SOHO業(yè)績暴跌轉(zhuǎn)型存疑 現(xiàn)金為王或難以持續(xù)

SOHO中國

近日，持續(xù)四年的復(fù)星、SOHO中國外灘項(xiàng)目之爭(zhēng)終于迎來了結(jié)局，SOHO中國打包賣出所持股權(quán)決定全身而退。但另一方面，正處于轉(zhuǎn)型期的SOHO中國也面臨著經(jīng)營業(yè)績的大幅下挫。雖然潘石屹與張欣分別在多個(gè)場(chǎng)合解釋稱，是因選擇“現(xiàn)金為王”造成，但下挫的業(yè)績?nèi)砸鹜饨鐚?duì)SOHO中國轉(zhuǎn)型的質(zhì)疑。

業(yè)績暴跌

日前，SOHO中國發(fā)布2015年中期業(yè)績報(bào)告顯示，SOHO中國當(dāng)期內(nèi)營業(yè)額約為人民幣3.93億元，較2014年同期的47.5億元，大幅下調(diào)92%。利潤方面，公司權(quán)益股東純利1.35億元，較2014年同期26.97億元，下挫95%，若除去投資物業(yè)的評(píng)估增值，核心純利約為0.72億元，較2014年同期的12.24億元下降94%。

值得一提的是，自2013年宣布轉(zhuǎn)型以后，SOHO中國業(yè)績就一直延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。2014年，SOHO中國的營業(yè)額約為60.98億元，較2013年的146.21億元下降了58.3%；毛利潤為30.78億元，與2013年的81.14億元相比下降62.1%；凈利潤為40.8億元，同比下降44.8%。

對(duì)此，SOHO中國的解釋是因業(yè)務(wù)由之前的“開發(fā)—散售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)—持有”，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致。

SOHO中國董事長潘石屹也認(rèn)為，這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。他表示，SOHO中國能夠做到手持近百億元現(xiàn)金和保持不到25%的凈負(fù)債率，僅從這兩個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就足以說明轉(zhuǎn)型成功。

據(jù)SOHO中國2015年中期業(yè)績公告顯示，截至6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總計(jì)約97.7億元，總負(fù)債為199.34億元，凈債務(wù)占股東權(quán)益的比率約為25%。

與此同時(shí)，轉(zhuǎn)型的主營業(yè)務(wù)在報(bào)告期內(nèi)，租金收入約為4.39億元，較2014年同期1.64億元，大幅上漲168%。在此基礎(chǔ)上，毛利潤雖然僅為2.95億元，較2014年同期下降88%，但毛利潤率卻較2014年同期有所提升，從此前的50%升至75%。

此外，SOHO中國認(rèn)為，毛利潤的下降主要由于物業(yè)銷售收入下降導(dǎo)致的整體營業(yè)額下降所致，而毛利率的提升則因?yàn)楸炯瘓F(tuán)租金收入的毛利率較物業(yè)銷售收入高。潘石屹也指出，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，“現(xiàn)金為王”對(duì)于企業(yè)是最重要的。手握百億現(xiàn)金完全能夠滿足在建投資物業(yè)未來大約55億元人民幣的資本支出需求。

但現(xiàn)金的流量控制卻未得到市場(chǎng)的認(rèn)同。在SOHO中國公布2015年半年報(bào)之后，標(biāo)普宣布，將SOHO中國有限公司的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“BB+”下調(diào)至“BB”，展望負(fù)面。

敗走外灘

9月23日，SOHO中國發(fā)布公告稱，其間接擁有50%股權(quán)的公司海之門將進(jìn)行重組。其中，海之門已與浙江復(fù)星訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，海之門以代價(jià)人民幣84.93億元（相當(dāng)于約103.21億港元）向浙江復(fù)星出售證大外灘全部股權(quán)。此外，與證大五道口、綠城合升及上海磐石訂立債務(wù)重組協(xié)議，將股東售出股份歸上海長昇，間接清償貸款31.05億元，及利息14.79億元，合計(jì)總額45.85億元。

而這一動(dòng)作意味著，SOHO正式退出了為期近4年的“外灘地王”之爭(zhēng)。退出之后，SOHO中國從該項(xiàng)目回籠資金50.85億元，通過此次交易和后續(xù)事項(xiàng)的處理，預(yù)計(jì)將取得約10億元的稅前收益。

而隨著本次交易的結(jié)束，此次“口水戰(zhàn)”畫上了句號(hào)。對(duì)此，潘石屹第一時(shí)間在微博上表示，“各位股東和投資者：外灘8-1項(xiàng)目終于有了結(jié)果，回籠資金50.85億元。在今天環(huán)境下我們還是相信‘現(xiàn)金為王’，祝外灘8-1的項(xiàng)目早日完工。”

值得注意的是，雖然SOHO再獲半百億現(xiàn)金流，但與4年前相比，它在土地市場(chǎng)的購買力大幅縮水。尤其經(jīng)歷了2012年和2013年土地市場(chǎng)的價(jià)格快速上漲，目前地價(jià)已比2010年時(shí)高出一倍以上。

從此也不難看出，究竟此次“地王之爭(zhēng)”孰贏孰輸，因?yàn)椋瑢?duì)房企來說，沒有新增項(xiàng)目，就沒有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

“現(xiàn)金為王”增長可持續(xù)存疑

目前來看，SOHO中國的轉(zhuǎn)型目標(biāo)是成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO3Q擴(kuò)張?zhí)嵘龢I(yè)績。按照潘石屹的計(jì)劃，“到2015年年底，將有11000個(gè)

SOHO3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會(huì)級(jí)城市共布局10萬個(gè)座位，其中的非SOHO中國的物業(yè)不排除與開發(fā)商合作、返租SOHO中國業(yè)主的房子等方式。”潘石屹向記者表示，到今年年底，SOHO3Q的量將占到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO3Q貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。

但事實(shí)卻遠(yuǎn)沒有想的美好，雖然在國家“雙創(chuàng)”思想引導(dǎo)下，我國創(chuàng)業(yè)氛圍到達(dá)前所未有的高度，但這種創(chuàng)投導(dǎo)向的租客增長潛力卻值得思考。且以原萬科高級(jí)副總裁毛大慶為代表的一批房地產(chǎn)人士加入創(chuàng)客空間領(lǐng)域，瑞安創(chuàng)智天地、萬科云城、華夏幸福產(chǎn)業(yè)園接二連三進(jìn)入創(chuàng)客O2O共享空間，創(chuàng)客們對(duì)于孵化器空間的需求量更讓人產(chǎn)生疑問。

對(duì)此，易觀研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，創(chuàng)客空間、針對(duì)小微企業(yè)提供的租賃物業(yè)，這些將是SOHO中國與其他房企的競(jìng)爭(zhēng)著力點(diǎn)。然而，這些業(yè)務(wù)并非SOHO中國獨(dú)有，能否使這些比較新穎的業(yè)務(wù)形成規(guī)模，是SOHO中國未來能否在地產(chǎn)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)中勝出的關(guān)鍵。

此外，SOHO“現(xiàn)金為王”的持續(xù)性，也令人懷疑。據(jù)了解，目前SOHO的現(xiàn)金仍多來源于近兩年以來的項(xiàng)目出讓。除此次的外灘項(xiàng)目出讓外，SOHO中國2014年年報(bào)顯示，2014年SOHO中國沒有新收購任何土地或項(xiàng)目。相反，公司以股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式出售了位于上海的三個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)達(dá)到了82.82億元。

而目前來看，經(jīng)過近兩年的消化，SOHO依靠賣項(xiàng)目回籠資金的模式并不具有長久性。因此，對(duì)于SOHO中國轉(zhuǎn)型的成功與否還需進(jìn)一步觀察。