購房人能按照新標準納稅 享受政策優(yōu)惠

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    近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市財政局、北京市地稅局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，明確自10月8日起，購房人根據(jù)新的普通住房價格標準納稅。這意味著，從昨日開始，購房人能按照新標準納稅，享受政策優(yōu)惠。

    這一政策啟動于房地產(chǎn)調(diào)控松動之際，或?qū)⒋龠M行業(yè)銷售回暖。但有分析機構(gòu)認為，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存的壓力仍然存在。

    新標準擴大覆蓋面

    《通知》規(guī)定的新價格，以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準，根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定，區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。

    這意味著，普通住宅認定根據(jù)環(huán)線、房屋總價和房屋單價劃分，五環(huán)內(nèi)總價不超過468萬元，單價不超過39600元/平方米，二者滿足其一即可;五至六環(huán)總價不超過375萬元，單價不超過31680元/平方米，二者選其一;六環(huán)外不超過281萬元，單價不超過23760元/平方米。

    根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，普通住宅的認定要同時滿足三個條件，一是住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0以上;二是單套建筑面積在140平方米以下;三是實際成交價格要低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的1.2倍以下。此前，北京執(zhí)行的普通住宅的認定標準僅設(shè)定了單價標準，劃分了南北兩個區(qū)域，如四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的價格是38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米，六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米左右。這一標準當(dāng)時覆蓋了北京70%以上的購房家庭，但是隨著近兩年房價的普遍上漲，普通住宅的覆蓋面不斷縮小，在通州、大興等這些區(qū)縣的六環(huán)之外，大部分新樓盤的單價已經(jīng)達到2萬元以上。

    根據(jù)《通知》，新標準執(zhí)行的節(jié)點定在申報繳稅環(huán)節(jié)。從10月8日起，住房交易的納稅人申報繳納稅款，符合普通住房標準的，即可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

    對于這一新標準，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，北京此次普宅標準調(diào)整讓政策更符合實際，能進一步減輕購房人的稅費負擔(dān);同時，簡化了政策，不再區(qū)分南北環(huán)線，在單價的基礎(chǔ)上，加上總價的參考指標，兩者只要一項符合即可認定為普通住房，將一些單價高、總價低的小戶型納入稅收支持范圍，盡可能將政策覆蓋面擴大。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析指出，北京上一次上調(diào)普通住房標準是在2011年底，當(dāng)時普通住房標準的制定，還是讓大多數(shù)普通購房者享受到了契稅的優(yōu)惠，但隨著時間推移，北京房價在2013年經(jīng)歷了一輪快速上漲，2014年，整體市場價格又攀升至一個新的高度。

    亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年北京商品住宅的成交均價是21662元/平方米，而2014年的前9個月，盡管57079套商品住宅銷量中有11%、共6294套低價的自住房，但成交價格依然上漲至25313元/平方米，相比2011年的價格水平漲幅高達17%。

    普宅擴容

    普宅標準調(diào)整，并非只出現(xiàn)在北京。

    2012年2月，上海市房管局曾發(fā)文，明確2012年3月1日起正式執(zhí)行新普通住房標準。該新標準規(guī)定，上海享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

    今年8月，有媒體報道稱，深圳市專門開會討論房地產(chǎn)形勢，也將普通住宅標準的調(diào)整作為房地產(chǎn)救市的儲備方案，出臺在望。

    2013年9月，深圳開始執(zhí)行普通住房契稅優(yōu)惠新政，以總價來論是否為豪宅，如福田、南山的標準為390萬元以下的房子就不算豪宅。按照新政標準，能有效避免小戶房子“被豪宅”，不少近年剛?cè)胧械?ldquo;偽豪宅”契稅標準將從原本的3%降到1%。

    關(guān)于這一輪普宅標準調(diào)整，陳志認為，這是一項常規(guī)工作，旨在支持普通家庭購買中小戶型、中低價位普通住房，對這類購房需求是利好消息。

    在旭輝集團總經(jīng)理助理戴磊看來，普宅標準的調(diào)整是市場發(fā)展到一定階段，大勢所趨產(chǎn)生的必然結(jié)果，此類“隨行就市”調(diào)整，符合市場規(guī)律。

    樓市成交下行壓力下，9月末，放寬房貸、調(diào)整普宅標準等政策，被視為房地產(chǎn)行業(yè)的重大利好。對此，穆迪副總裁、高級分析師曾啟賢對《第一財經(jīng)日報》等媒體分析稱，放寬按揭等新措施對中國房地產(chǎn)業(yè)具有正面信用影響，原因是這將增加房貸供應(yīng)，并降低滿足某些條件的借款人的房貸成本，因而可在一定程度上緩解房地產(chǎn)銷售的下行壓力。

    然而，考慮到過去幾年存量房積累的情況，穆迪認為，中國房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)下滑。穆迪對中國房地產(chǎn)業(yè)的展望為負面，并預(yù)計2014年住宅銷售額將較2013年下降5%～10%。

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