大型房企打響現(xiàn)金保衛(wèi)戰(zhàn)

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即使樂觀如任志強(qiáng)，也對今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況表示擔(dān)憂。

1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速跌至3%，在華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)看來，這是2008年也沒有過的歷史低點(diǎn)。1-7月，這一數(shù)據(jù)輕微反彈至3.2%，依然令人擔(dān)憂。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生7月時指出，這一指標(biāo)從去年的21.5%一下子下降到3.6%（1-5月份），很多人沒有預(yù)料到。

接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多位大型房企人士普遍透露，今年錢緊，融資利率都有所上升，即使如萬科、保利、中海外等公司，也莫不如此。

現(xiàn)金流顯然已成為房企下半年力保的核心指標(biāo)。正如潘石屹等人士所指出的，再牛逼的公司，也有可能死在現(xiàn)金流上。

負(fù)債和融資雙向承壓

房企的生存境況是外松內(nèi)緊。

2009年，上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為65.17%，到2013年末，這一數(shù)據(jù)迅速上升至74.56%。5年時間，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率上升了10個百分點(diǎn)。2014年一季度末進(jìn)一步升至75.43%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，上半年銷售不暢，這一指標(biāo)還將繼續(xù)上升。

以招保萬金為例，截至2013年末，萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為77%、70%、78%、71%。資產(chǎn)負(fù)債率越高，意味著企業(yè)償債壓力加大。

另一方面，房企的資金來源卻在緊縮，融資成本上升。聶梅生指出，開發(fā)商的資金來源組成包括五部分，第一部分是個人按揭貸款，第二部分是訂金收款，第三是自籌資金，第四利用外資，第五部分是開發(fā)貸。

一季度出現(xiàn)了到位資金急挫和個位數(shù)的增長，是因?yàn)閭€貸卡得緊。聶梅生說，由于個貸和開發(fā)貸的利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于表外（表外貸款利率可以達(dá)到15%，個貸是6%，開發(fā)貸是8%到9%），銀行不愿意放貸。企業(yè)沒有辦法，就將表外融資的比例放大，財(cái)務(wù)成本提高了。這與上半年銀行的貨幣政策，銀行自身的運(yùn)營有關(guān)，造成企業(yè)不得不拿貴的錢。

保利地產(chǎn)有關(guān)人士透露，保利已經(jīng)是境內(nèi)上市的房企中融資成本最低的，上半年融資利率也達(dá)到7%左右，比以往的6%有上升；而香港上市的中海外融資利率最低，也由去年的3%點(diǎn)上升到4%多。

其他的中小房企融資利率上升得更多更快，15%-20%的融資利率比比皆是。“因?yàn)槿ツ暧绣X，企業(yè)還拿了很多的土地，現(xiàn)在無法融資，同時又花了很多的錢，今年的情況很特殊。”聶梅生說。

從前7月數(shù)據(jù)看，房企資金情況依然不樂觀，雖然到位資金同比增長3.2%，環(huán)比略有反彈，其中主要是國內(nèi)信貸增長14.7%，相比前6月的14.1%明顯上漲。但個貸和定金預(yù)收仍是下降8.1%。個人按揭貸款7651億元，下降3.7%，定金及預(yù)收款16567億元，下降10.2%。

低效資產(chǎn)加快處置

壓力之下，房企正在加快其去庫存、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的步伐。

數(shù)據(jù)顯示，2009年末，A股上市房企的存貨為6300億元，2013年末迅速攀升至1.9萬億元，四年時間猛增3.02倍，且今年上半年仍在上升。

另據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，2009年房地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)時間為3.06年每次，2013年末該數(shù)據(jù)延長至3.55年每次，2014年一季度迅速惡化為7.51年每次。

中海外、保利地產(chǎn)有關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，今年各家公司回款率均有所下滑，保利地產(chǎn)回款率在80％左右，中海外上半年回款率在70%以上但未達(dá)80%，而在往年，這些大型公司的回款率可達(dá)90%以上。

這表明，迅速攀升的存貨擠占了企業(yè)的流動資產(chǎn)，進(jìn)一步侵蝕了企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，也對現(xiàn)金流構(gòu)成巨大的挑戰(zhàn)。

要保持現(xiàn)金流的健康，首先就要去庫存，調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)。某大型房企指出，以長期庫存為代表的低效資產(chǎn)，造成公司價值流失，未來集團(tuán)的政策方向是對長期庫存定期計(jì)提減值并直接扣減當(dāng)年利潤。

財(cái)務(wù)分析人士指出，長期庫存一般指的是長期占用資金而不能產(chǎn)生價值的資產(chǎn)，可能是一些市場不好的城市土地資產(chǎn)或有形建筑，對其進(jìn)行資產(chǎn)減值并扣減當(dāng)年利潤，這種做法表明企業(yè)對未來市場判斷謹(jǐn)慎，將財(cái)務(wù)報(bào)表中的利潤進(jìn)行分期延后兌現(xiàn)，即使當(dāng)年度財(cái)務(wù)報(bào)表不是很好看。

在不久前的萬科中期營銷系統(tǒng)大會上，萬科提出了今年務(wù)必完成2000億回款的要求，各相關(guān)部門簽署了回款目標(biāo)任務(wù)書，如以回款率80%來算，萬科今年銷售額或?qū)?400億左右。下半年，萬科確立了營銷系統(tǒng)以現(xiàn)金流為核心的工作方式，且要力保第一名的位置。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，包括萬科、中海外、恒大、保利、碧桂園等在內(nèi)，今年均對回款率和回款額進(jìn)行嚴(yán)格要求。在記者看來，若要完成這些不無苛刻的指標(biāo)，不排除它們即將采取更加靈活的促銷動作，包括降價。