養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)乎規(guī)劃設(shè)計

申請免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

進(jìn)入2013年以來，“養(yǎng)老”成為最熱門的話題之一，各路人馬紛紛進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)跑馬圈地，幾乎每天都能聽到與養(yǎng)老有關(guān)的大事件發(fā)生：中石化以80億巨資高調(diào)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、中國水電以70億在重慶開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和美國公司合資推出“椿萱茂”養(yǎng)老服務(wù)品牌……各地政府也在不斷推出各種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策、法規(guī)和規(guī)范，似乎中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正走向發(fā)展的快車道。

然而，清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院建筑分院副院長陳首春認(rèn)為，中國的快速老齡化并沒有給我們留下太多時間，我們應(yīng)該看到這繁華背后的隱憂。“政策碎片化、產(chǎn)業(yè)不成熟、人才嚴(yán)重缺乏、老年服務(wù)不成體系……諸多問題就像懸在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。”

好在一批有識之士在冷靜地思考、研究這些問題。在清華同衡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家委員會成立之際，國內(nèi)外法律、金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、醫(yī)療、運(yùn)營管理等領(lǐng)域的專家學(xué)者，從各自的專業(yè)視角闡釋了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的觀點(diǎn)，同時也在積極尋找破解產(chǎn)業(yè)難題之道。

“養(yǎng)老地產(chǎn)到底從哪個方面取得使用權(quán)？是按照價高者得？還是最低？或是不要錢？這涉及到資源問題、公平問題。”

（中國人民大學(xué)土地管理系主任、教授博士生導(dǎo)師 葉劍平）

養(yǎng)老地產(chǎn)具有以下用地特點(diǎn)，首先在區(qū)位選擇上，不能建到深山老林去，因為一旦發(fā)病沒有地方救治；另外環(huán)境要便捷，包括生態(tài)環(huán)境和其他的一些公共環(huán)境。

現(xiàn)在我們的住房有商品房、保障性住房和廉租屋等不同的類別。根據(jù)不同的支出或者承擔(dān)能力，我想養(yǎng)老地產(chǎn)的供應(yīng)也應(yīng)該分成幾大類：一個是完全市場型的，跟商品房一樣，這就要競爭了。有房子的老人也可以通過將自有住房交給服務(wù)商，置換后半生的養(yǎng)老服務(wù)。但是對于政府來說應(yīng)該怎么供地？完全市場型的是不是也要有一個定價過程？有一個標(biāo)準(zhǔn)？是協(xié)議還是招標(biāo)的方式？所以我個人認(rèn)為，它雖然是完全市場化的，但是也不像商品房那樣，應(yīng)該采取協(xié)議出讓或者招標(biāo)的方式，具體需要衡量其承擔(dān)多大的社會責(zé)任。

第二類是半市場型的，相當(dāng)于限價房。半市場型也要有一個定價的方式。

第三類是福利型的。這就是完全的劃撥用地，甚至政府來承擔(dān)。第三種個人認(rèn)為就是政府的事，因為針對的是沒有一定的承受能力、完全靠社會來救濟(jì)的老人。

集體建設(shè)用地能不能用于養(yǎng)老地產(chǎn)？在大城市周邊有很多集體建設(shè)用地被私用于養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)，這部分如何釋放出來？有什么政策對應(yīng)？這也是未來政府需要考慮的。既然我們已經(jīng)步入老年社會，這是一個很特殊類別的產(chǎn)品，這類用地的配置也應(yīng)該比較特殊。

最后一點(diǎn)就是年租制供地。目前是一次性交付土地租金，能否以租賃或者低價租賃的方式降低養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的成本，讓老年人能夠享受這樣的一個全方位的服務(wù)？如果可以的話，在未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展中就又多了一個選擇，可以解決養(yǎng)老地產(chǎn)的土地問題。

“無論是哪種類型的養(yǎng)老項目，都應(yīng)該是運(yùn)營在先，運(yùn)作概念在后，然后是建筑施工。如果沒有很好的‘運(yùn)’，那‘營’就是盲目的。”

（北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長 烏丹星）

我們現(xiàn)在的情況是，一提到做養(yǎng)老就直奔規(guī)劃設(shè)計而去，沒有運(yùn)營服務(wù)也沒有服務(wù)體系。所以我們造就了一批養(yǎng)老地產(chǎn)的超級航母，但這些項目最后結(jié)果就是空城一座。中國和國外運(yùn)作方式上的最大不同，就是國外首先捆綁運(yùn)營團(tuán)隊，沒有運(yùn)營團(tuán)隊不會去做。

另外測算一定是運(yùn)營做，而不是開發(fā)商做。在國外大多是基金投資，靠的是團(tuán)隊作戰(zhàn)，是真正的商業(yè)運(yùn)作。而我們中國的養(yǎng)老地產(chǎn)大多是個人行為，所以所有的風(fēng)險都是一個公司、一個老板來承擔(dān)，這是非常危險的。運(yùn)營概念誰來做？誰管誰來做。管理模式有自己建自己管、自己建他管、自己建一部分外包。自建自管的優(yōu)點(diǎn)是可以做連續(xù)的品牌化；自建他管是專業(yè)做專業(yè)的事，其他的交給別人，影響開發(fā)商整個項目的連續(xù)性；自建外包的優(yōu)點(diǎn)是可以把管理控制住，但缺點(diǎn)就是服務(wù)外包之后，客戶的投訴對象不是服務(wù)提供商，而是你，而且對你整個品牌是有影響的，如果你到另外一個地方復(fù)制的話，服務(wù)提供商不跟你，復(fù)制就不可能實現(xiàn)。

運(yùn)營怎么做完全取決于前期的項目定位?，F(xiàn)在都在喊建高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，到底什么是高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)？ 高端的標(biāo)志是產(chǎn)品從硬件到軟件，管理、流程、成本控制、組建團(tuán)隊這些核心技術(shù)，別人跟你比不了。

首先，硬件上需要配備基本的設(shè)施，面積達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，空間構(gòu)成4個環(huán)形。自己的房間、社區(qū)、周邊環(huán)境是不是按照這樣的規(guī)劃設(shè)計的？有沒有流線？運(yùn)營概念設(shè)計要符合中國人口數(shù)量多、需求多樣化的國情。不同階段的需求不一樣，要從不同的板塊研究問題，同時根據(jù)老人不同的健康狀況去研究一個個解決方案。

服務(wù)設(shè)施要求完備，一站式解決。美國是CCRC模式（持續(xù)照料退休社區(qū)），中國可以做MMAC模式（小型多功能養(yǎng)老綜合體），在大社區(qū)或者小社區(qū)中建一個小的綜合服務(wù)體。城市綜合體，我們知道是酒店、辦公樓等放在一起，老年綜合體同樣可以放到一個體塊中實現(xiàn)。通過小型多功能綜合體的全方位、周邊輻射，能夠使老人無論在城市中還是在郊外都能得到很好的服務(wù)。

中國人的消費(fèi)習(xí)慣、傳統(tǒng)習(xí)慣不容易改變，因此，產(chǎn)品設(shè)計必須符合他們的需求。中國80%的老人照護(hù)是家庭完成的，如果說中國和外國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)為什么不一樣？因為他們“從搖籃到墳?zāi)?rdquo;整個制度已經(jīng)設(shè)計好了，我們沒有制度上的保證，很難完成宏偉大業(yè)。

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)靠啟動內(nèi)需，刺激產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵而產(chǎn)生。我們有真正的市場需求潛在存在，但剛需還沒有形成。中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處在初始階段，與所有產(chǎn)業(yè)一樣，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也要走先粗獷后經(jīng)濟(jì)，先城市后農(nóng)村，先剛需后普及，先政府后民間的路子。未來中國養(yǎng)老的主戰(zhàn)場肯定是社區(qū)，所以不能夠不注重社區(qū)市場開發(fā)，一定是左手牽醫(yī)院，右手牽社區(qū)。養(yǎng)老可以從下往上做，先做市場，也可以像現(xiàn)在很多人做的先做項目后做市場，周期都是5年。養(yǎng)老是跟老人對話，他需要什么、花多少錢就是你的服務(wù)運(yùn)營和管理。

“中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該根據(jù)城市特點(diǎn)策劃布局，按建設(shè)規(guī)模層級發(fā)展，由點(diǎn)及面輻射延伸。”

（北京太陽城集團(tuán)董事局主席 朱鳳泊）

在“十二五”規(guī)劃中，一部分城市特別是發(fā)達(dá)城市、沿海城市適合做一些大的養(yǎng)老綜合體。而在內(nèi)地一些老年人口比例比較小的地方，目前沒有必要特別積極地投入。我們把這種布局層級關(guān)系比喻成萬壽級、千鶴級、百福級。萬壽級是居家型的、短期度假性質(zhì)的，千鶴級是康復(fù)型的，百福級是照料失能失智老人。以北京太陽城為例，太陽城是一個持續(xù)照料型的老年社區(qū)，在北六環(huán)之內(nèi)、五環(huán)之外。這種大型養(yǎng)老綜合體之所以放在近郊，因為考慮到地價、房價和環(huán)境等很多綜合問題。中等規(guī)模的千鶴級機(jī)構(gòu)以北京為例，適合放在四環(huán)、五環(huán)這樣的地方，規(guī)模不大，有幾萬平方米。小型護(hù)理中心一定要設(shè)在市中心，老人失能之后，子女認(rèn)為父母離去不遠(yuǎn)了，他們舍不得把父母送到郊區(qū)，他們想每天下班之后到就近的介助中心多陪陪父母。北京有40萬失能老人，但是入住機(jī)構(gòu)的不足5萬，大部分失能老人還在家里。由于城市中的介助中心太少，所以做布局的時候要考慮到城市中這種失能老年家庭的需求。

如果我們把這種布局層級搭建起來還可以進(jìn)行輻射，所謂輻射就是在千鶴級、百福級之間騰出一定時間、空間照顧胡同里住的老人，由此編織成一張網(wǎng)。如果每個城市由政府出面這樣安排的話，相信是一種科學(xué)的規(guī)劃。對于建國后出生的50后的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)如何布局？現(xiàn)在初老人以維護(hù)健康為主，很少依靠醫(yī)療資源。所以，我們考慮首先要為50后做健康管理，在全國范圍內(nèi)執(zhí)行50后的“百齡計劃”。

北京太陽城下一階段要做的是將醫(yī)院和度假村、俱樂部結(jié)合起來，給50后做一個生命4S店，對他們的身體進(jìn)行維護(hù)。同時把散落在社會家庭當(dāng)中的50后，通過健康維護(hù)的手段組織起來并建立會員制。我們基本能做到每周進(jìn)行1次生命體征5項檢測，通過隨身科技產(chǎn)品傳播到醫(yī)院的平臺上，進(jìn)行健康管理及評估。同時，我們跟全國各個風(fēng)景優(yōu)美地方的老年公寓組成一個合作體聯(lián)盟，在10年之間每年有7天異地交換，這個交換是不花錢的。如果采取這種方式，在牢牢掌握50后身體健康狀況的同時，我們也抓住了客戶資源，為之后老年機(jī)構(gòu)床位市場對接提前做好鋪墊。