吳章焰：房地產(chǎn)20年從粗放到精細化

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保利(成都)實業(yè)有限公司董事長 吳章焰

作為保利(成都)實業(yè)有限公司董事長，吳章焰總是第一個到辦公室。每天早上8：30，他就準時出現(xiàn)在公司，開始一天的工作，十年如一日，從未懈怠。

如果你認為，他的早到是因為“要親手抓各種瑣碎的細節(jié)”那你就錯了，因為去過他辦公室的人總會驚嘆其簡潔到無以復加的陳設(shè)。偌大的辦公室沒有多余的一張紙，這和許多文件堆積如山的董事長辦公室形成鮮明對比。問及原因，吳章焰總會幽默地說，工作我都交給他們?nèi)プ觯麄兌急任覍I(yè)，我給他們做好服務(wù)就是。

不過，一旦問及企業(yè)的發(fā)展之道，他則會十分嚴肅地告訴你，保利的核心競爭力就是做性價比，而保利作為央企則必須對購房者負責，把保利打造成真正的百年老店。

“1998年住房市場化按揭買了首套房”

Q：請問吳總是哪一年進入行業(yè)的?當時對房地產(chǎn)業(yè)最直觀的感受是什么?

吳章焰：我在1996年大學畢業(yè)就進入這個行業(yè)，因為當時房地產(chǎn)還沒有開始市場化，所以那時流行的是代建模式。整個行業(yè)的發(fā)展也很粗放，各行各業(yè)的人都有轉(zhuǎn)行來做房地產(chǎn)的。最多的還是一些包工頭成功轉(zhuǎn)型開發(fā)商，比如富力地產(chǎn)的張力，碧桂園的楊國強，合生創(chuàng)展的朱孟依都曾經(jīng)做過包工頭，后來做房地產(chǎn)都很成功。

Q：有專家告訴年輕人不要因為畢業(yè)就著急買房增加壓力，你在畢業(yè)時有買房嗎?

吳章焰：因為1998年啟動的房地產(chǎn)市場化，讓老百姓可以買房了，而且銀行也提供資金上的支持，在畢業(yè)兩年后通過銀行貸款買到了房。可能是做這一行看的比較多，對房地產(chǎn)市場還是有信心。事實證明，1998年在廣州單價2000多元買的房子，幾年后就以每平米6500元賣了，漲幅不少。

Q：所以，相對來說房產(chǎn)在過去20年還是比較保值增值的產(chǎn)品。

吳章焰：是的。我相信一些說不要過早買房的言論更多是參考歐美平均購房年齡來計算的。但是，美國在過去20年貨幣幾乎沒有貶值，因此他們的消費者不著急購房。在我們國家，過去20年只要買了房的，基本上都能賺了。

“20年用一句話概括，就是從粗放到精細化”

Q：過去20年或許也是房地產(chǎn)最好的20年，在你看來這20年最大的變化是什么?

吳章焰：整個行業(yè)用一句話來概括，就是從粗放到精細的一個過程，這個變化是涵蓋方方面面的。比如政策上，過去從拿地方式到銷售標準，都很粗放，現(xiàn)在經(jīng)過20年的發(fā)展已經(jīng)很規(guī)范了。再比如，產(chǎn)品打造上，20年前基本沒有什么設(shè)計，現(xiàn)在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計、技術(shù)也有巨大提升。

Q：從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的角度上來看，是如何從粗放到精細化發(fā)展的?

吳章焰：過去房地產(chǎn)企業(yè)掙錢基本上都是靠土地紅利，通過囤地獲利就成了一種普遍的手段。但是現(xiàn)在不行了，一是政策不允許，二是賭地價的風險越來越大。現(xiàn)在，房企獲利已經(jīng)變成了資金實力，產(chǎn)品實力，運營能力，企業(yè)戰(zhàn)略等全方位的競爭，越來越精細化。

Q：保利2007年進入成都，僅僅7年就連續(xù)五年蟬聯(lián)樓市銷冠，保利是如何做到的?

吳章焰：這是一個理念問題，保利把利潤看得比較輕，薄利多銷;而一些企業(yè)把利潤看得比較重，利潤薄的項目不愿意做。因此，保利在較低利潤率，薄利多銷的理念下，規(guī)模就會比較大。再加上保利比較重視產(chǎn)品定位，產(chǎn)品比較符合市場的需求，銷售業(yè)績就比較好。

Q：供應量大了風險也大，賣不好會造成存量過大，保利是如何保持自身的競爭力的?

吳章焰：保利堅持做性價比高的產(chǎn)品，但是性價比高，不等于質(zhì)量低劣。保利往往在產(chǎn)品打造上堅持質(zhì)量第一，在該用好材料的地方絕不偷工減料，因此這么多年來建立了市場口碑，現(xiàn)在很多回頭客買保利的房子。同時，作為央企的保利地產(chǎn)也有責任和義務(wù)把品質(zhì)做好，打造房企的百年老店。

“從黃金時代到白銀時代不用太悲觀，白銀也能有錢賺”

Q：普遍認為2014年的市場不好做，保利在今年有哪些方面的措施來應對市場變化?

吳章焰：保利在今年更加謹慎，控制了投資節(jié)奏。目前房地產(chǎn)市場的利潤率已經(jīng)很低了，如果十套房源賣掉九套剩一套就會面臨賺不到錢的境地，所以控制投資節(jié)奏十分有必要。另外保利繼續(xù)保持了全產(chǎn)品線的做法，根據(jù)不同的地段對項目進行定位，目前來看保利的定位能力和產(chǎn)品研發(fā)能力還是比較高的。

Q：2014年保利創(chuàng)下128億的成都市場新銷售記錄，你覺得保利今年贏在哪里?

吳章焰：首先是我們項目比較多，今年新開發(fā)的項目就有錦湖林語、林語溪、保利獅子湖、兩河森林公園、紫薇花語5個項目，在售樓盤數(shù)量是最多的。其次，還是老百姓信任保利這個一線品牌。最后就是定位比較準，我一直有個觀點存貨就是定位錯誤的產(chǎn)品，所以定位決定了銷售的好壞。

Q：自從2007年王石提出拐點論已經(jīng)7年了，有人說今年拐點真的到了，你如何看待房地產(chǎn)后市的發(fā)展?

吳章焰：未來整個行業(yè)將呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，過去二十年那種井噴式的增長將難以再現(xiàn)。不過，平穩(wěn)發(fā)展并不意味著唱衰，我認為房地產(chǎn)市場的需求仍然是存在的，許多人的自住需要仍然沒有得到滿足。正如說房地產(chǎn)從黃金時代到白銀時代一樣，白銀也是賺的，只是沒有以前那么高的利潤了。