社科院2014年樓市年中報(bào)告:6年后或現(xiàn)樓市拐點(diǎn)

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　　28日上午，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心在北京發(fā)布了《中國(guó)住房發(fā)展(2014年中)報(bào)告》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，中國(guó)房?jī)r(jià)整體不會(huì)崩盤(pán)，但存在局部崩盤(pán)情況，并且這種局部崩盤(pán)情況還會(huì)持續(xù)在一些房?jī)r(jià)高、前期開(kāi)發(fā)量大的二三線(xiàn)城市出現(xiàn)。

　　報(bào)告指出，在高位水平下，中國(guó)城市住房需求的拐點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)在2025年以后，而低位水平下的拐點(diǎn)將會(huì)提前至2020年左右。

　　“暴利”時(shí)代已終結(jié)

　　倪鵬飛表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)又一次的市場(chǎng)調(diào)整，未來(lái)10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段，“暴利”時(shí)代終結(jié)，但房?jī)r(jià)暴跌不可能。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士、社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心副研究員鄒琳華分析稱(chēng)，市場(chǎng)供求形勢(shì)正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變。從全國(guó)看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長(zhǎng)導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三四線(xiàn)城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。為消化結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與階段性高供給，普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期二至三年的調(diào)整期。

　　下半年土地或被“低價(jià)甩賣(mài)”

　　中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員張慧芳表示，土地市場(chǎng)目前正處于理性回歸趨于平穩(wěn)發(fā)展階段，但地方政府推高地價(jià)的欲望依然強(qiáng)烈，這勢(shì)必會(huì)擾亂土地市場(chǎng)的自我調(diào)整節(jié)奏。

　　但是，張慧芳同時(shí)也指出，2014年，大規(guī)模地方債償還在即，加上上半年政府推地較少，下半年政府或低價(jià)大量推地?？紤]季節(jié)性因素，下半年房企銷(xiāo)售將進(jìn)入高峰期，資金會(huì)相對(duì)充裕，拿地意愿也會(huì)有所抬頭，帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸活躍。

　　專(zhuān)家分析：樓市不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)

　　鄒琳華表示，住房市場(chǎng)形勢(shì)正由供求矛盾突出向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變，與此相適應(yīng)，居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)也由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，但房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)。

　　鄒琳華分析稱(chēng)，房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)這主要取決于兩個(gè)因素：一是人們改善住房條件的動(dòng)力是否衰竭。二是中國(guó)的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點(diǎn)或逆轉(zhuǎn)。

　　“總體來(lái)看，由于人們改善居住條件的動(dòng)力仍然強(qiáng)勁，人口流向也沒(méi)有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn)，因而中國(guó)還不會(huì)進(jìn)入住房普遍過(guò)剩時(shí)代，但已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩時(shí)代。短期內(nèi)市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整不可避免，但還不會(huì)進(jìn)入持續(xù)衰退與蕭條。”鄒琳華說(shuō)道。

　　一二線(xiàn)城市還不適合放松“限購(gòu)”

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，各地爭(zhēng)相放開(kāi)限購(gòu)。對(duì)此，倪鵬飛表示，市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整有利于消化2010年以來(lái)過(guò)度的庫(kù)存，目前一二線(xiàn)城市還不適合放松“限購(gòu)”，應(yīng)該支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整過(guò)程，政府不應(yīng)急于“救市”。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后楊慧表示，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市松綁限購(gòu)的可能性不大，信貸支持增加會(huì)促進(jìn)主要指標(biāo)回升但幅度不大，購(gòu)房者觀望態(tài)度不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變。“而其他二線(xiàn)城市和熱點(diǎn)三線(xiàn)城市松綁限購(gòu)的范圍會(huì)逐步擴(kuò)大，住房市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)將延續(xù)至下半年。”

　　2020年至2025年之間或現(xiàn)樓市拐點(diǎn)

　　報(bào)告稱(chēng)，2015-2030年中國(guó)城市住房需求的總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征，拐點(diǎn)大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時(shí)中國(guó)城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。2025年后，四種情景模擬狀態(tài)均顯示出中國(guó)城市住房需求將會(huì)呈現(xiàn)總體下降的局面。其中，“高城市化率、低人口撫養(yǎng)比”和“低城市化率、高人口撫養(yǎng)比”情形分別對(duì)應(yīng)中國(guó)城市住房需求的高位和低位水平。

　　報(bào)告指出，在高位水平下，中國(guó)城市住房需求的拐點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)在2025年以后，而低位水平下的拐點(diǎn)將會(huì)提前至2020年左右。