5步解決房地產開發(fā)項目管理6大難點

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      本文作者結合在房地產開發(fā)項目管理方面的工作經歷，尤其是近三年來經過約70萬平方米高層建筑的房地產項目工程建設準備、建設實施、工程驗收、項目交付等過程的項目管理實踐，通過對開發(fā)商項目建設管理的考察和調研，發(fā)現(xiàn)有一定開發(fā)規(guī)模、多個項目同時實施的開發(fā)商，其項目建設常常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，工程建設項目管理目標總不能自如實現(xiàn)。本文作者根據(jù)項目管理實際操作的感受，站在開發(fā)商工程管理人員角度就開發(fā)商整體運作方面影響工程建設項目進展的主要因素，即從開發(fā)商的房地產項目開發(fā)流程的操作層面針對項目管理的關鍵難點進行探討分析，并提出了相應的解決措施。
★1.項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機制不完善，即項目前期市場可行性研究工作的不到位，是影響項目管理有效實施的根本。

第一、前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產品研究不詳細，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產品肯定不科學、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。

第二、決策機制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設過程中經常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內容久拖不決時，因市場定位的前期基礎資料不豐富、產品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領導的“拍腦袋”，決策成了經常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領導成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設關注、等待和推脫責任的 “注目點”，前期的市場研究和產品研究問題此時就演變成了工程變更的技術問題和工程建設的項目管理問題等，許多本應相關專業(yè)人員或部門做的具體技術問題反而會集中在公司高層領導處。