論城市房屋拆遷補償安置

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                          論城市房屋拆遷補償安置
　  作為一名律師，根據(jù)多年的辦案實踐，筆者以為絕大部分拆遷糾紛是由于補償安置不能達成一致引發(fā)的，很多當事人來電咨詢說遇到拆遷，不知道拆遷應(yīng)該怎么補償，很多當事人來電咨詢說遇到拆遷，不知道拆遷應(yīng)該怎么補償，當事人最關(guān)心的問題僅是如何補償、如何安置，補償安置問題實際上是拆遷的核心問題。
　　筆者為避免當事人權(quán)益受到侵犯，特對拆遷補償安置從法律角度進行探討和分析，希望能夠?qū)τ龅讲疬w的朋友有所幫助。
　　一、拆遷的概念
　　“拆”，是指將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除;“遷”，是指對原土地使用者的暫時或永久遷移。房屋拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨?這其實是指城市房屋拆遷)。
　　由于我國立法以及社會環(huán)境等各方面條件的限制，農(nóng)村房屋拆遷立法還不完善，至少不存在一部統(tǒng)一的集體土地拆遷法規(guī)，大部分地區(qū)對農(nóng)村房屋拆遷走的是地上附著物的形式，這對農(nóng)民來講其實是很不公平的，這個問題我將在談土地征收的時候予以解析。
　　二、拆遷需要什么樣的程序和條件。
　　拆遷應(yīng)當在符合法定條件的前提下并按照法律規(guī)定的程序進行。
　　城市房屋進行拆遷的應(yīng)當依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷裁決工作規(guī)程》等相關(guān)法律規(guī)定進行，在取得《拆遷許可證》后拆遷工作方可實施。
　　簡單的說拆遷的基本條件即是否具備拆遷人資格就是項目單位是否有拆遷許可證。需要作出說明的是頒發(fā)拆遷許可證應(yīng)當具備(一)建設(shè)項目批準文件;(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(三)國有土地使用權(quán)批準文件;(四)拆遷計劃和拆遷方案;(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。也就是我們平常所說的五大要件。
　　關(guān)于拆遷應(yīng)當具備的基本條件在法律上規(guī)定的很明確的，應(yīng)該是比較容易看懂的，在具備以上基本條件下還應(yīng)該按照法定的程序來進行。筆者認我國城市房屋合法的拆遷形式應(yīng)當歸為兩類，一是協(xié)商拆遷，即拆遷人與被拆遷人對于拆遷有關(guān)的事項能夠達成一致，雙方簽訂拆遷協(xié)議，按照協(xié)議的約定進行拆遷和補償安置;二為強制拆遷，在符合法定條件的前提下，按照法定的程序進行拆遷工作，但被拆遷人沒有正當理由拒絕拆遷的，可以由有關(guān)部門強行進行拆遷。強制拆遷又會分為行政強制拆遷和司法強制拆遷筆者將在其他章節(jié)中解析，本文不再詳細的進行闡述。
　　協(xié)商拆遷即具備拆遷五大要件的前提下，應(yīng)當按照如下程序進行，1、房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。2、拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。3、被拆遷人搬出被拆遷的房屋，拆遷人實施拆遷。
　　如果雙方難以達成拆遷協(xié)議的可以申請由房屋拆遷管理部門裁決。雙方達成拆遷協(xié)議后被拆遷人反悔的，拆遷人可以直接向人民法院起訴或者申請民商事仲裁。對于強制拆遷的法定程序?qū)⒃谄渌鹿?jié)中詳細解釋，本章不在闡述。
　　三、拆遷房屋應(yīng)當如何進行補償。
　　1、拆遷補償安置中存在的問題。
　　在拆遷過程中當事人爭議最大、最容易引發(fā)矛盾的環(huán)節(jié)，一方面導(dǎo)致被拆遷戶的權(quán)益受到了侵犯、一方面導(dǎo)致建設(shè)項目工程工期拖延筆者認為在我國城市房屋拆遷安置國中存在以下嚴重的問題。
　　(1)拆遷補償安置不全面。按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，拆遷補償?shù)姆秶鸀楸徊鸪姆课菁捌涓綄傥?、被拆除的未超過批準期限的臨時建筑物。但是事實上，被拆遷人在拆遷過程中的損失除建筑物的價值以外還有更重要的部分——國有土地使用權(quán)，拆遷的真正目的就是要取得房屋及其附屬物的土地使用權(quán)，而且，“合法取得的土地使用權(quán)應(yīng)當屬于公民的財產(chǎn)權(quán)并受到相應(yīng)的保護。”基于這些法律規(guī)定，筆者認為拆遷補償安置國中對被拆遷戶的國有土地使用權(quán)予以忽略，而且我國法律規(guī)定提前收回國有土地使用權(quán)的應(yīng)當予以補償，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是不能分離的，拆遷房屋自然構(gòu)成土地使用權(quán)的滅失，故在拆遷過程中僅對被拆房屋及其附著物進行補償是明顯的不合理的。
　　(2)拆遷補償標準偏低。按照《條例》的規(guī)定，　第二十四條　貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。但在實踐操作中往往補償標準會低于市場標準，特別是對于被拆遷房屋區(qū)位價值、用途價值拆遷人一般會采取的避免的方式回避。特別是拆遷評估往往不會正確的評估被拆遷房屋的價值，很多時候拆遷人指定的補償標準就是評估單位作出評估結(jié)果的唯一依據(jù)。
　　(3)拆遷補償不及時。“房屋拆遷補償不及時的情況在我國非常嚴重。拆遷人往往在還不具有對被拆遷人進行補償?shù)馁Y力時，就開始拆遷行為，導(dǎo)致被拆遷人長期得不到相應(yīng)的補償，對被拆遷人的正常生活造成了巨大的影響，嚴重侵害了被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)利。”
　　這些如何問題得到解決呢，筆者以為拆遷過程被拆遷戶的權(quán)益受到侵犯的根本原因就是雙方的地位實力不平等的原因，作為拆遷人器進行的工程項目往往是政府希望早日完成的工程，所以在實施拆遷過程中拆遷人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆遷人長期的不配合拆遷，將會面臨著行政裁決和強制執(zhí)行，有時候條件符合還會先予執(zhí)行，所以拆遷人往往不會答應(yīng)被拆遷人的要求而是走強制執(zhí)行的司法或行政程序。筆者以為這類問題若想得到解決，應(yīng)當對癥下藥從根本上治療。
　　四、解決補償安置問題的對策。
　　1、加強立法，限制強制執(zhí)行，提高強制執(zhí)行的門檻。如果強制執(zhí)行的條件定的太低，開發(fā)商往往不會與被拆遷人真誠的去談判，平等的去協(xié)商，再者拆遷本來應(yīng)當屬于民事行為，政府干涉太多總不利于事態(tài)的正常合理發(fā)展，國家目前正在制定新的拆遷法規(guī)，對于被拆遷人的合法權(quán)益將加大保護力度。
　　2、對于被拆遷的房屋應(yīng)當如何補償安置，筆者根據(jù)多年承辦拆遷案件的實踐經(jīng)驗認為，拆遷實際上屬于一個民事行為，關(guān)于其如何讓補償應(yīng)當由當事人自行的協(xié)商，可以由貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償加產(chǎn)權(quán)調(diào)換。