一季度房地產(chǎn)投資現(xiàn)馬太效應(yīng) 京滬粵逆勢加快

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，一季度全國北京房地產(chǎn)投資增速為23.8%，比去年同期的19.3%要快。

同一時期加快的還有廣東，上海。兩地今年一季度房地產(chǎn)投資增速分別為20.8%、13.4%，比去年同期16%、9.3%有所加快。

另外也有其他加快的地區(qū)，比如甘肅、內(nèi)蒙古、吉林，不過這些地區(qū)投資量小。3地今年一季度房地產(chǎn)投資總額為116億多元，不到上海房地產(chǎn)投資額713億元的1/6。

對此，交行金融研究中心房地產(chǎn)研究員夏丹指出，隨著中國經(jīng)濟從高速步入中高速階段，房地產(chǎn)逐步進入供求平衡的拐點后，一線的房地產(chǎn)將更趨有價值，而三四線城市，未來過剩可能會更加嚴重。

“這種馬太效應(yīng)的情況可能會更加明顯。”她認為未來可能還會出新的政策。

一季度房地產(chǎn)投資地區(qū)分化明顯

21世紀經(jīng)濟報道獲悉，今年一季度以來，中國的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了分化的情況，即，越是發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)投資增速越快，越是邊遠地區(qū)，則房地產(chǎn)投資越慢。

比如今年房地產(chǎn)投資增速最快的是北京和廣東，分別增速為23.8%和20.8%，位居全國第一、第二名。

而一季度東北最邊遠的黑龍江，房地產(chǎn)投資增速為-35.1%，增速為全國倒數(shù)第一（不考慮西藏數(shù)據(jù)）。青海、遼寧、陜西的房地產(chǎn)投資增速也分別只有-25.7%、-24%、-5.2%，為全國倒數(shù)第二、第三、第四（不考慮西藏數(shù)據(jù)）。

今年一季度房地產(chǎn)投資保持低位的還有內(nèi)蒙古、云南，一季度增速分別只有3.1%、1.5%。

由于各地的省會城市或者副省級城市，一般占據(jù)各省房地產(chǎn)大頭，因此，可以肯定地判斷，哈爾濱、大連、沈陽、西安、西寧、青島等地的房地產(chǎn)投資正在大幅放慢，甚至負增長。

比如陜西去年一季度房地產(chǎn)投資增速為14.5%,今年一季度則為-5.2%。陜西70%房地產(chǎn)投資集中在西安，一季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資229.38億元，同比下降8.2%。

山東去年一季度房地產(chǎn)投資為14.4%，今年則為0.8%。山東約兩成房地產(chǎn)投資集中在青島，2015年一季度青島全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資172億元，同比下降7.6%。其中住宅投資117.7億元，同比下降4%。

而廣東的廣州、深圳的房地產(chǎn)投資則相對較好。同屬一線城市的北京、上海情況類似。

對此鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲認為， 與一二線城市在政策刺激下市場加速回暖的情況不同，大部分三四線城市受庫存壓力以及需求水平限制，利好政策對其市場拉動作用有限。

“三四線城市房價水平在未來一段時間內(nèi)繼續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)的可能性更大，一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)市場的分化將愈加明顯。” 李巧玲判斷。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度廣西、海南的房地產(chǎn)投資，只相當(dāng)于北京一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額。2015年一季度，北京的房地產(chǎn)投資額，則相當(dāng)于廣西、海南、山西3個省的投資額。

京滬粵逆勢加快

京滬粵房地產(chǎn)投資逆勢加快，與這些地區(qū)的前景良好，外地投資者更愿投資有關(guān)，盡管目前因為限購原因，房地產(chǎn)銷售仍不太好。

數(shù)據(jù)顯示，北京一季度住宅銷售面積為172.9萬平方米，增長1.2%。但北京一季度全市商品房銷售面積為204萬平方米，比上年同期下降21.7%。這與商業(yè)地產(chǎn)較差有關(guān)。

2015年一季度北京寫字樓銷售為15.2萬平方米，下降69.8%；商業(yè)、非公益用房及其他為15.9萬平方米，下降59.5%。

但 是盡管商業(yè)地產(chǎn)銷售不佳，北京各類地產(chǎn)都在快速增長。北京2015年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.8%，比去年的16%加快明顯。其中，住宅投資完成 305.1億元，增長10.8%；寫字樓投資完成128.9億元，增長21.7%；商業(yè)、非公益用房及其他投資完成247.9億元，增長58.2%。

上海今年一季度房地產(chǎn)投資增長13.4%，也高于去年同期9.3%的增速。但今年一季度上海房屋銷售面積394.21萬平方米，下降15.6%。其中住宅銷售面積351.01萬平方米,下降16.1%。

廣東今年一季度房地產(chǎn)投資增速為20.8%，比去年同期的16%明顯加快。

中原地產(chǎn)分析師張大偉指出，目前房地產(chǎn)分化明顯，采取的策略也應(yīng)該是因城適策。很多庫存大的城市已經(jīng)將存量住房拿來做保障房，且出臺優(yōu)惠政策，這是目前加快房地產(chǎn)市場消化，讓市場回暖的辦法，這值得肯定，但從長期看調(diào)整可能繼續(xù)。

21世紀經(jīng)濟報道獲悉，進入3月份以后，一系列利好政策的對于房地產(chǎn)市場的拉動作用開始顯現(xiàn)，尤其一線城市住宅成交情況出現(xiàn)明顯回暖。

以北京市二手住宅市場為例，3月成交量大幅增長。從鏈家內(nèi)部交易數(shù)據(jù)可知，3月二手住宅實際成交量環(huán)比、同比分別上升194.5%和147.4%，成交量為自2013年4月以來最高水平，買賣雙方入市意愿明顯回升。

此前3月30日，樓市新的政策出臺，二套房首付比例大幅下調(diào)，同時，營業(yè)稅免稅的條件由購買滿五年調(diào)整為購買滿兩年。

不過，交行分析師夏丹和鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲均認為，目前政策對房地產(chǎn)刺激作用有限，不排除后續(xù)有進一步寬松政策出臺的可能性，未來一段時間房價下降城市數(shù)量及幅度或?qū)⑦M一步收窄。