整理造價工程師案例分析解題思路（二）

　　三、 資料的搜集。

　　資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性）

　　1、 一般資料：

　　（1） 項目的有關資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項目有關文件。

　　（2） 估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）

　　（3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……

　　（4） 估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關法律、法規(guī)、政策。

　　2、 不同估價方法應收集的主要資料（四章Ｐ191）

　　（1） 市場法：① 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關技術資料。

　　（2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設方面的資料。③ 管理費用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。

　　（3） 收益法：① 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報酬率方面的資料。

　?。?） 假設開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價。③ 同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關資料。

　　第二節(jié)估價報告指錯

　　一、答題技巧

　　1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應該如何取舍？“

　　這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！

　　2、揣摩評卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　二、答題思路

　　（一） 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果

　?。ǘ?錯誤類型

　　1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設限制條件；③估價依據(jù)、基準地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。

　　2、不規(guī)范。①術語不規(guī)范；② 表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。

　　3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

　　4、不一致。①結(jié)果報告與技術報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。

　　5、 不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程）

　?。ㄈ?常見錯誤

　　一、報告書不完整（共8項內(nèi)容）

　　1. 封面

　　2. 目錄

　　3. 致委托方函：

　　時點、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章

　　4. 估價師聲明

　　5. 估價假設和限制條件

　?、?說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設……）；

　　② 他項權利（抵押權對資產(chǎn)的影響）；

　　③ 特殊處理（無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理）；

　?、軝嘧C說明（證與用途不一致，產(chǎn)權問題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。

　　6. 估價結(jié)果報告

　　7. 估價技術報告

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