北京門頭溝房價進入5萬時代 房地產(chǎn)刺激見效

北京房地產(chǎn)市場的回暖趨勢已經(jīng)愈加明顯。來自市場機構(gòu)的觀測顯示，受到公積金貸款政策寬松和年內(nèi)四次降息等一系列房地產(chǎn)刺激政策的外界提振，北京市新建住宅整體市場在三季度持續(xù)升溫，并有望持續(xù)至下季度。

由于整體區(qū)域環(huán)境的帶動作用，位于北京西郊的門頭溝區(qū)域成為備受企業(yè)爭奪的價值洼地。受到遠洋新天地(樓盤資料) 等項目的聚攏影響，上半年北京門頭溝房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成136.4億元，同比增長33.5%，占全社會固定資產(chǎn)投資的84.3%。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的高速增長成為全社會固定資產(chǎn)投資增長的重要動力。受房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的帶動，全區(qū)完成社會投資144.7億元，同比增長33.6%。

隨著重工業(yè)的快速搬遷以及宜居環(huán)境的改善，在“價值洼地”的概念催促下大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷冠項目并未停留在歷史的高階上而是加緊推出新的貨源。來自市場機構(gòu)的觀察家們預(yù)計，門頭溝地區(qū)新建住宅的平均單價或?qū)⒊^5萬元。

北京市場整體利好

在宏觀利好因素推動下，從今年年初開始，無論是國家統(tǒng)計局口徑下的70大中城市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)還是各市場機構(gòu)的研究都揭示出“整體回暖趨勢逐漸明顯”的基本事實。

以最新數(shù)據(jù)為例，國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅與二手住宅價格環(huán)比上漲城市個數(shù)增加，漲幅略有收窄。8月份房價環(huán)比上漲城市個數(shù)有所增加。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為35個和43個，均比上月增加4個。

同時，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)分別為9個和7個，分別比上月增加6個和2個。8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉(zhuǎn)正。新建商品住宅價格同比由降轉(zhuǎn)升，二手住宅價格同比漲幅略有擴大。

作為足以引領(lǐng)全國房地產(chǎn)市場陰晴的北京區(qū)域更是在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中映襯上述事實。盡管受到通州限購政策影響導(dǎo)致成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌，但是9月同比口徑下的成交量卻大幅上升了64%，成交8210套。

不過成交量的下滑并未阻礙成交價格的上揚。9月北京商品住宅成交均價環(huán)比上漲了12%，達到3.1萬元/平方米。這也是北京新房單月均價歷史首次突破3萬元/平方米。

來自國際市場機構(gòu)第一太平戴維斯對北京整個第三季度數(shù)據(jù)盤點顯示，北京一手住宅整體市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。供給環(huán)比上漲28.6%至270萬平方米，同期交易量環(huán)比上漲38%至280萬平方米。至此，北京全市成交量已超630萬平方米。得益于旺盛的市場需求，截至8月底，一手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲2.2%。

北京市場的成交旺盛背后是近期股市持續(xù)震蕩，二線城市房價走低。這使得一線城市住宅成為低風險偏好投資者的首選。機構(gòu)預(yù)計，到2015年年底北京市一手住宅仍將保持量價齊升的趨勢。

面包銷售的由冷及熱直接刺激了面粉價格的攀升。大量企業(yè)開始不惜高價在北京攻城略地。來自公開數(shù)據(jù)顯示，9月份一線城市合計月內(nèi)土地成交額達到了588.78億元，創(chuàng)今年以來的最高紀錄，環(huán)比8月全月漲幅高達188%。當月一線城市土地平均溢價率達到了29.44%，也創(chuàng)造了年內(nèi)最高。市場分析認為，在一線城市帶動下，十月整體土地市場上升可期。

某機構(gòu)統(tǒng)計認為，北京土地市場的成交價格位居全國之首。前三季度北京土地市場共成交25宗商品房住宅用地，土地出讓金合計1065.29億元，住宅樓面價上漲幅度為11%。

要求匿名的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長評論認為，北京土地市場成交活躍是綜合因素造就的繁榮。這不僅取決于整體樓市回暖以及一線城市的交易拉動，也是企業(yè)自身戰(zhàn)略布局的要求。而更重要的區(qū)域因素在于，北京的土地將愈來愈稀缺，而且這種稀缺是其他一線城市無法比擬的。

這種稀缺性的體現(xiàn)在北京今年前三季度的土地供應(yīng)數(shù)量已經(jīng)達到了近十年最低水平。截至目前北京土地市場商品住宅用地成交為275公頃，僅占全年住宅供地計劃的37%。眾所周知的原理顯示，土地資源的稀缺以及價格高漲必將推動區(qū)域內(nèi)新建商品房的價格。

門頭溝板塊價值崛起

土地資源的徐雀供給讓房地產(chǎn)開發(fā)商的胃口愈難滿足。饑渴的企業(yè)將圍獵的目標放置在了資源優(yōu)質(zhì)的京郊區(qū)域。這其中位于京西區(qū)位的門頭溝板塊成為崛起中的價值洼地。

曾幾何時，門頭溝被北京認為偏遠荒涼且環(huán)境惡劣，除了踏此游山玩水的游客幾乎毫無商業(yè)氣息。這種刻板印象的長期存在讓門頭溝無法得到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。隨著北京整體發(fā)展戰(zhàn)略的變化，門頭溝將發(fā)展目標轉(zhuǎn)移到現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)建設(shè)的脈絡(luò)中。

2010年5月底，門頭溝將轄區(qū)內(nèi)200多家鄉(xiāng)鎮(zhèn)煤礦關(guān)停。曾經(jīng)以煤炭、砂石、石灰為主要經(jīng)濟支柱的產(chǎn)業(yè)逐漸消失。曾有千年歷史的采煤史就此終結(jié)，“一盆火”諧稱再也無人提及。

在多年前發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃》中，門頭溝區(qū)被確定為“生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)”。這意味著這個1455平方公里的京西重鎮(zhèn)將成為北京市生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展帶的重要組成部分，也是保證北京可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)域。

關(guān)閉高耗能產(chǎn)業(yè)這種“重資產(chǎn)”并未給門頭溝帶來經(jīng)濟增幅下滑的代價，反而造就了北京西郊新的經(jīng)濟增長點。

來自當?shù)毓俜桨l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資161.8億元，同比增長9.2%，完成全年目標的57.6%，完成進度居全市第一，投資總量和增速居生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)首位。

隨著環(huán)境的改善，交通等配套設(shè)施的完善，門頭溝逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)爭相占據(jù)的版塊。在今年年中，曾經(jīng)有文章稱北京十年之內(nèi)房價上漲幅度最大的區(qū)域就是門頭溝。

該文章稱，2006年至2015年5月底十年間，北京全市二手住宅銷售均價呈逐年遞增趨勢，從每平方米8095元漲至每平方米29581元，漲幅超過250%。其中，門頭溝區(qū)房價漲幅更達到701%，列漲幅榜之首。

官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年門頭溝區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成136.4億元，同比增長33.5%。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的高速增長成為全社會固定資產(chǎn)投資增長的重要動力。受房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的帶動，全區(qū)完成社會投資144.7億元，同比增長33.6%。在房地產(chǎn)業(yè)拉動作用下，上半年全區(qū)社會消費品零售額實現(xiàn)26.9億元，同比增長7.5%，增速比上月提高0.2個百分點。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對此分析說，門頭溝的高速發(fā)展與自然環(huán)境的改善以及大型房地產(chǎn)企業(yè)頻繁出手息息相關(guān)。此前以首都鋼鐵公司和小型煤礦企業(yè)為主要污染源長期存在，致使當?shù)夭痪邆湟司有?。隨著這些能源企業(yè)的搬遷與關(guān)停，門頭溝的生活環(huán)境得到極大改善。因此房地產(chǎn)企業(yè)愿意在此拿地。此外，隨著北京傳統(tǒng)區(qū)域土地資源的不斷耗盡，房企必須向遠郊進行擴展。一些知名企業(yè)的進駐對當期房地產(chǎn)市場的拉動作為十分明顯。

足以形成鮮明對比的數(shù)據(jù)是，在2011年之前，門頭溝區(qū)域內(nèi)幾乎沒有土地供應(yīng)，個別存在的住宅地塊樓面價還不足每平方米2000元。而到了2013年，板塊內(nèi)的住宅樓面單價已經(jīng)攀升上萬元，上浮300%。根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，到了2015年，門頭溝的商品房銷售單價接近3萬元每平方米。

中原地產(chǎn)華北區(qū)首席分析師張大偉評論說，目前門頭溝的成交均價持續(xù)上漲。區(qū)域置業(yè)的人群多元化明顯，置業(yè)需求大部分來自海淀區(qū)甚至西城區(qū)工作的中高收入群體。不少購房人都是看中了京西正在崛起的區(qū)域潛力。未來城鐵S1線路開通將進一步縮短市區(qū)與門頭溝的交通時間，將吸引越來越多的西部人群在板塊內(nèi)置業(yè)。他預(yù)計由于海淀、石景山土地資源的稀缺，門頭溝板塊將吸引更多品牌房企進駐。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志亦評論認為，鑒于門頭溝政府對外來人口的嚴厲控制，使得這一區(qū)域仍然擁有較低的人口密度，這也會讓這一區(qū)域更加宜居。

優(yōu)質(zhì)項目伺機加推

受制于門頭溝區(qū)域地形的影響，集中上市的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以商住兩用項目以及別墅項目為主。但是這并未影響改善性需求用戶對區(qū)位優(yōu)勢的認可。

一位在門頭溝板塊擁有開發(fā)項目的房企人士表示，門頭溝區(qū)域平原面積只占1.5%，山地面積98.5%，適合進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地稀缺，使得這一區(qū)域的地價較高。隨著首都西部綜合服務(wù)區(qū)(WSD)的發(fā)展，區(qū)內(nèi)供應(yīng)的土地主要是商業(yè)綜合用地。因此房企更加側(cè)重開發(fā)商住兩用項目或?qū)懽謽琼椖俊?/p>

2015年上半年，門頭溝區(qū)域集中供應(yīng)接近10個商住兩用項目。有觀察家認為同類產(chǎn)品的集中入市形成了供應(yīng)高峰并聚合為紅海效應(yīng)。

不過在市場環(huán)境激烈的勢態(tài)下，能夠?qū)a(chǎn)品打造成銷冠反而更加足以說明其品質(zhì)。

在今年8月13日開盤的遠洋新天地就足以證明這一點。在開盤當天，該項目吸引到800組到訪客戶，開盤當天銷售額極為可觀。這一銷售紀錄讓遠洋新天地成為該區(qū)域銷冠。同時這一數(shù)據(jù)也突破了2014年商住項目銷售紀錄，被公認為西長安街非常理想的商住空間。

10月18日，這個銷冠項目再度推出全新房源，主推戶型為以42~73平方米的創(chuàng)居空間。

遠洋地產(chǎn)認為，優(yōu)秀的銷售數(shù)據(jù)與產(chǎn)品的本質(zhì)密不可分。被譽為“墅質(zhì)創(chuàng)居空間”的遠洋新天地是目前北京同面積下面寬、層高占據(jù)絕對優(yōu)勢的產(chǎn)品。其超大的面寬、充足的挑高，智能化家居體驗，滿足一切生活想象。同時該項目還采用目前國際上先進的HDPE靜音排水系統(tǒng)，大大降低衛(wèi)生間排水噪音。創(chuàng)新性地將水表設(shè)在戶外，使水表維修更加輕松、便捷。

在社區(qū)規(guī)劃方面，遠洋新天地擁有門頭溝唯一的開放式街區(qū)，并具備完全的人車分流體系，達到別墅社區(qū)級別的設(shè)計。其4萬平方米中心景觀，亦使每一戶坐擁景觀，下樓即可享受花園生活。另外，社區(qū)內(nèi)還引進游泳館、健身中心、瑜伽會所等多層次都市配套，完全滿足業(yè)主日常需求和休閑需求。

多位人士分析認為，預(yù)計隨著北京市場土地資源的再度匱乏，以門頭溝等區(qū)域為代表板塊將受到市場更多認可。而隨著人口的不斷流入，門頭溝區(qū)域內(nèi)的商住項目將出現(xiàn)更加明顯的供不應(yīng)求。這兩種因素疊加的結(jié)果將是面包與面粉新一輪的價格互推循環(huán)。