住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展

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摘要： 住宅產(chǎn)業(yè)的提出，是 社會(huì) 化大生產(chǎn)的客觀需要，是產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì) 的產(chǎn)物，不是一般的三次產(chǎn)業(yè)分類，而是系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)概念。住宅產(chǎn)業(yè)的概念有狹義和廣義之分，狹義住宅產(chǎn)業(yè)系指從事住宅設(shè)計(jì)、建造及其構(gòu)件、配件的生產(chǎn)和銷售及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。廣義住宅產(chǎn)業(yè)，應(yīng)從住宅商品的形成過(guò)程向前延伸，包括項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅部品的研發(fā)生產(chǎn)與流通供應(yīng)、施工建造，向后延伸包括住宅交易、物業(yè)管理、住宅 金融 等。 關(guān)鍵詞： 住宅 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展  建筑經(jīng)濟(jì)1 我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展與現(xiàn)狀1.1 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 歷史 沿革建國(guó)以來(lái)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制和宏觀經(jīng)濟(jì)政策 影響 下，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有，一步步成長(zhǎng)、成熟并走向健康發(fā)展的歷程，基本可歸納為休眠期、復(fù)蘇期、成長(zhǎng)期、變革期和發(fā)展期。1.住宅產(chǎn)業(yè)的休眠期（1949～1978年）。由于受到“先生產(chǎn)、后生活”的政策影響，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)總量只有近5億護(hù)，人居居住面積僅為3.6m2，人民居住水平與建國(guó)初期相比未得到提高。這一時(shí)期，住宅產(chǎn)業(yè)基本處于“休眠”狀態(tài)。2.住宅產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇期（1979～1990年）。黨的十一屆三中全會(huì)以后，經(jīng)濟(jì)體制改革給我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了勃勃生機(jī)，沉寂了30多年的住宅與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇，進(jìn)入了探索和改革發(fā)展時(shí)期。國(guó)家在發(fā)展住宅建設(shè)，改善人民居住條件，培育住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度的改革為我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的振興與發(fā)展提供了政策支持。尤其是從1980年4月鄧小平同志發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅 問(wèn)題 的談話開(kāi)始，全國(guó)開(kāi)始了對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革的探索，住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到第一次快速發(fā)展階段。住宅投資從1978年的39.21億元增長(zhǎng)到1990年的498.34億元，累計(jì)投資3222.85億元；城鎮(zhèn)住宅竣工面積由3752萬(wàn)m2增長(zhǎng)到17317萬(wàn)m2；城鎮(zhèn)人均居住面積由3.6m2增長(zhǎng)到6.7m2.這一時(shí)期，住宅建設(shè)的特點(diǎn)是：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理逐步成為當(dāng)時(shí)的主要建設(shè)模式。在規(guī)劃 理論 上逐步形成居住區(qū)——居住小區(qū)——住宅組團(tuán)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，并有較完善的公建配套，如：影劇院、百貨商店、 醫(yī)院 等。在住宅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一批新型的房屋開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始誕生，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在住宅生產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始 工業(yè) 化住宅生產(chǎn)方式的探索，裝配式住宅、內(nèi)澆外掛住宅、框架剪力墻住宅等新型建筑體系得到快速發(fā)展，預(yù)制構(gòu)件廠、墻體材料廠、廚衛(wèi)潔具廠、門窗廠、混凝土集中攪拌站等一批新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。在住宅管理與服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)始了專業(yè)化、 現(xiàn)代 化管理模式的探索，項(xiàng)目的策劃、物業(yè)管理、住房金融、住宅及部品流通供配等新興產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。經(jīng)過(guò)十幾年的探索和發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)在恢復(fù)中探索，在探索中發(fā)展，在發(fā)展中改革，在改革中完善，住宅建設(shè)已經(jīng)步入了產(chǎn)業(yè)化發(fā)展軌道，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)振興和社會(huì)發(fā)展的重要行業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)初見(jiàn)倪端。3.住宅產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)期（1991～1995年）。1992年，在鄧小平同志南巡講話的推動(dòng)下，住宅與房地產(chǎn)業(yè)在有利的 政治 、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得以全面迅速發(fā)展。同時(shí)，外商投資為住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添了新投資來(lái)源。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資由1991年的640.83億元增長(zhǎng)到1995年的3278.19億元，平均年遞增659.34億元，1995年的住宅投資比1978～1990年13年累計(jì)投資3222.85億元多55.34億元；城鎮(zhèn)住宅竣工面積由19240 萬(wàn)m2增長(zhǎng)到37489萬(wàn)m2人均居住面積由6.9m2增長(zhǎng)到8.1m2.從1993年下半年開(kāi)始，由于經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱增長(zhǎng)，導(dǎo)致了通貨膨脹等多方面問(wèn)題，國(guó)家加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度，出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》等一系列法規(guī)措施，標(biāo)志著我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了法制化的軌道。從1993年到1995年，我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了頂峰、受挫相持、理性回落和平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)程。這一時(shí)期，住宅建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，住宅建設(shè)提出了“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”社會(huì)化大生產(chǎn)的方針，注重提高住宅的工程質(zhì)量，提出住宅建設(shè)走規(guī)模效益的道路。住宅建設(shè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步和成長(zhǎng)，住宅 科技 發(fā)展取得明顯進(jìn)步， 1995年住宅產(chǎn)業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)到了25.4%.同時(shí)，全國(guó)開(kāi)展了城市住宅小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作，使我國(guó)住宅建設(shè)取得了前所未有的成績(jī)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、施工技術(shù)及質(zhì)量、四新成果的 應(yīng)用 等方面，推動(dòng)了全國(guó)住宅科技的發(fā)展，引導(dǎo)了住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的地位初步顯現(xiàn)。4.住宅產(chǎn)業(yè)的變革期（1996～2000年）。1996年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要把住宅建設(shè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。圍繞住房消費(fèi)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)這個(gè)中心，我國(guó)住房分配制度改革取得了歷史性突破，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。住房市場(chǎng)化進(jìn)程加速，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的運(yùn)行機(jī)制發(fā)生了深刻變化，使城鎮(zhèn)居民已經(jīng)成為住房投資和消費(fèi)的主體，住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放和住房市場(chǎng)體系的加速發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的作用越來(lái)越突出。在住房制度改革等政策引導(dǎo)下，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，跨上一個(gè)新臺(tái)階。住宅建設(shè)經(jīng)受東南亞金融危機(jī)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩等宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利影響，經(jīng)受了住房消費(fèi)主體轉(zhuǎn)變以及居民消費(fèi)預(yù)期下降的考驗(yàn)。2000年住宅竣工面積54864萬(wàn)m2，人均居住面積達(dá)到10.3m2，城鎮(zhèn)住房短缺 時(shí)代 基本結(jié)束。住宅建設(shè)已逐步由數(shù)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向數(shù)量和質(zhì)量并舉的發(fā)展階段，住宅建設(shè)方式依靠積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變?！蹲≌a(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)工作大綱》（建房［1996］181號(hào)）文件的出臺(tái)拉開(kāi)了我國(guó)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的序幕，《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)［1999］ 72號(hào)）文件的出臺(tái)，將我國(guó)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作推向了高潮。“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”的順利實(shí)施和幾年來(lái)的探索和實(shí)踐，初步構(gòu)建了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的總體框架，并取得了明顯成效。2000年住宅產(chǎn)業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)到31.4%.這一時(shí)期，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)生了重大變革，其特點(diǎn)是：在生產(chǎn)領(lǐng)域，以增量和質(zhì)量發(fā)展為主要特征，組織大規(guī)模的住宅生產(chǎn)與供應(yīng)，住宅的生產(chǎn)方式在逐步轉(zhuǎn)變，住宅的質(zhì)量穩(wěn)步提升，居住條件和環(huán)境在逐步改善。在分配、流通領(lǐng)域，以城鎮(zhèn)住房貨幣化分配為核心政策，構(gòu)建住宅商品化、社會(huì)化的新體制，相應(yīng)的市場(chǎng)政策陸續(xù)出臺(tái)，交易日趨活躍消費(fèi)領(lǐng)域，以物業(yè)管理為基本制度，提高住宅消費(fèi)的市場(chǎng)化程度，較好地滿足了群眾日益提高的住房消費(fèi)需求。這一系列變革，是一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)是否成熟的重要標(biāo)志，也標(biāo)志著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)逐步走向持續(xù)健康發(fā)展階段。5.住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期。經(jīng)過(guò)幾十年的改革和發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確立。我國(guó)住宅建設(shè)順利完成了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)型發(fā)展方式向市場(chǎng)導(dǎo)向型發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變的第一次重大轉(zhuǎn)折，住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了持續(xù)、健康發(fā)展的新時(shí)期。新時(shí)期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是堅(jiān)持以需求為中心，面向百姓，面向未來(lái)。面向百姓，就是面向現(xiàn)實(shí)的有效需求，面向廣大不同消費(fèi)層次的需求；面向未來(lái)，就是面向需求特點(diǎn)的變化，面向需求的趨勢(shì)。保持住宅建設(shè)持續(xù)健康發(fā)展的根本保證是堅(jiān)持以需求為中心。需求決定著發(fā)展，發(fā)展適應(yīng)需求，需求刺激發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀 規(guī)律 。保護(hù)需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的質(zhì)量和成本。提高住宅質(zhì)量，降低住宅生產(chǎn)成本的根本出路是依靠科技創(chuàng)新和科技進(jìn)步，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是新時(shí)期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。通過(guò)加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，不斷提高住宅的綜合質(zhì)量，提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低住宅成本是新時(shí)期住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目標(biāo)和任務(wù)。為引導(dǎo)和帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施“國(guó)家康居示范工程”，通過(guò)先進(jìn)適用成套技術(shù)的集成和推廣，全面提高住宅建設(shè)的質(zhì)量，創(chuàng)建新世紀(jì)換代住宅的樣板，加快新技術(shù)、新成果的推廣應(yīng)用，示范性帶動(dòng)和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)施。1.2 住宅產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益突出我國(guó)住宅建設(shè)進(jìn)入到快速健康發(fā)展的軌道，住宅建設(shè)投資逐年增長(zhǎng)，住宅消費(fèi)市場(chǎng)日趨活躍，住宅產(chǎn)業(yè)從投資與消費(fèi)兩個(gè)方面有效地拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。特別是“九五”期間，住宅建設(shè)保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。1996年至2000年城鄉(xiāng)住宅建設(shè)投資達(dá)到31615.95億元（其中城鎮(zhèn)21442.86億元），比“八五”同期增長(zhǎng)119.5%（124.8%）。2000年城鄉(xiāng)住宅建設(shè)投資7594億元（其中城鎮(zhèn)5435億元），占當(dāng)年GDP的8.49%，占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的23.28%.據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家按市場(chǎng)法和成本法兩種辦法初步估算，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)增加值約為5400億元，占GDP的比重約6%左右。 2000年GDP增長(zhǎng)中，投資（9.3%）貢獻(xiàn)41.94%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增長(zhǎng)占固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)額的30%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)約1個(gè)百分點(diǎn)，誘發(fā)建筑業(yè)、制造業(yè)、采礦業(yè)等幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增加共2700億元左右，誘發(fā)系數(shù)達(dá)1.5.“九五”期間城鎮(zhèn)住宅竣工面積23.8億m2，平均每年建設(shè)住宅4.8億m2.2001年城鎮(zhèn)住宅竣工面積5.4億m2，個(gè)人購(gòu)買商品住宅的面積同比增長(zhǎng) 20.8%，所占比重達(dá)到93.9%，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為37.9%.住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新消費(fèi)熱點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有效地拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1.3 我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題目前 ，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步深化，住宅產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控體系、市場(chǎng)體系在不斷的完善。 分析 和 研究 我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，應(yīng)從基礎(chǔ)抓起，重點(diǎn)集中于建立完善的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系。因此，從狹義住宅產(chǎn)業(yè)范疇研究我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系受體制和國(guó)情的影響，起步較晚，還處在探索階段，與國(guó)外發(fā)展國(guó)家相比還有較大差距。從科技發(fā)展領(lǐng)域看，主要表現(xiàn)在：1.住宅建設(shè)還未擺脫粗放型生產(chǎn)方式。住宅產(chǎn)業(yè)的缺陷暴露明顯：主要表現(xiàn)概括為“二高二低”——物質(zhì)消耗高、能源消耗高，生產(chǎn)率低、科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率低。能源消耗為發(fā)達(dá)國(guó)家的3～4倍，勞動(dòng)生產(chǎn)率只相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的1／5～1／6，科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率僅為31.4%，與發(fā)達(dá)國(guó)家的60%～80%相比還有很大差距。按照國(guó)際通行說(shuō)法，科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過(guò)50%才算是集約內(nèi)涵型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。2.住宅技術(shù)的發(fā)展仍以單項(xiàng)技術(shù)推廣應(yīng)用為主，技術(shù)上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑體系。尤其是國(guó)外已比較通用的鋼結(jié)構(gòu)住宅、木結(jié)構(gòu)住宅、裝配式住宅、混凝土砌塊等新型建筑體系缺乏相應(yīng)的配套技術(shù)及相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，推行起來(lái)難度較大，難以形成規(guī)模效益。3.住宅部品的工業(yè)化水平還較低，尚未形成系列化、規(guī)?；a(chǎn)體系。住宅部品的配套性、通用性差、生產(chǎn)規(guī)模小，特別是規(guī)范住宅部品生產(chǎn)的模數(shù)協(xié)調(diào)工作滯后，阻礙了住宅標(biāo)準(zhǔn)化、通用化住宅部品體系的形成。從體制方面看，主要表現(xiàn)在：1.推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代 化的工作機(jī)制尚不健全。缺乏統(tǒng)籌全局、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)制和有效的工作機(jī)制。除部分省、市外，不少地方還沒(méi)有建立開(kāi)展住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的工作機(jī)制，缺乏具體的目標(biāo)、步驟和措施。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的工作主要局限在住宅小區(qū)的示范、試點(diǎn)項(xiàng)目上，未能形成引導(dǎo)住宅 發(fā)展 的產(chǎn)業(yè)鏈條以及與產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化相適應(yīng)的成套技術(shù)體系。2.缺乏有效的 經(jīng)濟(jì) 、技術(shù)政策作保障。不能有效地調(diào)動(dòng) 社會(huì) 各界推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的積極性。對(duì)形成產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的住宅建筑體系、部品體系和技術(shù)支撐體系，缺乏必要的優(yōu)惠政策支持和調(diào)控手段，難以形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的自我發(fā)展、自我創(chuàng)新、自我完善的市場(chǎng)化激勵(lì)機(jī)制。2 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特征“十五”是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要時(shí)期，我國(guó)將全面建設(shè)小康社會(huì)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將加快，人民的居住水平和人居環(huán)境質(zhì)量將有更大的提高，住宅建設(shè)面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。新世紀(jì)到來(lái)，住宅建設(shè)又迎來(lái)了巨大的發(fā)展空間， 中國(guó) 的住宅建設(shè)任重而道遠(yuǎn)。當(dāng)前，要正確 分析 住宅建設(shè)的新形勢(shì)，準(zhǔn)確把握住宅發(fā)展的新特點(diǎn)。主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1.住宅建設(shè)仍處在總量增長(zhǎng)發(fā)展階段。盡管住宅建設(shè)取得了很大成效，城鎮(zhèn)居民人均建筑面積已超過(guò)了20m2，但總體上看，城鎮(zhèn)居民的居住水平與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，與城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的需求相比仍有較大差距。住房市場(chǎng)的潛在需求還很大，住房苦樂(lè)不均的 問(wèn)題 還很普遍，尚有1.5億m2危舊房屋面臨改造、156萬(wàn)個(gè)家庭缺房、35萬(wàn)個(gè)家庭人均住房建筑面積在8m2以下。因此，住宅建設(shè)有著更加廣闊的發(fā)展空間。“十五”期間，國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)平均每年以7%的速度增長(zhǎng)，城市化水平每年提高0.8～1%.伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和廣闊的市場(chǎng)前景。“十五”期間，全國(guó)城鄉(xiāng)住宅累計(jì)竣工面積57億護(hù)，其中城鎮(zhèn)住宅竣工面積27億低年均建設(shè)5.4億m2， 農(nóng)村 住宅竣工面積30億護(hù)，年均竣工6億m2.同時(shí)，隨著城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的發(fā)展空間，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，仍處于增量型發(fā)展階段。2.住宅建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的生活水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，市場(chǎng)對(duì)住房的需求已從生存型向舒適型發(fā)展，對(duì)住宅的居住條件提出了更高的要求。我國(guó)住房制度改革已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了重大突破，個(gè)人成為住房消費(fèi)主體的同時(shí)也成了市場(chǎng)主體，由被動(dòng)消費(fèi)變?yōu)橹鲃?dòng)消費(fèi)，住房的供求關(guān)系發(fā)生了 歷史 性轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)對(duì)住宅的品質(zhì)正在進(jìn)行重新的認(rèn)識(shí)和定位。現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越多地提到綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅等新的概念，反映出市場(chǎng)對(duì)居住的概念正發(fā)生質(zhì)的變化。實(shí)現(xiàn)住宅質(zhì)量質(zhì)的飛躍是保護(hù)需求、培育需求、刺激需求的基礎(chǔ)，是新時(shí)期住宅建設(shè)的根本任務(wù)。3.住宅建設(shè)方式正走向 科技 高度集中的集約型發(fā)展階段。我國(guó)住宅建設(shè)方式受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制及生產(chǎn)力落后的 影響 ，住宅建設(shè)的 工業(yè) 化程度低，施工仍以現(xiàn)場(chǎng)手工濕操作為主，生產(chǎn)效率低，仍屬于勞動(dòng)力密集型生產(chǎn)方式。建筑材料、設(shè)備及住宅部品的供應(yīng)，沒(méi)有形成技術(shù)先進(jìn)、規(guī)模生產(chǎn)、系列化配套的社會(huì)化供應(yīng)體系，這種狀況導(dǎo)致住宅質(zhì)量不高、設(shè)備通用性差、性能成本比不合理、建設(shè)資源浪費(fèi)等。因此，必須依靠科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新，提高住宅產(chǎn)業(yè)的集約化程度，促進(jìn)住宅建設(shè)整體水平提高。4.住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展階段。《商品房銷售管理辦法》、《商品房合同示范文本》等法規(guī)的出臺(tái)，為依法規(guī)范住宅與房地產(chǎn)場(chǎng)秩序提供了依據(jù)。今年人大政府報(bào)告提出，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)是整頓和規(guī)范經(jīng)濟(jì)秩序的重要工作。今后一段時(shí)期，針對(duì) 目前 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的虛假?gòu)V告、房屋面積缺斤短兩、房屋質(zhì)量低劣等現(xiàn)象，將進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā) 企業(yè) 行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序做為整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作重點(diǎn)。3 促進(jìn)住宅建設(shè)持續(xù)健康發(fā)展的有效途徑加快我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，一是要擴(kuò)大住房的有效需求，完善住房消費(fèi)市場(chǎng)。主要著力點(diǎn)在于引導(dǎo)和刺激居民直接支付的住房消費(fèi)，增加居民的購(gòu)買能力。繼續(xù)深化改革居民住房消費(fèi)的體制，建立優(yōu)良的市場(chǎng)服務(wù)體系是重點(diǎn)。二是增加住宅的有效供給，完善住宅生產(chǎn)建設(shè)體系。主要著力點(diǎn)在于提高住宅的綜合質(zhì)量和降低住宅生產(chǎn)成本。加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，以科技為先導(dǎo)，提高住宅產(chǎn)業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率，加快住宅技術(shù)、材料和部品的更新?lián)Q代，是堅(jiān)持以需求為中心，保持住宅建設(shè)持續(xù)健康發(fā)展的根本保證。1.國(guó)家康居示范工程作為產(chǎn)業(yè)化載體的實(shí)施，帶動(dòng)了和推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。示范工程以住宅小區(qū)為載體，以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量為總目標(biāo)，通過(guò)示范小區(qū)引路，加速科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，提高住宅科技貢獻(xiàn)率及住宅生產(chǎn)企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅建設(shè)整體水平的提高。示范工程不僅在住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面，充分體現(xiàn)出以人為本的設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)出當(dāng)今住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域中的最新理念、最新設(shè)計(jì)手法和最新技術(shù)手段，而且在住宅的功能與性能、設(shè)備與設(shè)施的裝備水平等方面有明顯的進(jìn)步和提高，起著積極的引導(dǎo)作用。同時(shí)在住宅建設(shè)貫徹“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地”，“淘汰落后部品”等產(chǎn)業(yè)政策，在引導(dǎo)住宅建設(shè)技術(shù)發(fā)展等方面起著重要的導(dǎo)向和了范作明。主要體現(xiàn)在：一是住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)突出強(qiáng)調(diào)住宅的均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性，從住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能五方面術(shù)提升住宅的功能質(zhì)量作為設(shè)計(jì)的主要原則。二是大力推廣和 應(yīng)用 先進(jìn)適用的住宅成套技術(shù)。這是示范工程的標(biāo)志和核心，也是項(xiàng)目能否立項(xiàng)的關(guān)鍵。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括：建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等7大技術(shù)體系。這些技術(shù)需要在示范工程中不斷實(shí)踐、不斷改進(jìn)，逐步地完善和更新，示范工程就是要成為系統(tǒng)技術(shù)的集成和載體，發(fā)揮其輻射和帶動(dòng)作用。三是積極推廣應(yīng)用優(yōu)良住宅部品。住宅部品體系是構(gòu)成成套技術(shù)體系的基礎(chǔ)，是促進(jìn)住宅更新?lián)Q代的主要環(huán)節(jié)，要通過(guò)示范工程不斷完善住宅部品的通用化、系列化體系，引導(dǎo)住宅部品標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展。2.積極開(kāi)展住宅產(chǎn)品淘汰、推薦認(rèn)定制度，完善住宅部品的通用化體系。建立完善的住宅部品體系是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的關(guān)鍵，住宅部品體系是建立在通用化、系列化和集成化基礎(chǔ)之上，必須有優(yōu)良性能的部品做保障。因此淘汰落后產(chǎn)品，推薦認(rèn)定適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，滿足住宅適用性要求的優(yōu)良部品，完善住宅部品的配套、集成是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的基礎(chǔ)性工作。當(dāng)前應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：一是編制住宅部品淘汰產(chǎn)品及替代產(chǎn)品目錄，引導(dǎo)住宅部品技術(shù)的健康發(fā)展。二是會(huì)同有關(guān)部門開(kāi)展住宅部品集成化、通用化工作，引導(dǎo)住宅部品工業(yè)化的發(fā)展。三是 研究 制定需要引進(jìn)國(guó)外的技術(shù)、產(chǎn)品的有關(guān)技術(shù)評(píng)估、產(chǎn)品認(rèn)定的相關(guān)辦法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提出有利于國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)展的政策建議。3.積極推行住宅性能認(rèn)定制度。住宅性能認(rèn)定是對(duì)住宅的適用、安全、耐久、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)性能的綜合評(píng)價(jià)，并對(duì)其分等定級(jí)。其評(píng)定的結(jié)果是對(duì)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、部品質(zhì)量的綜合檢驗(yàn)，也是對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化水平的檢驗(yàn)，這種制度通過(guò)后評(píng)估的作用促使住宅開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、部品配套等各環(huán)節(jié)精心組織、精心管理，提高住宅的整體質(zhì)量，從而推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展。實(shí)施這項(xiàng)制度的工作條件和時(shí)機(jī)已基本成熟，將要積極開(kāi)展下去，對(duì)引導(dǎo)住宅技術(shù)進(jìn)步、住宅部品發(fā)展，規(guī)范住宅市場(chǎng)行為，保證消費(fèi)者利益具有積極的意義。4.扶持和引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展，造就新型的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化基地。住宅生產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化、集團(tuán)化是住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)集約內(nèi)涵型發(fā)展的重要保障，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，保證工程質(zhì)量和產(chǎn)業(yè)化水平。盡管我們住宅行業(yè)的企業(yè)很多，但缺乏作為住宅產(chǎn)業(yè)龍頭的企業(yè)集團(tuán)，從資金和技術(shù)力量上都缺乏技術(shù)產(chǎn)品的集成能力，大量的科技投入和勞動(dòng)力投入無(wú)法得以有效地優(yōu)化，束縛了行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，嚴(yán)重制約了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的縱深發(fā)展。為此，引導(dǎo)和扶持一批以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，從事住宅及其部件、配件的研究、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和各種材料部品的生產(chǎn)企業(yè)，是加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑。這些企業(yè)應(yīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的支柱和骨干，具有產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合體的優(yōu)勢(shì)，它們不僅在即期市場(chǎng)上占有較大份額，而且要有足夠的技術(shù)儲(chǔ)備，為開(kāi)發(fā)新的市場(chǎng)領(lǐng)域超前做好準(zhǔn)備。要積極鼓勵(lì)這些企業(yè)集團(tuán)參與到示范工程的建設(shè)，并在技術(shù)上予以引導(dǎo)，政策上予以支持，培育以系列化新型住宅產(chǎn)品生產(chǎn)為主導(dǎo)，從事住宅產(chǎn)品和技術(shù)的研究、實(shí)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)、推廣的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化基地。