穩(wěn)定樓市是必須的也是可能的

住建部部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)電視電話會(huì)議上要求提高住房公積金使用效率，進(jìn)一步降低門檻，增加公積金貸款額度。同一日，坊間傳住建部正醞釀發(fā)布穩(wěn)定住房消費(fèi)相關(guān)政策。

不論住建部提出提高公積金使用效率與穩(wěn)定房地產(chǎn)政策有無(wú)直接關(guān)系，也不論坊間傳言的真實(shí)度有多大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于目前下行壓力增大的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，意義重大。

從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際出發(fā)，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展是必須的。

目前房地產(chǎn)直接需求加上其帶動(dòng)的間接需求，在總需求中占比十分高，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收支、就業(yè)和物價(jià)變化對(duì)房地產(chǎn)的波動(dòng)十分敏感和劇烈。2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否平穩(wěn)健康發(fā)展直接決定著宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定。2015年是全面深化改革的關(guān)鍵之年，也是調(diào)結(jié)構(gòu)的緊要之年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大和新增長(zhǎng)點(diǎn)不突出的情況下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，可以為深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造條件、爭(zhēng)取時(shí)間。

保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展也是可能的。

第一，長(zhǎng)期發(fā)展有空間。盡管目前城鎮(zhèn)居民擁有住房初步達(dá)到戶均一套，人均33平方米，但是，城鎮(zhèn)居民住房擁有很不均衡，住房成套率比較低。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)49.6%的家庭人均住房在30平方米以下，36.5%的家庭住房沒(méi)有廚房和廁所；此外，中國(guó)城鎮(zhèn)化處在中期，按照2020年城鎮(zhèn)化率60%計(jì)算，中國(guó)將有3億左右的已到和將到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移人口需要“住有所居”。到2025年之前，中國(guó)城鎮(zhèn)住房需求不會(huì)絕對(duì)下降。

第二，短期發(fā)展有潛力。從居民收入增長(zhǎng)、戶籍制度改革和城鎮(zhèn)住房存量結(jié)構(gòu)看，剔除純粹的投資和投機(jī)需求，短期內(nèi)城鄉(xiāng)居民首次置業(yè)的剛性需求和二次置業(yè)的改善性需求潛力很大。

由此建議：

第一，引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整。

由于周期性原因和前期過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了暫時(shí)性、區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩。一些城市個(gè)別大型房企和不少中小房企由于過(guò)去盲目樂(lè)觀、決策失誤或管理不善等原因，將面臨資金短缺、銷售不暢、工程延期，甚至停工或爛尾的困難。應(yīng)允許個(gè)案房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，按市場(chǎng)化的原則進(jìn)行兼并重組或破產(chǎn)清算，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、要素的優(yōu)化配置和市場(chǎng)的再平衡。但同時(shí)注意防止出現(xiàn)區(qū)域性和系統(tǒng)性的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。讓房地產(chǎn)在邁向健康的調(diào)整中，支撐“穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、促改革與調(diào)結(jié)構(gòu)”。

第二，利用宏觀政策促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。

2015年積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，有助于穩(wěn)定和促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)展。其中，首先要發(fā)揮好貨幣政策和信貸政策的作用。關(guān)鍵是增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的信心和降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。為此，除了扭轉(zhuǎn)金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期外，要積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。其次，把握好稅收政策操作的目標(biāo)和方向。將減稅限定在首套房或者二套房的購(gòu)買者以及開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果不加區(qū)別地實(shí)施交易環(huán)節(jié)減稅，不但不能增加新房需求，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，還可能導(dǎo)致存量房的大量拋售。

第三，落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的主體責(zé)任。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，必須“因地制宜，分城施策”。城市政府不僅對(duì)轄區(qū)房地產(chǎn)的調(diào)控和監(jiān)管、居民住房保障負(fù)有責(zé)任，而且擁有正確決策的信息優(yōu)勢(shì)，目前在住房公積金、土地、稅費(fèi)、公共服務(wù)，以及戶籍等制度改革方面，擁有一定的調(diào)控手段。因此，應(yīng)有效落實(shí)城市政府在促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的主體責(zé)任。

第四，增強(qiáng)住房保障力度。

棚戶區(qū)改造，雖由政府主導(dǎo)或引導(dǎo)，但主要通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，多數(shù)產(chǎn)權(quán)歸屬自有，減少政府直接建設(shè)和擁有的管理成本，挖掘棚戶區(qū)居民的部分潛在需求，具有惠民生、穩(wěn)增長(zhǎng)的多面效應(yīng)?；谂飸魠^(qū)改造的成功經(jīng)驗(yàn)以及當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，在規(guī)模上，棚戶區(qū)改造可以適當(dāng)擴(kuò)大；在范圍上，可將危房改造納入棚戶區(qū)改造政策之中；在保障方式上，可以從實(shí)物保障轉(zhuǎn)向?qū)嵨锉Ｕ吓c貨幣補(bǔ)貼并舉。同時(shí)，對(duì)一些住房嚴(yán)重過(guò)剩的城市，可以考慮將部分條件相近的存量商品房轉(zhuǎn)為公租型的保障房。