浙江廣廈退出樓市的思考

近日，浙江廣廈發(fā)出關(guān)于擬退出房地產(chǎn)行業(yè)的公告，公告表示，基于公司退出房地產(chǎn)行業(yè)的整體思路已經(jīng)較為清晰，為進一步增強公司在資本市場的競爭力，提升上市公司盈利能力，公司決定在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領(lǐng)域，實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

事實上，浙江廣廈退出房地產(chǎn)市場并非個案，除此之外，萊茵置業(yè)已更名萊茵達體育，華麗家族也基本退出房地產(chǎn)市場了；證大置業(yè)正試圖謀求轉(zhuǎn)型退出房地產(chǎn)市場。當然，潛在退出房地產(chǎn)市場的房企同樣不在少數(shù)。

比如，媒體曾報道百強房企華光地產(chǎn)資金鏈斷裂并進行破產(chǎn)清算，2000多業(yè)主無家可歸；深圳房企佳兆業(yè)正在進行債務重組，盡力避免破產(chǎn)；同樣遭受房源被政府鎖定的深圳另一房企京基集團，也被彭博社曝出董事長陳華正在接受調(diào)查，京基的命運何去何從充滿了變數(shù)；恒大55億元收購中渝置地旗下物業(yè)，31億元收購武漢三江航天地產(chǎn)67.08%股權(quán)……

既然貨幣政策已經(jīng)呈現(xiàn)出寬松的特征，為何仍然改變不了樓市資金緊張的局面？為何仍有房企面臨資金斷裂或被收購的命運？為何仍有房企在此時退出房地產(chǎn)市場？2015年下半年及未來幾年，還有哪些房企將退出房地產(chǎn)市場？

從樓市下半場特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢已定，此時，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，將推動市場集中度越來越高。

2015年，在樓市基本面仍然以“去庫存”為主旋律的市場背景下，銀行等金融機構(gòu)將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現(xiàn)債務違約，控制自身壞賬率。

因此，對于金融機構(gòu)來講，強化對項目的“風險控制”是必要的。從這個角度看，浙江廣廈退出房地產(chǎn)市場與其說是剝離不良資產(chǎn)并謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展新業(yè)務，不如說是斷臂求生、舍卒保車。

那么，哪類房企將在2015年及未來幾年退出樓市或被收購？這些即將退出的房企或被收購的房企具有哪些特征？

筆者認為，四類企業(yè)最容易在2015年下半年及未來三年被收購，這四類企業(yè)也最容易退出房地產(chǎn)。

具體來講：第一類，產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績?nèi)菀自跇鞘邢掳雸鲒s不上市場發(fā)展節(jié)奏而被淘汰；第二類，前期拿地過于激進，導致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導致房地產(chǎn)主營業(yè)務受到影響的企業(yè)；第三類，一部分資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)，或陷入“政治風波”的企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些企業(yè)在最近幾年內(nèi)會面臨資金斷鏈的市場風險；第四類，非地產(chǎn)企業(yè)跨界進入樓市的企業(yè)，因為在產(chǎn)品標準化、融資渠道構(gòu)建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實現(xiàn)開發(fā)成本的降低，也無法實現(xiàn)較快的銷售，這些企業(yè)勢必會面臨發(fā)展問題。如果上述四類房企無法及時化解這樣的危機，屆時，有可能因此退出房地產(chǎn)業(yè)或被其他房企收購。

如果上述四類開發(fā)商在銷售回款上面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候就不得不進行賣股權(quán)、賣項目的操作了，如果賣項目、賣股權(quán)也無法使這類企業(yè)繼續(xù)“活下去”，那么，這些中小房企極有可能成為瞬間“轟然倒下”的房企。