房貸稅收新政同步實施，影響多大

3月31日，房貸稅收新政同步實施。根據(jù)央行、住建部、銀監(jiān)會下發(fā)的通知，對擁有1套住房且貸款未結(jié)清的家庭購買二套房，首付款比例調(diào)整為不低于40%；公積金貸款購買首套自住房，最低首付款比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭再次申請住房公積金購房，最低首付款比例下調(diào)為30%。根據(jù)財政部的調(diào)整，個人出售購買2年以上 含2年 的普通住房，免征營業(yè)稅。

上述房貸稅收新政策同時發(fā)布后，低迷的樓市似乎正像現(xiàn)在的天氣一樣沐浴在陽光明媚的春風里。當天房地產(chǎn)股票便紛紛漲停，準備賣房的房主連夜調(diào)高房價，持有不夠5年的二手房紛紛入市，準備買新房的消費者也準備入市。

房貸稅收新政的出臺，無疑是一個政策導(dǎo)向，對提振樓市信心、改變市場主體預(yù)期有很大作用。那么，新政的意義何在呢？又會對市場產(chǎn)生什么影響呢？

根據(jù)《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》的精神，新政實施的目的在于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面，通過房貸新政的調(diào)整，降低了居民貸款買房的首付款比例，提高了居民購買首套房和二套房的購買能力，進一步體現(xiàn)了對居民自住和改善性住房需求的支持；另一方面，通過營業(yè)稅的調(diào)整，降低了存量房的交易成本，促進了存量房的交易，活躍了房地產(chǎn)市場。

自去年以來，伴隨著我國經(jīng)濟的軟著陸，房地產(chǎn)市場也交易清淡，持續(xù)低迷，而房地產(chǎn)業(yè)涉及國計民生，是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈長，對其他行業(yè)帶動作用大，因此，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。

宏觀政策除了堅決支持居民自住的首套房的剛需之外，二套房的改善性需求也是需要重點支持的。因為，隨著生活水平的提高，人們對住房的數(shù)量和質(zhì)量的需求水平也在不斷提高，原來的首套房大多是房改過程中購買的公房，戶型較小，因此，人們對小房換大房、舊房換新房的改善性住房的需求愿望比較強烈。從各城市戶籍人口情況來看，首套房的剛需已經(jīng)基本得到滿足，因此，重點支持居民購買二套房以改善住房條件的政策導(dǎo)向是正確的。

一直以來，房地產(chǎn)都是國民經(jīng)濟的晴雨表，伴隨著宏觀經(jīng)濟的波動，房地產(chǎn)也呈周期性波動。因此，世界各國都會根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢的變化，采取相應(yīng)的調(diào)控手段，以熨平經(jīng)濟的波動。

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，宏觀調(diào)控政策就是逆經(jīng)濟方向行事，在經(jīng)濟蕭條時，施之于寬松的貨幣政策和財政政策；在經(jīng)濟高漲時，施之于緊縮的貨幣政策和財政政策。本次的房貸和稅收新政也是基于我國宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀采取的必要的經(jīng)濟手段，是我國積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策的進一步體現(xiàn)。相信新政的出臺對促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展會起到一定作用。

但與此同時，也要理性看待新政帶來的影響，不要盲目夸大新政的作用。因為新政到底起多大作用，還要取決于各市場主體的反應(yīng)。

比如就房貸新政而言，首付款比例的下調(diào)，確實減輕了買房人前期的購房負擔，提高了住房購買能力，會促進首套房和二套房的交易，但對購買二套房的投資者而言，恐怕起的作用還是很有限的。因為追漲殺跌、賺取差價是投資者的本性，投資者是否要入市，還要看各城市住房的供求關(guān)系。

由于城市間差異較大，新政的出臺，各地的反應(yīng)會不一樣。對于具有較多優(yōu)質(zhì)公共資源的一線城市和部分二線城市而言，隨著城市人口的不斷增加，城市規(guī)模的不斷加大，住房市場仍然供不應(yīng)求，房價還在不斷上漲，新政的出臺會促進投資者入市；相反，對于優(yōu)質(zhì)公共資源配置較少、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市而言，人口增長緩慢，住房市場已經(jīng)處于供過于求，房價也在不斷下降，則新政的出臺也不會刺激投資者入市?？傮w而言，一二線城市的效果要好于三四線城市。

值得指出的是，這次房貸新政主要是對首付款比例的調(diào)整，貸款利率并沒有進行調(diào)整，目前對二套房的商業(yè)貸款仍然執(zhí)行基準利率的1.1倍政策，首套房執(zhí)行0.7倍基準利率的政策。相比而言，二套房的利率仍然很高。

然而，對購房人而言，利率的下調(diào)與首付款的降低相比，利率的下調(diào)更加重要，也更能減輕購房人的負擔。根據(jù)資金的時間價值原理，首付款降低，意味著未來需要償還的本金更多，派生的利息也更多，月供也會增加，購房負擔反而會加重。

以某城市居民購買一套100萬元的住房為例，申請20年期住房公積金貸款，若首付款比例為7成，則貸款30萬元，月供為1818元，總共需支付利息為13.632萬元；若首付款比例為3成，則貸款70萬元，月供為4242元，總共需支付利息為31.808萬元。7成首付款與3成首付款相比，利息多了18.176萬元。因此，未來的房貸政策還是要進一步落實差異化政策，從利率上給予購房人更多優(yōu)惠。

另外，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展不僅僅取決于樓市的政策，更不是僅僅體現(xiàn)在刺激購買住房的政策上，要跳出樓市看樓市。從長遠來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟是城市經(jīng)濟的一個重要要素，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展更有賴于合理的產(chǎn)城一體的城市規(guī)劃，體現(xiàn)在多元化的房地產(chǎn)的服務(wù)上。

（來源：中國建設(shè)報）