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對拆遷評估的幾點(diǎn)認(rèn)識

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對拆遷評估的幾點(diǎn)認(rèn)識

  1、拆遷評估直接關(guān)系著拆遷當(dāng)事人切身利益,關(guān)系著社會安定穩(wěn)定、關(guān)系著估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險
  評估,有時主要體現(xiàn)的是其公正性,著重程序、形式上要求。但對拆遷評估,就像經(jīng)濟(jì)糾紛涉案物評估一樣,不僅要求公正性,還注重客觀性、準(zhǔn)確性和可行性。因?yàn)樵u估結(jié)論,無論高評還是低評,都直接關(guān)系著一方當(dāng)事人的切身利益。評估結(jié)論不客觀、不公平、不可行,必然直接帶來估價執(zhí)業(yè)風(fēng)險。許多評估機(jī)構(gòu)不愿承接拆遷估價業(yè)務(wù)即是一例證,經(jīng)常不是拆遷人不滿,就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會安定穩(wěn)定的熱點(diǎn)問題,拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮,今年國慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場自焚事件。
  2、拆遷評估項(xiàng)目小組的設(shè)立
  本人贊成福州市房地產(chǎn)管理局對參與福州市城市房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)入核準(zhǔn)。拆遷評估有別于其他類型評估,現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關(guān)規(guī)定,評估報告(含按拆遷評估技術(shù)鑒定委員會提出修正意見后的評估報告)經(jīng)拆遷評估技術(shù)鑒定委員會鑒定認(rèn)可的,該報告中確定的評估結(jié)果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對拆遷評估,評估結(jié)論僅僅是為所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為提供評估作價參考意見,而是裁決“依據(jù)”,是評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正的尺度。評估結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性、可行性將立即受到市場、法律法規(guī)和專家意見的檢驗(yàn),同時還要接受尖銳對立的拆遷當(dāng)事人雙方的質(zhì)詢。所以,拆遷評估項(xiàng)目組人員配備十分重要,不能因?yàn)椴疬w評估項(xiàng)目小而有任何忽視,要從評估專業(yè)性原則出發(fā),有針對性地配備土地估價、工程設(shè)計(jì)、施工管理、造價咨詢等人員。如人員不到位,素質(zhì)低劣、難打硬仗(拆遷評估時間性強(qiáng)),不做周密計(jì)劃,拆遷評估工作將難以順利開展。
  3、拆遷評估結(jié)果一般不是真正意義上的公平市場價值
  對現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā),作為個體的被拆遷人基本處于被動、從屬地位,對諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時拆、如何拆等,沒有發(fā)言權(quán)。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》于2001年11月1日起施行后,福建省出臺了《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償暫行辦法》。然后,各地市,包括縣市又從當(dāng)?shù)厍闆r出發(fā),由政府出臺相關(guān)規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關(guān)于貫徹實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>及<福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>的若干暫行規(guī)定》,核準(zhǔn)了8家評估機(jī)構(gòu)具有在福州范圍內(nèi)從事拆遷評估的資格,出臺了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導(dǎo)意見》。拆遷評估除了要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》外,還受制于一系列的法規(guī)、政策??梢哉f,拆遷評估結(jié)果是被拆人在其財(cái)產(chǎn)權(quán)制約前提下政策主導(dǎo)市場的房地產(chǎn)補(bǔ)償價格。就法律地位而言,拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛,就實(shí)際而言,多數(shù)個體被拆遷人處于弱勢地位,他們有關(guān)的法律、政策、技術(shù)知識儲備不足,其合法權(quán)益易受侵害。同時,因受政府制定的拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導(dǎo)意見,以及政府貫徹“拆得除”原則等影響,也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場價值(實(shí)際價值)、被拆遷人“不當(dāng)?shù)美?rdquo;的情況。

發(fā)布:2007-07-23 10:53    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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