樓市供需總體平衡 專家稱房價不會重回大步快漲時代

統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市中重點城市房價繼續(xù)上漲，市場因此擔(dān)心樓市重回“大步快漲”時代。專家表示，隨著樓市分化態(tài)勢的進(jìn)一步明顯，以及投機(jī)性需求的持續(xù)抑制，市場基數(shù)已不可同日而語，房價快速上漲基礎(chǔ)不復(fù)存在，未來二三線城市依然面臨著去庫存的壓力。

【樓市回暖范圍擴(kuò)大】

盡管7月是樓市傳統(tǒng)的淡季，但今年7月卻有不同景象。

國家統(tǒng)計局18日公布數(shù)據(jù)，7月70個大中城市新建住宅(含商品住宅和保障性住宅)銷售價格同比下跌3.7%，為連續(xù)第11個月下跌，但跌幅連續(xù)第三個月收窄；從環(huán)比看，7月新建住宅銷售價格較上月漲0.3%，連續(xù)第三個月上漲，但漲幅較上月略縮小。一線城市環(huán)比全部上漲且漲幅仍然較高。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱：“從上漲城市個數(shù)看，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市比上月增加4個，持平的城市比上月增加1個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市比上月減少3個，持平的城市比上月增加5個。”

除一線北上廣深房價環(huán)比增幅較大之外，一些非一線城市的房地產(chǎn)市場銷售也增長明顯。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這表明樓市回暖的跡象明顯，回暖的范圍也在不斷擴(kuò)大。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，總體看，全國各城市的房價走勢呈現(xiàn)越來越分化的趨勢：一線城市交易量繼續(xù)上漲，房價漲幅也相對較高；二線城市的房價也大都出現(xiàn)微漲；三四線城市仍然無法擺脫房價持續(xù)下跌的困境。

【利好政策助推市場】

在上半年樓市新政層出不窮的刺激下，房地產(chǎn)市場的成交量復(fù)蘇明顯并不令人驚訝。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松分析稱，一線城市房價對于金融政策較為敏感，并且由于一線城市供應(yīng)偏緊，市場剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購房首付比例下調(diào)時，便能激發(fā)一部分購買需求。

“購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預(yù)期。而在我國這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政

策，因此信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群將加速入市，市場整體恢復(fù)的趨勢比較明顯，下一階段市場上行行情或可預(yù)期。

“雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策有所放松，尤其是在信貸方面給予了一些利好，但是大的調(diào)控方向并沒有放松?？梢哉f在前期的政策調(diào)控下，出現(xiàn)目前這種反彈和復(fù)蘇是正常的。”北京科技大學(xué)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究所所長何維達(dá)表示。

【三四線城市“寒意”不減】

不過，任何一個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都不會背離基本的供求關(guān)系。與一線城市的火熱相反，在人口和資金持續(xù)流出的三四線城市，樓市“寒意”不減。

“三四線城市供大于求的現(xiàn)象仍然很嚴(yán)重，這些地方市場需求比較有限，尤其是投機(jī)需求對于這些城市來說應(yīng)該不是一個好的選擇，而老百姓的自主需求又比較有限，因此二三線、三四線城市的房地產(chǎn)市場今后都會逐漸冷卻下來，進(jìn)入供需平衡的狀態(tài)。”何維達(dá)分析，按照目前的情況判斷，一線城市應(yīng)該說短期內(nèi)會穩(wěn)中有升，但是，不會出現(xiàn)持續(xù)的上漲，而北京、上海這類城市對于投機(jī)性需求的嚴(yán)格調(diào)控政策也沒有看到有放緩的跡象。

何維達(dá)認(rèn)為，房地產(chǎn)這一階段的回暖是正?，F(xiàn)象，但出現(xiàn)爆發(fā)式的上漲還是困難的。

在鄧郁松看來，2013年全國家庭戶均擁有住房就已經(jīng)有1.0套，在這個前提下，當(dāng)前我國樓市總體供需平衡的格局沒有改變，總體上看價格快速上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。

何維達(dá)判斷，如果房地產(chǎn)稅2017年進(jìn)入實施階段之后，有可能會出現(xiàn)整體的房價下跌，甚至是不小的跌幅。但是在這個期限之前市場有可能會抓緊拉高炒作，因此，今年下半年包括明年的走勢如何還要看進(jìn)一步的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。