采光權(quán)侵權(quán)的補償

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

                        采光權(quán)侵權(quán)的補償
　　日前，西城區(qū)居民常先生向本報咨詢，他家的房屋采光權(quán)受到侵害后不知怎么辦?常先生說，自己家有老人，需要經(jīng)常曬太陽，而侵權(quán)方只答應(yīng)給800到2000元的經(jīng)濟補償，不知開發(fā)商依據(jù)的是什么標(biāo)準(zhǔn)?如果按這個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)濟補償，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補常先生的損失的。遇到這種不合理的經(jīng)濟補償，常先生不知該怎么辦?并想知道有沒有比較合理的補償辦法?合理的經(jīng)濟補償應(yīng)該是多少?
　　“我家居住那幢樓老人多、病人多，相鄰的新建大樓將遮擋整個居民樓的采光。”常先生問：“開發(fā)商說新建樓房遮擋居民采光，但在大寒日仍能保證居民居室日照2小時以上，符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，只能給受影響居民每戶最高2000元的經(jīng)濟補償。不知道開發(fā)商這種說法對不對?”
　　針對常先生遇到的情況，北京當(dāng)代律師事務(wù)所朱克非律師說，這個開發(fā)商給常先生的經(jīng)濟補償，是依據(jù)1994年頒布的《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》(以下簡稱“規(guī)定”)：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日大于或等于2小時，冬至日大于或等于1小時，違反規(guī)定者，給予800～2000元的補償。”在這種情況下，補償居民2000元就算高的了。
　　朱律師說，《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180-93)》(以下簡稱“規(guī)范”)規(guī)定：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時的標(biāo)準(zhǔn)。”常先生家有老人，還應(yīng)參照這個標(biāo)準(zhǔn)要求開發(fā)商給予更多的經(jīng)濟補償。
　　常先生問：我的鄰居去年把房子賣了50萬元，現(xiàn)在這座樓采光受到影響，值不了這個價了。常先生仔細(xì)算了這樣一筆賬，由于陽光被遮擋，自己家的通風(fēng)條件受到破壞，屋內(nèi)夏天將變得潮濕，冬天變得陰冷。此外，由于兩樓相距30多米，家里黑白天都要遮擋窗簾，否則就要被偷窺。夕照時由于高層建筑的反射，他的住宅還會受到反射光的污染。 沒有陽光、沒有月亮，來回只有回旋風(fēng)，繼續(xù)在這里居住，生活質(zhì)量肯定要下降一大截兒。這些因素是不是也應(yīng)給點經(jīng)濟賠償呢?
　　朱律師說，以上說的經(jīng)濟補償，只是行政層面上的一種規(guī)定，本身是沒有權(quán)力對經(jīng)濟賠償數(shù)額進(jìn)行限制?！兑?guī)定》上面寫的是800～2000元，但是這個民事侵權(quán)的客觀事實，就如常先生列舉的事例，其造成的損失可能遠(yuǎn)不止這些。這種補償并不能排除所謂的侵權(quán)賠償。畢竟，補償和賠償是兩個概念，補償是帶有一種和平性、協(xié)商性的給予。而賠償應(yīng)該是按照實際損失來理賠。
　　朱律師這樣解釋：目前，采光權(quán)侵權(quán)案件的賠償沒有可以直接適用的法律、法規(guī)?？蓞⒄铡兑?guī)范》確定民事賠償與經(jīng)濟補償?shù)慕缦?。被遮擋后的日照時間低于《規(guī)范》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，由侵權(quán)人對被侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任;雖被遮擋，但被遮擋后的日照時間高于上述標(biāo)準(zhǔn)的，仍要由侵權(quán)方對被侵權(quán)方進(jìn)行適當(dāng)經(jīng)濟補償。 由于對采光權(quán)的侵害不僅體現(xiàn)在對物權(quán)的侵害上，還可能導(dǎo)致健康權(quán)、身體權(quán)、人格權(quán)以及其他權(quán)利的被侵害，因此，采光權(quán)侵權(quán)實際上是多重侵權(quán)的綜合，賠償內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：由于陽光遮擋導(dǎo)致電費、采暖設(shè)施增加的費用，健康補償費、視覺污染費，因采光損失導(dǎo)致房屋價值貶低等。 只有做到賠償補償同時到位，居民權(quán)益才算得到了比較公正合理的解決。
　　常先生問，討要經(jīng)濟賠償官司花費時間精力太大，有沒有更好的處理采光糾紛的辦法?
　　朱律師說，《中華人民共和國民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”但在實際操作過程中，對于新建或已建成的大樓等工程，不宜依此法律實施“排除妨礙，停止侵害”處理。選擇經(jīng)濟補償和賠償是在既成事實前提下的不得已措施，收到的社會效果和法律效果肯定不是最好的。
　　朱律師說，在國外遇到侵犯采光權(quán)這種情況，經(jīng)常采用利潤共享的方式處理。比如說在美國，開發(fā)商建造房屋之后影響了其他房屋的采光，處理時不是要把新建房屋拆掉，而是把這房子所得的利潤跟原建筑內(nèi)居民共享，假如我這房子利潤有1000萬元，那就得拿出300萬元來跟你平分，所以國外就沒有這么多的矛盾。在國內(nèi)也有比較好的處理方法。如新建的房屋使周邊的房屋陽光達(dá)不到規(guī)定的日照最低標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商要么把受影響的房子買回來，改作車庫、商鋪、辦公等對日照要求不高的用房，要么向受影響的居民賠償。得到賠償或有償“出賣”陽光權(quán)的居民，要到房產(chǎn)管理部門訂立一份永久放棄陽光權(quán)的協(xié)議，并在產(chǎn)權(quán)證的附記一欄備案“公示”。目的是讓放棄陽光權(quán)的住戶在出售失去陽光權(quán)的房屋時，出售價格要把失去陽光權(quán)的房屋功能考慮在內(nèi)，杜絕糾紛發(fā)生。但這不是強制性規(guī)定。
　　鑒于以上事實，朱律師提示：“采光侵權(quán)”重在預(yù)防。不管今后國家制定一個怎樣的“采光侵權(quán)”的賠償標(biāo)準(zhǔn)，一旦“采光侵權(quán)”的事實產(chǎn)生了，便會造成無法挽回的損失。因此，為了減少此類糾紛，預(yù)防侵權(quán)應(yīng)放在第一位。