試析建筑陰影對(duì)相鄰房地產(chǎn)價(jià)值的影響

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近幾年來，各地加快了舊城改造的步伐，使城市面貌、投資環(huán)境、工作環(huán)境和生活環(huán)境都得到了極大地改善。但由于城市里一些建筑物的拆遷、改造、翻建、重建和再開發(fā)，改變了其原有的形狀和高度，使周圍房地產(chǎn)的日照、通風(fēng)、景觀和環(huán)境都不同程度地發(fā)生了相對(duì)變化，也引發(fā)了許多矛盾。在諸多問題中，建筑陰影對(duì)相鄰房地產(chǎn)日照所帶來的影響比較突出，因此本文僅就此問題進(jìn)行分析和探討。

　　在舊城改造過程中，肯定新建建筑物要高于原有建筑物。新建建筑物的高度變化改變了原來的陰影長(zhǎng)度和影響范圍，也就不同程度地影響了附近其他房地產(chǎn)的使用，同時(shí)也使其原來房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生了變化。顯而易見，受到影響的房地產(chǎn)的相關(guān)當(dāng)事人之間糾紛和訴訟是不可避免的，解決問題比較有效的辦法是給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但是該不該給予補(bǔ)償、如何量化權(quán)益的損失以及如何確定補(bǔ)償金額，已經(jīng)成為不可回避的課題。無論是法院還是仲裁機(jī)構(gòu)，都希望房地產(chǎn)估價(jià)師能夠?qū)Υ颂峁I(yè)意見。

　　1建筑陰影引起的糾紛和有關(guān)的法律問題

　　針對(duì)建筑陰影影響日照所引起的糾紛，相關(guān)當(dāng)事人各執(zhí)一詞。建設(shè)單位認(rèn)為只要獲得規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)就是合法建筑，不需要對(duì)任何人承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)；而被遮擋的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人則認(rèn)為，只要權(quán)益受到損失就是侵權(quán)，就應(yīng)該得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　由于土地的稀缺度極高，為了節(jié)約用地和城市的發(fā)展，規(guī)劃管理部門不可能讓所有的建筑物互不遮擋。他們一般都是按照國(guó)家規(guī)范和有關(guān)規(guī)定的要求，控制新建筑物的高度和間距，把對(duì)周圍房屋的影響限制在允許值范圍之內(nèi)。但仍然有可能對(duì)周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生一定影響，給居民的利益帶來一定的損失。按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合表5.0.2-1規(guī)定（大于冬至日1小時(shí)），舊區(qū)改造可酌情降低，但不宜低于大寒日日照小于1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)”。新增建筑物不符合這一標(biāo)準(zhǔn)肯定不能獲得批準(zhǔn)，但符合這一標(biāo)準(zhǔn)并不意味沒有侵權(quán)。因?yàn)榇蠛照５目扇照諘r(shí)間并不是1小時(shí)，以下是幾個(gè)城市日出和日落的時(shí)間表：

月份　 農(nóng)歷節(jié)氣　 同北緯30^O（兩地960千米）　 同北緯度44^O（兩地3000千米）　 同東經(jīng)111^O（兩地1440千米）　 武漢　 成都　 長(zhǎng)春　 烏魯木齊　 呼和浩特　 長(zhǎng)沙　 日出　 日落　 日出　 日落　 日出　 日落　 日出　 日落　 日出　 日落　 日出　 日落　 1　 大寒　 7:20　 17:49　 8:01　 18:30　 7:07　 16:34　 9:37　 19;05　 7:53　 17;37　 7:21　 17:59　

　　從上表可以看出大寒日各地可日照時(shí)間平均在10小時(shí)左右，如果掌握標(biāo)準(zhǔn)為日照1小時(shí)，實(shí)際上剝奪了居民90%的享受日照權(quán)利。

　　日光是維持人體正常生理機(jī)能不可缺失物質(zhì)，任何人都不能剝奪他人享受日照的權(quán)利。日光像空氣一樣都是人體所必須的，日光能促進(jìn)維生素D3的生成，維生素D3能增強(qiáng)人體免疫功能，并在身體的許多變化過程中起催化劑的作用；日光能影響人的身高，因?yàn)樘柗派涑鰜淼淖贤饩€，能使人體皮膚內(nèi)的脫氧膽固醇轉(zhuǎn)變?yōu)榫S生素D，這是人體內(nèi)所需維生素D的主要來源，而維生素D正是骨骼吸取和富集鈣的重要條件；日光能促進(jìn)荷爾蒙的分泌，身體會(huì)得到很大的動(dòng)力，人的大腦也變得清醒感情變得豐富，工作起來興致盎然內(nèi)心一片光明。人體對(duì)于陽光有一定的依賴性，享受日照是人最基本的權(quán)利，在處理相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)該得到妥善解決。

　　《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”即將出臺(tái)的物權(quán)法也提到：“建造建筑物，應(yīng)當(dāng)與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并且適當(dāng)限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”因此影響相鄰建筑物采光和日照有?！睹穹ㄍ▌t》，而且《民法通則》還明確指出給相鄰方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。但在現(xiàn)有的估價(jià)方法中，還不能直接計(jì)算出補(bǔ)償金額的大小。目前在解決因遮擋日照而引起糾紛的過程中，大多數(shù)是通過當(dāng)事人協(xié)商或法官臆斷來確定補(bǔ)償金額，房地產(chǎn)估價(jià)師有必要尋找出科學(xué)的計(jì)算方法。

　　日光給人帶來的正面影響與日照的時(shí)間成正比，如：日光對(duì)人體身高的影響，北京地區(qū)年日照量約為2778.7小時(shí)，青年男子的平均身高為174.17厘米；廣州地區(qū)年日照量約為1945小時(shí)，青年男子的平均身高為168.83厘米；成都地區(qū)處于盆地，霧日又多，年日照量?jī)H為1239.2小時(shí)，青年男子的平均身高為166.68厘米。因此，只要能夠量化建筑物遮擋日光時(shí)間，就可以計(jì)算權(quán)益損失量，進(jìn)而推算出補(bǔ)償金額。但因?yàn)樘柛叨冉牵ㄌ柛叨冉菫樘柗较蚺c水平面的夾角）每天都在不斷地變化，建筑陰影所影響的范圍也是動(dòng)態(tài)變化的。也就是說，建筑陰影每天對(duì)相鄰房地產(chǎn)影響的高度是不一樣的，受影響建筑物各層每年遮擋日照總時(shí)間也是不同的。這主要是因?yàn)樘柡偷厍蛳鄬?duì)位置每時(shí)每刻都在不斷地變化而形成的。所以要想解決補(bǔ)償金額的測(cè)算問題，就應(yīng)研究天體運(yùn)行的規(guī)律。

　　2從天體運(yùn)行規(guī)律分析建筑陰影的變化規(guī)律

　　天體是宇宙各星體的通稱，而我們所要研究的僅僅是地球和太陽。建筑陰影的變化與地球和太陽運(yùn)動(dòng)的相對(duì)位置變化有關(guān)。為了便于定向，我們引進(jìn)一個(gè)以地球?yàn)閳A心的假想圓球——天球。如果把地球赤道面無限擴(kuò)大則與天球相交于天赤道；如果把地球繞太陽公轉(zhuǎn)的軌跡擴(kuò)大則與天球相交于黃道。天赤道與黃道兩個(gè)平面之間的夾角為23.26‘21“，兩個(gè)平面的焦點(diǎn)為春分點(diǎn)和秋分點(diǎn)；春分點(diǎn)和秋分點(diǎn)之間90.為夏至點(diǎn)和冬至點(diǎn)。兩個(gè)平面的夾角不會(huì)改變，而且地球和太陽永遠(yuǎn)在黃道所形成的平面上運(yùn)行。但是太陽赤緯（太陽直射點(diǎn)的緯度）卻在正負(fù)23.26’21”（即北南回歸線）之間不斷地變化。夏至?xí)r太陽赤緯為+23.26‘21“北回歸線以北的地區(qū)建筑陰影最短；而在冬至?xí)r太陽赤緯為-23.26’21”北半球的建筑陰影最長(zhǎng)；每年都在周而復(fù)始地變化著，每個(gè)季度改變的角度為23.26‘21“。

　　另外，建筑陰影的長(zhǎng)度也與該建筑物所處的位置有關(guān)，特別是與地理緯度有關(guān)，緯度越高陰影越長(zhǎng)。陰影所影響的范圍與太陽方位角（太陽方位角為太陽方向的水平投影偏離南向的角度）或時(shí)角（入射陽光在地球赤道平面上的投影與當(dāng)?shù)貢r(shí)間12點(diǎn)時(shí)、地中心連線在赤道平面上的投影之間的夾角，15./小時(shí)）有關(guān)。相互之間的關(guān)系如下式所示：

　　sinH=sinFsinC+cosFcosCcosT（公式1）

　　sinAcosH=sinTcosC（公式2）

　　H——太陽高度角

　　F——地理緯度

　　C——太陽赤緯

　　T——時(shí)角

　　A——太陽方位角

　　3建筑陰影影響日照時(shí)間計(jì)算

　　如前所述，相鄰房地產(chǎn)的相互影響取決于建筑陰影的長(zhǎng)度，建筑陰影的長(zhǎng)度取決于每天都在不斷變化太陽高度角。因此，必須掌握太陽高度角在一年中每天變化的規(guī)律，才能知道對(duì)相鄰建筑物總的影響。

　　3.1每天太陽高度角的確定

　　太陽高度角可以按照公式1計(jì)算，其中地理緯度和時(shí)角是固定不變的，可以根據(jù)建筑物的位置及相鄰建筑物的相對(duì)位置確定。但太陽赤緯是動(dòng)態(tài)變化的，它決定了太陽高度角的變化。太陽赤緯可以用公式計(jì)算，即：

　　0.3723＋23.2567sinθ＋0.1149sin2θ－0.1712sin3θ－0.758cosθ＋0.3656cos2θ＋0.0201cos3θ

　　式中θ稱日角

　　θ=2πt／365.2422；t=N－N0

　　式中N為積日，所謂積日，就是日期在年內(nèi)的順序

　　N0=79.6764＋0.2422×（年份－1985）－INT〔（年份－1985）／4

　　太陽赤緯也可以從相關(guān)的對(duì)照表中查找，但有的表可能只有二十四個(gè)節(jié)氣的太陽赤緯。兩個(gè)節(jié)氣之間15天的太陽赤緯，可以在其中插值。雖然與實(shí)際情況有一定出入，但要求精度不高情況下是可以忽略的。

　　查表和計(jì)算都很繁瑣，比較省事的辦法是利用“日梭萬年歷”查找當(dāng)?shù)孛刻焯柍嗑?。互?lián)網(wǎng)上有現(xiàn)成的軟件，可以隨便下載使用。

　　3.2對(duì)相鄰建筑影響高度

　　有了當(dāng)?shù)孛刻焯柛叨冉牵涂梢杂?jì)算每天建筑陰影對(duì)相鄰建筑影響的程度（即陰影所遮擋相鄰建筑的最高位置h1）。詳如圖1所示：

　　h=L*tgH

　?。ü?）

　　h1=h–L2*tgH

　?。ü?）

　　知道建筑陰影每天對(duì)相鄰房地產(chǎn)所影響的位置，就可以求出對(duì)相鄰建筑每一層樓每年所影響的天數(shù)。

　　3.3確定建筑陰影每天對(duì)相鄰建筑遮擋時(shí)間

　　建筑陰影每天對(duì)相鄰建筑遮擋時(shí)間取決于兩個(gè)相鄰建筑的距離，以及形成陰影建筑物的形狀。（詳見圖2）自被遮擋的窗口向形成陰影的建筑物引兩條射線，相交兩樓角于B、C，則BAC決定了遮擋陽光的時(shí)間。每天24小時(shí)，地球自轉(zhuǎn)360度，即每小時(shí)15……

　　該角度為15.時(shí)遮擋一小時(shí)，用15.

　　除該角度數(shù)其結(jié)果即為建筑陰影遮擋的時(shí)數(shù)。

　　再用每年建筑陰影遮擋相鄰建房地產(chǎn)某窗口天數(shù)，乘以每天遮擋時(shí)數(shù)，即可得知全年遮擋日照的時(shí)數(shù)。

　　4建筑陰影對(duì)相鄰建筑價(jià)格影響的程度

　　建筑陰影對(duì)相鄰建筑價(jià)格的影響的程度，由建筑陰影對(duì)相鄰建筑日照遮擋程度所決定。用建筑陰影全年遮擋日照時(shí)數(shù)除以當(dāng)?shù)厝耆照諘r(shí)間（各地日照時(shí)數(shù)測(cè)量也可以從有關(guān)資料中查找），再乘100%即為對(duì)相鄰建筑影響程度。

　　以上的討論解決了建筑陰影對(duì)相鄰房地產(chǎn)影響的程度，但還必須將其轉(zhuǎn)換成對(duì)價(jià)格的影響才能達(dá)到目的。解決這一問題有兩種方法：一種方法是利用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況調(diào)整，計(jì)算出建筑陰影影響房地產(chǎn)的價(jià)值。關(guān)于實(shí)物狀況調(diào)整有兩項(xiàng)關(guān)鍵問題，即評(píng)分和確權(quán)。評(píng)分可以按照建筑陰影對(duì)相鄰房地產(chǎn)影響程度確定（如果將沒有影響的情況定為100分，而建筑陰影影響日照的程度為10%，則有影響的情況為90分）。日照對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的權(quán)重可以通過許多方法確定（不在本文探討范圍之內(nèi)）。分?jǐn)?shù)和權(quán)重一經(jīng)確定，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)隨即確定。另一種方法是進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)際情況調(diào)查，了解被遮擋房地產(chǎn)（或類似房地產(chǎn)）不同朝向的價(jià)格差異。因?yàn)槌瘱|（或西）與朝南的窗口日照時(shí)間大約相差50%，只要通過調(diào)研知道其價(jià)格差，就可建立比例關(guān)系式計(jì)算出價(jià)格差異。

　　現(xiàn)代社會(huì)的各個(gè)學(xué)科領(lǐng)域沒有嚴(yán)格的界限，趨向于互相滲透交叉發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)也沒必要墨守成規(guī)，可以借鑒其他學(xué)科領(lǐng)域成果解決估價(jià)實(shí)踐中的某些問題。