不讓住房公積金再“沉睡” 政策調整仍需分城施策

公積金政策近期從中央到地方不斷被調整，最終都能達到預期效果嗎？在落實中還存在什么樣的障礙呢？

公積金調整或是政府“一廂情愿”，效果要達預期實難預料。公積金政策調整意在降低購房成本，促進房屋成交；但多數(shù)城市在公積金政策落實中存在諸多障礙而導致公積金政策無法發(fā)揮其效用或者只能發(fā)揮部分效用。比如：

一、城市公積金余額不足，導致政府救市“心有余而力不足”。部分城市因為先前公積金歸集少而貸款增加而導致余額不足，比如廣州，雖然廣州的公積金規(guī)定首套房申請公積金貸款可以享受兩成的首付比例，但由于廣州公積金余額緊張，能夠真正獲得此優(yōu)惠的購房者并不多。

二、貸款審批手續(xù)繁瑣，放款周期較長致使樓盤并“不喜歡”甚至“不接受”公積金貸款。這種情況在諸多二、三線城市普遍存在，近期濟南某個樓盤，即規(guī)定若使用公積金貸款，則不能享受某些優(yōu)惠，每平方米要貴近300元，而純商業(yè)貸款則可享受9.9折優(yōu)惠；更有甚者，項目直接“不接受”公積金貸款，這樣一來，公積金貸款對購房者的利好化為烏有。

三、銀行對組合貸設定最低商業(yè)貸款額度，對小額商貸無積極性。在多數(shù)房屋總價相對較低而公積金貸款額度較高的城市，商業(yè)銀行為了自身利潤考量，對小額房貸和組合貸中的商業(yè)貸款并沒有積極性。諸多購房者為了能夠買房，也就只能全額商貸，而公積金貸款又處于可有可無的狀態(tài)。

另外，城市市場情況不同，公積金政策調整效果會有差異，仍需“分城施策”。

一線城市的公積金貸款額度調整要與房價相匹配。比如上海目前家庭最高可貸80萬元，對動輒300萬元起的房價來說，公積金對購房者充其量就是“錦上添花”的效果。假如公積金貸款額度能提高至140萬元，那購買總價200萬元以內的商品住宅就無需使用商貸，這會極大降低購房成本，對購房者真真是“雪中送炭”，刺激剛性和改善性需求持續(xù)釋放。

二線城市房地產市場因分化嚴重，公積金調整產生的效果也有差異。對需求旺盛、無較大庫存去化壓力的二線城市來說，因為房屋總價不高，提升公積金貸款額度有可能使購房者無需商業(yè)貸款，直接降低購房成本；此外，降低首付比例亦可以極大程度地降低購房門檻，對這類城市的樓市有提振作用。

對需求不足、去化壓力較大的二線城市來說，公積金放寬非但無益，或許將加劇市場惡化；這類城市供求失衡的基本面已經定局，購房者對房地產市場前景持強烈懷疑態(tài)度，政策刺激如果短期內得不到良好效果，則會加劇購房者的觀望，造成市場進一步惡化。