醒來(lái)！數(shù)千億住宅維修金

買(mǎi)房時(shí)，業(yè)主要交存住宅維修資金，專(zhuān)門(mén)用于住宅公共部分或設(shè)施的維修和改造。從1998年至今，這筆“修房錢(qián)”累積已達(dá)數(shù)千億元。

長(zhǎng)期以來(lái)，由于使用渠道不暢、審批程序繁瑣，再加上業(yè)主表決機(jī)制缺陷，導(dǎo)致巨額資金“沉睡”。住建部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文，改進(jìn)表決方式，提高決策效率，準(zhǔn)許將維修資金用于老舊住宅加裝電梯和助老設(shè)施，并明確老舊小區(qū)應(yīng)急維修使用資金可走“綠色通道”。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是業(yè)主們均需繳納并共同使用的修房錢(qián)。然而，一邊是不少樓房進(jìn)入了“高齡期”，需要及時(shí)維修保養(yǎng)；一邊卻是由于申請(qǐng)手續(xù)繁瑣，限制條件過(guò)多，導(dǎo)致維修資金長(zhǎng)期“沉睡”。

為讓這筆規(guī)模數(shù)千億元的維修資金迅速“蘇醒”并花在“刀刃”上，日前，住建部與財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），不僅進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充了適用范圍，還首次明確應(yīng)急維修可走“綠色通道”。

此前“雙2/3”導(dǎo)致業(yè)主表決難，新辦法提出四種表決方式

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。根據(jù)2007年出臺(tái)的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)商品住宅或非住宅，還是出售公有住房，業(yè)主都應(yīng)按一定比例交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

自1998年我國(guó)實(shí)行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法至今，全國(guó)累積的“住房維修款”已達(dá)數(shù)千億元的規(guī)模。然而，這筆住房的“保養(yǎng)錢(qián)”“保命錢(qián)”，長(zhǎng)期以來(lái)卻使用效率低下。例如，截至2014年底，長(zhǎng)沙市歸集維修資金總額達(dá)到120億元，但資金使用率為1.18%；石家莊住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金達(dá)15.6億元，使用率為3.7%，即便是使用率在全國(guó)領(lǐng)先的上海，也僅有8.6%。

為啥房屋“保命錢(qián)”一直在沉睡？使用范圍不明確，使用渠道不暢，審批程序繁瑣都是原因，其中最關(guān)鍵的一關(guān)就是業(yè)主“雙2/3”表決難。根據(jù)現(xiàn)行的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，必須經(jīng)過(guò)“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議”。而現(xiàn)實(shí)情況是，我國(guó)各大城市平均超過(guò)七成的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，即便有業(yè)委會(huì)，要確保“雙2/3”也需要漫長(zhǎng)的征詢(xún)、公示與核對(duì)過(guò)程。

破解“雙2/3”表決難，此次《通知》創(chuàng)造性地提出了四種表決方式：一是業(yè)主將表決權(quán)委托給業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表代為行使的委托表決方式；二是一次性表決通過(guò)、分批使用資金的集合表決方式；三是將未參與投票的業(yè)主投票權(quán)數(shù)計(jì)入贊成票的默認(rèn)表決方式；四是持反對(duì)意見(jiàn)業(yè)主占“雙1/3”以下視為表決通過(guò)的異議表決方式，但前提條件是業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)上述表決方式作出事先約定。

新辦法首次明確規(guī)定，資金可為老舊住宅加裝電梯

“我們這樓快40歲了，連電梯都沒(méi)有。過(guò)去是公房，指望房管局兜底。后來(lái)房子歸個(gè)人了，還真不知道改造的錢(qián)哪里出。”家住北京西城區(qū)德外街道的李大爺說(shuō)，自己所居住的6層老樓房沒(méi)有配建電梯，現(xiàn)在院子里的老年人越來(lái)越多，大家腿腳不便，都盼著能裝上電梯。 像李大爺所居住的老舊小區(qū)不在少數(shù)。如今，上世紀(jì)八九十年代興建的居民住宅樓，正陸續(xù)進(jìn)入“保養(yǎng)期”。此次出臺(tái)的《通知》首次明確規(guī)定，針對(duì)老舊小區(qū)和電梯亟待更新改造但面臨資金不足的問(wèn)題，鼓勵(lì)業(yè)主使用維修資金對(duì)長(zhǎng)期失修失養(yǎng)、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造，業(yè)主也可以將維修資金用于維修、更換運(yùn)行時(shí)間超過(guò)15年的老舊電梯，在未配備電梯的老舊住宅加裝電梯以及助老設(shè)施等。

不僅是電梯的問(wèn)題解決了，《通知》還首次細(xì)化了老舊小區(qū)更新改造的具體內(nèi)容。以往像房屋本體的屋面及外墻防水、結(jié)構(gòu)抗震加固、門(mén)禁系統(tǒng)增設(shè)、門(mén)窗更換、排水管線(xiàn)更新、建筑節(jié)能及保溫設(shè)施改造等，以及道路設(shè)施修復(fù)、路面硬化、照明設(shè)施更新、排水設(shè)施改造、安全防范設(shè)施補(bǔ)建、垃圾收儲(chǔ)設(shè)施更新、綠化功能提升、助老設(shè)施增設(shè)等配套設(shè)施建設(shè)，都可以使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

老小區(qū)應(yīng)急維修可走綠色通道，管理部門(mén)3個(gè)工作日作出審核決定

為了確保應(yīng)急維修，及時(shí)消除房屋使用安全隱患，《通知》規(guī)定，老舊小區(qū)發(fā)生電梯故障，消防設(shè)施故障，排水設(shè)施堵塞、爆裂，樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)等七大危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況下，可以不經(jīng)過(guò)業(yè)主“雙2/3”表決同意，直接申請(qǐng)使用維修資金。這意味著老舊小區(qū)應(yīng)急維修使用維修資金有了“綠色通道”。

為了確保維修資金及時(shí)撥付，《通知》還規(guī)定，管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接到應(yīng)急使用維修資金申請(qǐng)后3個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定。

專(zhuān)款還需專(zhuān)用。針對(duì)以往百姓反映維修資金信息不公開(kāi)、不透明的問(wèn)題，《通知》還要求各地維修資金管理部門(mén)建立維修資金公告制度，將本地區(qū)年度維修資金交存、支出、增值和結(jié)余等情況在當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站、報(bào)刊等媒體上進(jìn)行公告。業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)建立維修資金公示制度，將本小區(qū)的維修資金基本情況在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，老舊小區(qū)改造，有利于改善人居環(huán)境，提升人民群眾的生活質(zhì)量，是惠及百姓的民生工程。老舊電梯更新，有利于方便業(yè)主居民的出行，消除電梯運(yùn)行的安全隱患，保障人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。“加大維修資金的投入，是建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機(jī)制的重要途徑，有利于實(shí)現(xiàn)物盡其用，提高維修資金使用效率，發(fā)揮維修資金在保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造中的積極作用。”

《人民日?qǐng)?bào) 》（ 2015年10月26日 22 版）