樓市期待政策再發(fā)力 常態(tài)化下政策引導須準確把握

“兩會”以來，為提振樓市、穩(wěn)定經(jīng)濟，房地產(chǎn)領(lǐng)域新增種種政策利好，但市場反應整體平淡，可以預見，樓市亟待政策再發(fā)力，政府的政策儲備庫中也不乏有更多“利器”蓄勢待發(fā)，有些二三線城市政府甚至有可能孤注一擲，給市場下“猛藥”。這些政策原本的預期是要讓房地產(chǎn)市場銷售回暖，對沖經(jīng)濟低迷，防止經(jīng)濟通縮，但回顧2009年那一輪房地產(chǎn)市場強刺激政策導致市場暴漲投機盛行及2013年“國五條”政策導致房地產(chǎn)市場急劇下行的兩種結(jié)局，人們難免心有余悸。

鑒于此，建議在今后的政策引導過程中，要準確把握以下幾個環(huán)節(jié)。

注重區(qū)間調(diào)控。在當前經(jīng)濟不景氣的情況下，政府相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策來穩(wěn)定乃至刺激住房消費提振市場信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多著眼于引導房地產(chǎn)市場走向常態(tài)化的大格局。

注重供需對接。此次穩(wěn)定住房消費政策中二套房首付比例降低，二手房交易營業(yè)稅“改五為二”，給購房者帶來利好的一面，降低了消費者轉(zhuǎn)讓住房的成本。但是即便有關(guān)政策讓消費者的“錢袋子”鼓了，提升了購買力，他們也未必愿意出手買爛尾樓。

注重一二級市場聯(lián)動。近日出臺的政策對二級市場及轉(zhuǎn)讓二手房有一些利好，但是總體上來講其政策支點還是偏重于一級市場。當前剛需市場已達一定水平，未來市場將要靠改善性需求支撐。因此穩(wěn)定住房消費要特別重視改善型需求，盡早建立一二級市場聯(lián)動的大格局：一方面在一線城市，可以探討提高利率稅收門檻阻擋本地有戶籍的居民投資投機購買多套房，將市場容量讓渡給外來人口，逐步放寬放開對他們的入市限制；另一方面對于那些有消費需求升級意愿的居民進一步給予稅收、利率等方面的優(yōu)惠，資助他們賣小換大、賣舊換新。

注重租售并舉。目前出臺的政策把注意力僅僅盯在住房的持有消費上，其實租房同樣也是一種消費，一個健全的房地產(chǎn)市場應該是租售并舉互為補充。國內(nèi)的住房自有率已達90%左右，城市居民購房自住的潛力已不大，而外來人口的住房消費以租賃房為主，因此，穩(wěn)定住房消費不能只局限于持有型消費，應當合理地拓展房屋租賃市場，建立租售并舉的大格局，讓市場良性互動、全面發(fā)展。

注重房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。上一輪城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)業(yè)粗放型開發(fā)，投機型發(fā)展，市場嚴重地供過于求，產(chǎn)品質(zhì)量不高，企業(yè)管理混亂，經(jīng)營效益下滑，不少企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風險，開發(fā)企業(yè)兼并重組步伐加快，市場集聚化程度提高，這是一次倒逼開發(fā)企業(yè)通過創(chuàng)新轉(zhuǎn)型步入常態(tài)化的歷史機遇。

總之，目前出臺的這些政策對市場發(fā)展有一定的促進作用，但是其近期效果尚不盡如人意，遠期效果也難以有大的作為。接下來建議要研發(fā)儲備并適時適度地出臺更多利好政策，條件成熟還要推出規(guī)制房地產(chǎn)市場的約束性法律規(guī)定，如房產(chǎn)稅和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息聯(lián)網(wǎng)等。一方面要引導房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境，步入良性循環(huán)；另一方面又要依法治理，精心呵護，引導整個房地產(chǎn)業(yè)通過創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。