住宅電梯陷入中年困局

電梯又成熱點，七八月間，各地見諸報端的電梯事故層出不窮。

“我們只想要安全的電梯。”有人這樣在網(wǎng)上說，但想要滿足這樣簡單的要求，卻并不容易。

以南京為例，上世紀90年代開始出現(xiàn)二三十層高的住宅，此后，電梯成為標配。不過，近20年時間過去，由于使用和維保不到位，昔日的電梯陷入了困人率最高的“中年困局”，新建住宅的電梯也常常因為使用不當出現(xiàn)問題。

電梯事故頻頻，已是中國城市建設(shè)中一個無法回避的問題。

從2000年起，房地產(chǎn)高速發(fā)展，中國進入高層住宅時代。數(shù)據(jù)顯示，2014年底，中國已經(jīng)成為電梯保有量第一大國。目前，中國電梯數(shù)量達360萬臺，江蘇省有38萬臺電梯，南京市各類在用電梯達到五萬余臺，其中乘客電梯45399臺，自動扶梯4540臺，自動人行道432臺。

按照國際慣例，電梯使用年限為15~25年。那么，2000年前后安裝的電梯，已經(jīng)進入了“中年困局”。而這一階段的電梯，是困人率最高的。

筆者從南京市質(zhì)監(jiān)局了解到，去年，南京困人率最高的電梯并不是使用了15年以上的老舊電梯，而是用了11年到15年的中年電梯，使用3年以內(nèi)的電梯困人率也很高。而在導(dǎo)致電梯故障高發(fā)的原因中，不文明使用電梯的行為占了絕大部分。

“使用3年以內(nèi)的電梯困人率高，是因為新房裝修時，很多人用電梯運裝修材料導(dǎo)致的。裝修用的沙子掉在電梯或井道里，很容易引發(fā)故障。”南京市質(zhì)監(jiān)局特設(shè)處副處長朱曄秋介紹，使用了11年到15年的電梯困人率最高，可能是因為維保沒有跟上，或者使用者不夠愛惜。

近日，國家質(zhì)檢總局、國家標準委批準發(fā)布了《電梯主要部件報廢技術(shù)條件》(下稱“報廢標準”)，明確了電梯報廢條件。“這份標準主要是給技術(shù)人員提供參考的，里面關(guān)注的主要是與安全相關(guān)的部件，如果出現(xiàn)標準中的問題，電梯都會出現(xiàn)異常甚至失效。”南京特種設(shè)備安全監(jiān)督檢驗研究院相關(guān)專家說，報廢標準明確，電梯主要部件達到其規(guī)定報廢技術(shù)條件，或達到使用維護說明書給出的報廢技術(shù)條件，優(yōu)先考慮修理，如修理后仍不能符合要求或修理成本過高，需考慮報廢。

在《南京市電梯安全條例》中，物業(yè)公司被認定為小區(qū)電梯的使用單位，對電梯的日常保養(yǎng)負有義務(wù)，小區(qū)電梯頻頻發(fā)生故障，物業(yè)公司被指責(zé)的聲音也最大。

南京市物業(yè)辦相關(guān)人士說，《南京市電梯安全條例》當中明確規(guī)定，電梯安全的主管部門是質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門，住建委下屬的物業(yè)辦主要負責(zé)管理小區(qū)專項維修資金，電梯需要大修或更換時就要動用專項維修資金。

“物業(yè)企業(yè)管理，是一種市場化行為，我們只能通過這種方法來倒逼。”這位人士認為，物業(yè)費構(gòu)成的不合理，是電梯維保不力的深層次原因，如果這個問題不解決，電梯困人的問題可能會無解。

筆者了解到，南京現(xiàn)有的物業(yè)費收取模式，主要是“包干制”，簡單來說就是每平方米多少錢，業(yè)主與物業(yè)公司只要約定好這個收費標準，那么只要按月繳費即可。在業(yè)主每個月支付的物業(yè)費當中，包含了保潔、安保、綠化管養(yǎng)、電梯維保等各項成本。

“現(xiàn)在每年人工成本都在上升，但是物業(yè)費很多小區(qū)卻多年不變，物業(yè)公司很難掙到錢。要維持下去怎么辦?壓縮成本是必然的，像電梯維保這種的，能省一點是一點，這不是個別事例，而是行業(yè)同行的潛規(guī)則。”南京一家物業(yè)公司老總也有點怨言。

不搞“包干制”，那么“酬金制”行不行?“酬金制”是近年來不少專家所提倡的物業(yè)費收取模式。“物業(yè)公司每年拿固定報酬，物業(yè)公司發(fā)生的每一項成本，都用明細列出，這些發(fā)生的成本由業(yè)主承擔。這樣可以減少扯皮，讓物業(yè)公司把應(yīng)該做的做到位。”物業(yè)辦相關(guān)人士表示，酬金制的模式前提是需要有專業(yè)的第三方機構(gòu)來審核，而且物業(yè)費的收取相對復(fù)雜，因此南京現(xiàn)在幾乎沒有小區(qū)采用這個模式。

“如果是包干制，業(yè)主所繳納的物業(yè)費金額肯定是少于酬金制的。很多人明白這點，為了少交錢，寧愿糊涂地采用包干制，同樣物業(yè)公司也愿意裝糊涂，因為包干制的物業(yè)費模式中，他們有壓縮成本的空間。電梯的困局，就是雙方裝糊涂的結(jié)果。”一位物業(yè)管理方面的專家認為。