烏魯木齊老舊小區(qū)物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化

老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)將來發(fā)展的趨勢如何？物業(yè)服務(wù)的價格如何確定？質(zhì)量由誰來監(jiān)督？近日，烏魯木齊出臺《關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的意見》，針對老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理熱點、難點問題提出了解決的思路和對策。為此，記者采訪了烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)督管理辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人?！?/p>

推動物業(yè)服務(wù)專業(yè)化

“我們把1999年以前建成、無物業(yè)管理的住宅小區(qū)稱之為無物業(yè)管理老舊住宅小區(qū)。目前經(jīng)管委會（街道）、社區(qū)統(tǒng)計，全市共有993個老舊小區(qū)。其中，由管委會（街道）、社區(qū)牽頭引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)企業(yè)的小區(qū)和由烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)提供物業(yè)服務(wù)的小區(qū)加起來不到總數(shù)的10%，90%以上的老舊小區(qū)由社區(qū)無償代管。”8月11日，烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)督管理辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者說。

由于規(guī)模小、無法形成經(jīng)濟效益，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作一直是物業(yè)監(jiān)督管理工作的重點和難點。以前由單位管理的小區(qū)在單位破產(chǎn)后物業(yè)公司進(jìn)駐困難，而長期提供無償物業(yè)服務(wù)又加重了社區(qū)的負(fù)擔(dān)。

《意見》明確規(guī)定，對于目前由社區(qū)無償代管的老舊住宅小區(qū)，社區(qū)將退出代管，并因地制宜通過專業(yè)化或準(zhǔn)物業(yè)的形式開展物業(yè)服務(wù)。區(qū)（縣）政府作為實施主體，通過委托代管、連片打包的方式，積極引導(dǎo)居民選擇專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管老舊住宅小區(qū)；對于通過市場化途徑選擇專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有困難的，由各區(qū)（縣）根據(jù)實際情況，至少成立一家國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)駐轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理老舊住宅小區(qū)實施物業(yè)服務(wù)；對于零星獨棟等規(guī)模較小、尚無法進(jìn)行整合、不具備專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的小區(qū)，由社區(qū)組建物業(yè)服務(wù)機構(gòu)提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，收取一定的服務(wù)成本費用，并逐步向?qū)I(yè)物業(yè)服務(wù)過渡。

質(zhì)價相符確立收費標(biāo)準(zhǔn)

“物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)堅持市場化原則，針對不同情況采取不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切。”物業(yè)監(jiān)督管理辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“沒有業(yè)主委員會的老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)收費。2013年7月1日起自治區(qū)開始實施《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量從高到低分為4個檔次，收費也相應(yīng)地分為4個標(biāo)準(zhǔn)；有業(yè)主委員會的老舊小區(qū)按照質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，在價格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商確定。”

《意見》指出，發(fā)改部門要建立物業(yè)服務(wù)收費價格監(jiān)審、備案、動態(tài)調(diào)整機制，研究制定本市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，以及普通住宅物業(yè)服務(wù)收費、停車收費指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)，同時至少每半年公示一次小區(qū)公共收益收支情況，推動形成公開、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價格管理機制。

此外，為了更好地發(fā)揮溝通協(xié)商作用、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，本著“成熟一個、建立一個”的原則，推動符合條件的住宅小區(qū)抓緊成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。社區(qū)采取多種形式指導(dǎo)業(yè)主委員會正確履職，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守管理規(guī)約，配合物業(yè)服務(wù)工作，提高業(yè)主繳費和履約意識，共同維護(hù)小區(qū)正常秩序。

完善評價體系強化監(jiān)管

物業(yè)公司是否能夠提供與收費標(biāo)準(zhǔn)相符的服務(wù)？服務(wù)的質(zhì)量由誰來監(jiān)督？這一直是群眾關(guān)心的熱點。近年來，烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局不斷加強對物業(yè)公司的監(jiān)管力度，對不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行集中清理。今年截至8月11日，已正式注銷物業(yè)公司85家。

“今后，我們會將房產(chǎn)信息管理平臺物業(yè)監(jiān)管職能延伸到管委會（街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、從業(yè)人員和服務(wù)項目的動態(tài)管理，采用‘互聯(lián)網(wǎng)+’技術(shù)，拓展平臺服務(wù)功能，嚴(yán)格把好物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入關(guān)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)全面實行網(wǎng)上審批和審核備案，將異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市從事物業(yè)服務(wù)活動納入監(jiān)管范圍。”物業(yè)監(jiān)督管理辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

在凈化物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境的同時，《意見》指出，各區(qū)（縣）物業(yè)監(jiān)管部門要會同管委會（街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，并將考核結(jié)果向社會公示，作為企業(yè)資質(zhì)評定和獎懲的重要依據(jù)；并按照“條塊結(jié)合、分級負(fù)責(zé)、逐級受理、依法及時、屬地管理”的原則，建立區(qū)（縣）、管委會（街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級投訴受理體系。