一線城市土地市場升溫 三四線依舊冷淡

剛剛過去的4月，全國不少地方的樓市一改一年多來的蕭條，交易熱情爆棚。這直接受惠于“3·30新政”的刺激。同樣受到鼓舞的，還有房企拿地的熱情，整個(gè)4月的土地市場也重現(xiàn)火爆的場面。

“我們在一線城市看了非常多土地，但是每次都在價(jià)格上輸?shù)袅?，今年我們希望布?u>上海，看來難度很大。”某中型房企土地拓展部門負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)（微博)日報(bào)》記者。

4月29日，有“價(jià)格殺手”之稱的碧桂園強(qiáng)勢登陸上海，以6.0755億元奪得嘉定徐行鎮(zhèn)6.3萬平方米純宅地，溢價(jià)率62.16%，樓板價(jià)8108元/平方米。

像碧桂園一樣，不少長期在三四線城市活動(dòng)的開發(fā)商開始選擇搶灘一線城市的土地。

一線城市土地升溫

在碧桂園登陸上海的土拍會(huì)現(xiàn)場，記者也注意到了一些新的開發(fā)商身影。東原&平安聯(lián)合體，廣州海倫堡均是在上海首次亮相。值得注意的是，最高出價(jià)的碧桂園要價(jià)6.07億元，第二高價(jià)為東原&平安聯(lián)合體的5.8001億元。可以看到此次碧桂園出價(jià)還是相當(dāng)兇狠，其進(jìn)入上海的決心非常大。

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪多位上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，房企補(bǔ)倉意愿非常強(qiáng)烈，一線城市還將成為未來房企的主戰(zhàn)場。

而在4月16日上午，上海唐鎮(zhèn)D04-07純住宅地塊(容積率1.4)、D03-05A純住宅地塊(容積率1.7)被大名城以50.76億元總價(jià)，分別以29697元/平方米、27909元/平方米的外環(huán)外史無前例的樓板價(jià)通吃，扣除5%保障房后實(shí)際樓板價(jià)分別為31260元/平方米、29378元/平方米，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，地塊近5萬/平方米。

當(dāng)時(shí)參與現(xiàn)場競拍的房企多達(dá)19家，包括金地、龍湖、保利、九龍倉、葛洲壩、招商、旭輝+恒基、中駿、新城、首創(chuàng)、大名城、華發(fā)、浦房+浦發(fā)、遠(yuǎn)洋、平安、K2、朗詩等。記者從知情人士處了解到，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場異常血腥，連主持人都不斷提醒各房企保持理性。

不只是上海，4月27日的北京土拍會(huì)現(xiàn)場，經(jīng)過近140輪現(xiàn)場競價(jià)，海淀區(qū)中關(guān)村地塊被首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元的總價(jià)，配建6.05萬平方米自住型商品房以及0.75萬平方米公租房的代價(jià)摘得。

首創(chuàng)置業(yè)副總裁、董事會(huì)秘書胡衛(wèi)民曾對本報(bào)記者表示，北京、上海、重慶等重點(diǎn)城市，2015年樓市可能向好，未來首創(chuàng)置業(yè)將進(jìn)一步縮減三四線城市項(xiàng)目投入，聚焦京津滬等主要城市。

而在廣州，4月底出讓了蘿崗長嶺居YH-A3-0地塊，作為長嶺居板塊目前最大規(guī)模住宅地塊受到很多房企的關(guān)注。拍地當(dāng)天下午，富力、保利、綠地、中航、旭輝等不少房企人士聚集在國土局，而最終萬科獲取該地塊。

公開資料顯示，一季度全國銷售20強(qiáng)的上市房企在一線城市拿地高達(dá)60%，創(chuàng)歷史新高。

“我們也將目光不斷收縮到一線城市，一線城市的土地必然成為兵家必爭之地。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者。

仍然冷淡的非一線城市

面對一線城市的升溫，顯然二線城市要冷許多。

有數(shù)據(jù)顯示，在2015年第一季度，全國土地市場大幅下跌，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%，土地成交價(jià)款1123億元，同比下降27.8%。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2015年第一季度也出現(xiàn)了不少二線城市土地流拍頻現(xiàn)的現(xiàn)象。

包括天津、成都、西安、昆明、青島、沈陽等城市紛紛出現(xiàn)土地拍賣流拍，合肥土地市場2015年第一拍首次同一天3地塊流拍，鄭州首次網(wǎng)拍鄭上新區(qū)三宗地全部流拍。

即使在2015年的4月，二線城市土地市場走向仍顯低迷。在4月14日多地舉行的土拍中，武漢當(dāng)天共出讓6宗地塊，即有2宗地塊慘遭流拍;成都市場出讓共4宗地塊，同樣有2宗地塊流拍。

二線城市已經(jīng)遇冷，顯然三四線城市土地市場更加凄冷。

“土地價(jià)格高企而與市場房價(jià)失衡，導(dǎo)致房企放棄，其實(shí)反映了地方政府希望獲取更多土地剩余價(jià)值的努力的失敗。”歐陽捷告訴記者。

以成都為例，本報(bào)記者采訪成都業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為成都市場并不賺錢，其土地價(jià)格和房價(jià)差別不大，這個(gè)導(dǎo)致很多企業(yè)并沒有太多賺錢的可能性。

“我們之前也在成都駐扎半年看土地，但是最終覺得利潤不夠就放棄了。”某閩系房企知情人士告訴記者。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，隨著樓市放松政策的不斷祭出，開發(fā)商對于樓市未來預(yù)計(jì)普遍轉(zhuǎn)好，并且隨著信貸環(huán)境的逐漸寬松以及市場銷量的不斷增加，房企重燃對土地市場的熱情。特別是在三四線城市普遍面臨嚴(yán)重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市。