拆遷安置房屋買賣合同的分析

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拆遷安置房屋買賣合同的分析

今年年初以來，浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院東錢湖法庭受理的房屋買賣案件數(shù)量激增，而案件訟爭的房屋絕大部分都是位于轄區(qū)內(nèi)的下應(yīng)、東錢湖等地的拆遷安置房，這類“賣房人變卦，買房人起訴”案件的激增，其主要原因可歸于近兩年來市場房價的飛漲，也可以說是近兩年來寧波房市非理性發(fā)展所留下的“后遺癥”。與普通的房屋買賣糾紛不同的是，這些拆遷安置房在進行交易時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，在審判實踐中也存有一定的誤區(qū)，觀點紛呈，做法不一。
一、據(jù)以研究的案例：
案例一，2003年9月8日,原告樓某與被告應(yīng)某簽訂《賣房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積77.63平方米,總價款22.5萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方簽訂協(xié)議時，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強制性法律規(guī)定，要求確認雙方買賣協(xié)議無效。
案例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟請求。
二、未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋（預(yù)購房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問題
要確認兩個案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認為法律禁止訂立預(yù)購房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。