關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見

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　　青政[2015]58號

　　各市、自治州人民政府，省政府各委、辦、廳、局：

　　為切實貫徹國務院關于房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因地施策的總要求，支持居民自住和改善性住房需求，進一步加強對房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)結合我省實際，提出如下實施意見：

　　一、提高認識，正確把握房地產(chǎn)發(fā)展新態(tài)勢

　　我省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的高速發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，加之城鎮(zhèn)保障性住房的建設，有效解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題，為實現(xiàn)住有所居目標和促進我省國民經(jīng)濟發(fā)展做出了積極貢獻。

　　今后及“十三五”期間，我省房地產(chǎn)業(yè)應積極適應經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型發(fā)展的新形勢，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的拉動作用和在民生改善中的基礎性作用，立足新常態(tài)，把握新趨勢，堅持市場化改革方向，充分激發(fā)市場活力，大力支持自住性住房需求，不斷釋放改善性住房需求，進一步完善以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，確保住房供需保持基本平衡、住房結構保持基本合理、住房價格保持基本穩(wěn)定、住房綜合品質(zhì)得到不斷提升，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，為我省穩(wěn)增長、調(diào)結構、惠民生和促消費做出新的貢獻。

　　二、多措并舉，積極引導住房消費

　　(一)支持居民自住和改善性住房貸款需求。銀行業(yè)金融機構要認真落實國家有關個人住房信貸政策，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據(jù)風險情況自主確定;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比倒不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定;對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。省內(nèi)銀行業(yè)金融機構應根據(jù)國家個人住房貸款政策、利率優(yōu)惠政策及本省城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的居民發(fā)放住房貸款，同時給予適當利率優(yōu)惠。

　　人行西寧中心支行要會同青海銀監(jiān)局及各商業(yè)銀行研究制定引導農(nóng)牧民進城購房的信貸支持措施。市(州)、縣(市、區(qū))政府要結合實際，制定具體優(yōu)惠政策，支持進城農(nóng)牧民購買首套住房或首套改善性住房。

　　(二)充分發(fā)揮住房公積金的支持作用。各地住房公積金管理中心要通過提高首套普通商品住房貸款額度、建立浮動貸款額度制度、發(fā)展異地貸款和二手房貸款業(yè)務、取消貸款保險和公證等中間費用等措施，提高住房公積金個人住房貸款發(fā)放率。職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。職工購買首套自住房，最長貸款期限放寬到25年;對臨近法定退休年齡的職工，根據(jù)其償還能力、身體情況和信用狀況，其貸款年限可延長至本人法定退休年齡后5年。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付比倒為30%。繳存職工未成年子女購買住房時可使用職工名下的住房公積金;繳存職工可以申請?zhí)崛”救嗣伦》抗e金償還直系親屬的住房公積金貸款。有條件的地區(qū)，可以開辦委托提取業(yè)務，職工可按月提取住房公積金沖抵住房公積金貸款。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。

　　市、州政府要積極探索住房公積金建制擴面新舉措，不斷擴大住房公積金制度的覆蓋面，提高職工住房消費能力。省住房城鄉(xiāng)建設廳要會同有關部門對建制擴面工作進行年度檢查，定期通報檢查結果。

　　(三)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求。銀行業(yè)金融機構要在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及有市場前景的新建續(xù)建項目的合理融資需求。對公共租賃住房和棚戶區(qū)改造項目的貸款期限可延長至不超過25年。對普通商品住房項目，項目最低資本金按20%執(zhí)行，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%，分期實施的開發(fā)項目，可分期交存項目資本金。對信用良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可減免項目資本金、物業(yè)保修金，降低項目預售資金監(jiān)管比例，銀行業(yè)金融機構可增加貸款授信，并提供多種金融服務。

　　(四)減免住房交易有關稅費。全面落實國家相關稅費優(yōu)惠政策。個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買住房價款盾的差額征收營業(yè)稅。個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%的稅率計征契稅;購買超過90平方米普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1.5%的稅率計征契稅。

　　(五)積極培育住房租賃市場。探索建立支持經(jīng)營住房租賃機構發(fā)展的融資渠道，積極培育經(jīng)營住房租賃的機構，通過長期租賃或購買社會房源向社會出租。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃，或轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等;也可以與經(jīng)營住房租賃的企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運作模式。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補貼。市(州)、縣(市、區(qū))政府要積極創(chuàng)造條件，搭建住房租賃信息政府服務平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務。

　　三、創(chuàng)新思路，完善保障性住房供應方式

　　(六)加大住房保障貨幣化力度。商品住房存量較多的市縣，要積極打通商品住房與棚改安置住房、公共租賃住房的通道，采取支持棚戶區(qū)居民自主購房、政府購買存量房源及貨幣補償?shù)劝仓梅绞?，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。所購商品住房的戶型面積標準可適當放寬，作為棚改安置住房的單套面積可放寬到144平方米，提供給合租戶或用于集體宿舍的公共租賃住房的單套面積可放寬到90平方米。 2015年要消化全省6%以上的存量商品住房，并透年提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。西寧、海東市等房地產(chǎn)市場比較成熟的地區(qū)，原則上不再新建公共租賃住房，其新增公共租賃住房需求可以通過市場收購、租賃商品住房或二手住房以及發(fā)放租賃補貼等方式解決。

　　整體購買在建或已建成房地產(chǎn)項目用于棚改安置住房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房的，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結構，完善配套土地政策和用地手續(xù)。

　　(七)積極推進公共租賃住房共有產(chǎn)權制度。各地要積極推進公共租賃住房配租配售改革，采取“先租后售、租售并舉、共有產(chǎn)權”的方式，在確保公共租賃住房持有數(shù)量能夠滿足租住需求的前提下，實行地方政府與住房保障對象按出資比例共同擁有同一套公共租賃住房產(chǎn)權，并逐步由共有產(chǎn)權向個人完全產(chǎn)權轉(zhuǎn)化，不斷滿足中低收入家庭擁有房屋產(chǎn)權的愿望。省住房城鄉(xiāng)建設廳要會同有關部門制定完善保障性住房共有產(chǎn)權管理辦法。

　　四、統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排商品房及其用地供應規(guī)模

　　(八)科學編制住房規(guī)劃及年度實施計劃。各地區(qū)、各相關部門要依據(jù)城鎮(zhèn)住房現(xiàn)狀、需求預測以及在建、在售各類住房的規(guī)模等情況，立足當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，科學編制“十三五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃和住房建設規(guī)劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發(fā)進度等作出統(tǒng)籌安排，將保障性住房和棚戶區(qū)改造納入住房建設規(guī)劃及年度實施計劃，合理確定保障性住房和商品隹房的供應比例，提出符合省情和各地實際的住房發(fā)展目標、任務和政策措施。

　　(九)加強住宅用地供應管理。市(州)、縣(市、區(qū))政府要依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和住房建設規(guī)劃科學編制住房用地年度供應計劃，合理確定住宅用地年度供應節(jié)奏、布局和規(guī)模，穩(wěn)定、均衡供應住宅用地，并對保障性住房和棚戶區(qū)改造年度任務所需用地應保盡保。嚴格國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，完善招拍掛手段，減少流標流拍，避免異常高價地，穩(wěn)定市場預期。商品房施工面積過大和商品房存量較大或在建商品房用地規(guī)模過大的地區(qū)，可根據(jù)市場狀況，減少用地供應量，做好末開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途調(diào)整，通過依法變更土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地的轉(zhuǎn)型利用，用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。市(州)、縣(市、區(qū))國土部門要會同住房城鄉(xiāng)建設部門探索建立商品房開發(fā)土地供應會商制度，并研究制定具體會商辦法。各地住房建設規(guī)劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃要分別報省國土資源廳和省住房城鄉(xiāng)建設廳備案，并主動向社會公開，接受社會監(jiān)督。

　　(十)重視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控。各地區(qū)要根據(jù)城鎮(zhèn)人口規(guī)模及市場情況合理確定商業(yè)用房、寫字樓、酒店的開發(fā)規(guī)模和布局。西寧、海東市應根據(jù)城鎮(zhèn)人口規(guī)模和現(xiàn)有及在建、在售商業(yè)用房的總量，合理確定并嚴格控制商業(yè)用房的總體規(guī)模，科學規(guī)劃商業(yè)區(qū)域布局，引導各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營性商業(yè)用房向域市周邊適度布局發(fā)展，增強輻射帶動力。省內(nèi)其他城鎮(zhèn)也要合理布局商業(yè)用房，防止布局不合理和過度開發(fā)。

　　五、提升品質(zhì)，不斷改善居住環(huán)境

　　(十一)加強項目規(guī)劃管理。房地產(chǎn)開發(fā)、保障房建設及棚戶區(qū)改造，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，防止改變用地性質(zhì)、土地超強度開發(fā)、破壞城市景觀環(huán)境、城市整體發(fā)展失衡等現(xiàn)象發(fā)生。按照“誰審批、誰負責”的原則，加強建筑密度、容積率等指標的管理，任何建設單位和個人不得擅自變更已經(jīng)批準的容積率等法定指標。嚴格房地產(chǎn)項目規(guī)劃審批，從源頭上明確房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎設施、配套公用設施、住宅建設標準和小區(qū)綠化面積，合理推進城鎮(zhèn)社區(qū)便民網(wǎng)點建設，完善社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點配置。對于在建商品住房項目，市(州)、縣(市、區(qū))政府在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求，規(guī)劃部門應當及時予以審批。各地要嚴格按照基本建設程序辦理房地產(chǎn)開發(fā)建設手續(xù)，不得以招商引資、特事特辦、保障性住房等任何名義進行違法違規(guī)審批。

　　(十二)引導企業(yè)建設高品質(zhì)住宅。大力推進住宅性能認定，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、設施配套的住宅小區(qū)，推動住宅建設從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，提高商品住宅綜合品質(zhì)。對西寧市10萬平方米以上、其他地區(qū)5萬平方米以上的新建住宅項目，全面執(zhí)行A級住宅性能評定技術標準。對通過2A和3A級住宅性能認走的項目，雷電防護裝置檢測、地震安全性評價等收費標準分別按80%和70%收取。按照“設計、施工、裝修一體化”的發(fā)展理念，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設全裝修住房。大力發(fā)展綠色建筑，推廣節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水、環(huán)保型住宅。

　　(十三)支持物業(yè)服務市場發(fā)展。貫徹落實好《青海省物業(yè)管理條例》，大力培育和發(fā)展物業(yè)服務市場，不斷提高物業(yè)管理覆蓋面。省發(fā)展改革委和省住房城鄉(xiāng)建設廳要認真研究制定物業(yè)收費標準與物業(yè)服務等級、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)相對應的物業(yè)服務收費管理辦法，實現(xiàn)物業(yè)服務優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符。有關部門要將物業(yè)行業(yè)列入省級服務業(yè)發(fā)展引導資金申報范圍，對在物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范化管理考核中評定為優(yōu)秀的企業(yè)或獲得國家級、省級物業(yè)管理示范項目的企業(yè)，從省級服務業(yè)發(fā)展引導資金中給予適當補助。

　　六、提升服務，優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境

　　(十四)提高行政服務水平。市(州)、縣(市、區(qū))政府及相關部門要全面梳理制約住房消費和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策規(guī)定，大力推進簡政放權，減少審批手續(xù)，清理、規(guī)范涉及房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售等環(huán)節(jié)的收費項目，凡國家明令禁止的收費項目，一律不得變相征收。房地產(chǎn)管理部門要取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和房地產(chǎn)估價機構注冊資本金和出資額的限制，企業(yè)實收資本不再作為資質(zhì)申報條件。放開房地產(chǎn)等非國有資金投資項目必須招標的限制。規(guī)范房地產(chǎn)項目竣工驗收程序，取消各部門搭車審查行為。為緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，將城市基礎設施配套費、人氏防空地下室易地建設費推遲至辦理《商品房預售許可證》時收取。

　　(十五)支持企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。積極引導有實力和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等方式形成競爭力強的企業(yè)集團。對具備轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，支持企業(yè)以投資、入股、轉(zhuǎn)讓等形式進行合作開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加快經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，參與新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化建設，積極從傳統(tǒng)開發(fā)商向城市服務商、社區(qū)服務商轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)領域向旅游、休閑養(yǎng)老、文化創(chuàng)意和現(xiàn)代物流服務業(yè)等領域拓展，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是為現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展提供配套服務。

　　(十六)打造“互聯(lián)網(wǎng)十房地產(chǎn)”新業(yè)態(tài)。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動融入“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，將云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新一代技術融入到房地產(chǎn)業(yè)中，用互聯(lián)網(wǎng)的思維模式和技術改進提升行業(yè)發(fā)展水平。要通過推行房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資需求，打通購房者貸款渠道，實現(xiàn)用戶的購房閉環(huán)需要;通過推行移動互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)營銷，加速房產(chǎn)線上線下交融，實現(xiàn)房地產(chǎn)商、經(jīng)紀人(中介)、購房者之間零距離交付，為購房者提供更創(chuàng)新、貼心的體驗和服務，提升企業(yè)銷售業(yè)績;通過推進“智慧城市”、“智慧小區(qū)”建設，努力打造“一站式人居服務”，挖掘物業(yè)后端消費市場潛力，增強企業(yè)發(fā)展動力，促進行業(yè)變革升級。

　　(十七)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。市(州)、縣(市、區(qū))政府及其相關部門要切實承擔起房地產(chǎn)市場監(jiān)管的主體責任，進一步加強對房地產(chǎn)市場、土地市場及房屋中介市場的監(jiān)管，特別足要對商品房預售資金和二手房交易資金實行有效監(jiān)管， 尚未建立監(jiān)管系統(tǒng)的地方，要加快建立。機關事業(yè)單位要嚴格執(zhí)行國家關于停止集資合作建房的政策，嚴禁在劃撥國有土地上自行開發(fā)建設職工住宅或以“委托代建”、“定向開發(fā)”等方式變相搞單位集資合作建房。各地區(qū)、各相關部門要建立部門聯(lián)動共享的房地產(chǎn)業(yè)信用評價管理機制，加大對失信企業(yè)的懲戒力度，營造誠實守信的市場環(huán)境。

　　七、加強研判，營造有利輿論氛圍

　　(十八)加強市場監(jiān)測分析。密切關注房地產(chǎn)市場動態(tài)，加強對市場數(shù)據(jù)的分析和預期研判，實施房地產(chǎn)交易情況日報制度，及時掌握市場交易等最新動態(tài)。加大新建商品房預、現(xiàn)售管理力度，開展經(jīng)常性的市場巡查，及時掌握全省存量住房底數(shù)和新增住房需求及項目建設進展情況，準確把握房地產(chǎn)市場走勢，提高房地產(chǎn)政策措施的預見性。

　　(十九)增強企業(yè)防范風險意識及能力。各地區(qū)、各有關部門要引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動適應行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，準確把握國家、區(qū)域及行業(yè)發(fā)展政策，正確研判市場，理清發(fā)展思路，找準目標定位;要鼓勵企業(yè)樹立持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營意識，對項目工期、質(zhì)量安全實行嚴格控制，對資金成本進行嚴格監(jiān)管，不斷創(chuàng)建優(yōu)化品牌項目，誠信經(jīng)營，提高市場競爭力;要引導企業(yè)提升投資決策風險管理意識，強化市場風險評估，樹立理性開發(fā)理念;要幫助企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，拓寬市場融資渠道，保持資金鏈穩(wěn)定，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，不斷提升企業(yè)防范市場風險意識和能力。

　　(二十)強化輿論引導。各地區(qū)、各相關部門要加強虜?shù)禺a(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳，省內(nèi)媒體要全面、客觀、公正地報道房地產(chǎn)情況，正確引導居民住房消費，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動應對市場變化，采取積極靈活的措施，促進市場交易，增強市場信心，形成有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

　　各地要根據(jù)本意見要求，按照“因地施策、平穩(wěn)發(fā)展”的原則，制定有針對性的實施辦法，促進住房消費。省直有關部門要加強督促檢查，確保各項政策措施的落實，促進我省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　本意見自2015年7月17日起實施，有效期至2020年7月16日。