房?jī)r(jià)暴利揭密：建筑成本到底需要多少錢(qián)?

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      建1平方米的房子究竟要多少錢(qián)？

      交樓標(biāo)準(zhǔn)都提高后 裝修造價(jià)投入多少？

      別墅產(chǎn)品的土建造價(jià)（裝修除外）一般在500元－600元/平米；

      高層住宅土建成本通常是2000元左右/平米；

      小高層是1500元左右/平方米；

      現(xiàn)在住宅土建成本別墅：500元－600元/平米

      小高層：1500元左右/平方米

      高層：2000元左右/平方米

      要是按照現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)計(jì)算的話(huà)，現(xiàn)在一些主流發(fā)展商比較流行的裝修風(fēng)格和用料，他們的造價(jià)一般都在500元－800元/平方米；而一些比較高檔的，號(hào)稱(chēng)3000多元/平方米造價(jià)的裝修，發(fā)展商的真實(shí)造價(jià)估計(jì)會(huì)在1500元－1800元/平方米之間。

      建筑必須考慮節(jié)能問(wèn)題，成本是貴了還是便宜了？

      建筑領(lǐng)域的腐敗所導(dǎo)致的建筑成本的增加

      成本是貴了。

      其實(shí)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有一些發(fā)展商在建節(jié)能住宅了，據(jù)他們的成本核算，總體成本會(huì)增加5％，但隨著這個(gè)政策的實(shí)施，到時(shí)這個(gè)成本估計(jì)還會(huì)上升，因?yàn)橐黄鹕像R會(huì)出現(xiàn)技術(shù)支撐的不足，或經(jīng)驗(yàn)上的問(wèn)題，這個(gè)增長(zhǎng)的幅度大約在2％左右，即總成本會(huì)上升7％左右。 “中國(guó)可能成為最大的建筑浪費(fèi)國(guó)”。

      而在這種巨大的建筑浪費(fèi)中，建筑領(lǐng)域內(nèi)的腐敗可謂“功不可沒(méi)”。

      建筑領(lǐng)域的腐敗所導(dǎo)致的建筑成本的增加，必然要被轉(zhuǎn)嫁到城市發(fā)展的成本之中去。

      中國(guó)建筑領(lǐng)域內(nèi)的腐敗是如此的司空見(jiàn)慣，因而腐敗對(duì)于城市發(fā)展成本增高的影響確非可以忽略不計(jì)。

      契稅成本占幾成？

      據(jù)了解，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，發(fā)展商須繳納的稅費(fèi)，兩三年政府方面尚未作較大調(diào)整，因此，這方面的成本不會(huì)有太大的變化。目前發(fā)展商較重頭的稅項(xiàng)主要是5.5％的營(yíng)業(yè)稅和33％利稅。比如說(shuō)某樓盤(pán)在今年售出3億元的樓，其須繳納的營(yíng)業(yè)稅就是1650萬(wàn)元，要是其利潤(rùn)達(dá)到了1億元，那么它還得繳交3300萬(wàn)元的利稅。

      看看開(kāi)發(fā)商是如何獲取高利潤(rùn)的

      一、調(diào)高樓盤(pán)容積率

      調(diào)高容積率是壓縮樓盤(pán)成本的重要砝碼。據(jù)一位李姓的房地產(chǎn)商介紹，目前規(guī)劃和城建部門(mén)批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的容積率一般不超過(guò)2（也就是說(shuō)，房地產(chǎn)商可以開(kāi)發(fā)不超過(guò)2倍于土地面積的商品房）。

      而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑，打通主管部門(mén)的關(guān)系，以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點(diǎn)工程或其它多種理由”把樓盤(pán)的容積率調(diào)高到3或者5，有的甚至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開(kāi)發(fā)3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房?！捌降匕胃邩?，利潤(rùn)馬上成倍增長(zhǎng)?！?

      二、做假賬、巧避稅

      一些開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，房地產(chǎn)商手上往往都有獵頭公司招來(lái)的資深會(huì)計(jì)，深諳開(kāi)發(fā)商做假賬的需要，可以輕車(chē)熟路地將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大。明明賺一億元的樓盤(pán)，可以處理成只賺四千萬(wàn)元或者更低，給外界造成樓盤(pán)成本越來(lái)越高、不得不提高售價(jià)的假象。

      一些開(kāi)發(fā)商還告訴記者，房地產(chǎn)商很善于利用城市高新區(qū)、開(kāi)發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，在銷(xiāo)售新的樓盤(pán)前往往都會(huì)在這些地方注冊(cè)一個(gè)新的公司，以享受高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策。

      據(jù)介紹，做一個(gè)樓盤(pán)也就幾年時(shí)間，恰好和新企業(yè)減免稅收的優(yōu)惠周期相一致，“僅這一項(xiàng)就可以省下數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元?！?

      三、差價(jià)空轉(zhuǎn)

      按照國(guó)家的政策，土地必須先進(jìn)入各地的“土地儲(chǔ)備中心”，然后再掛牌拍賣(mài)。有的房地產(chǎn)商會(huì)與當(dāng)?shù)卣孪冗_(dá)成私下協(xié)議，許諾如果得到這塊土地，將會(huì)如何回報(bào)，如無(wú)償替政府承擔(dān)一些公益性建設(shè)、為市民修建一個(gè)廣場(chǎng)、修路架橋等等，政府將給于適當(dāng)比例的土地優(yōu)惠。于是，地方政府往往會(huì)在土地掛牌拍賣(mài)之前有針對(duì)性地設(shè)置門(mén)檻，以阻斷其他競(jìng)拍者。

      當(dāng)事先做了工作的開(kāi)發(fā)商如愿拿下土地標(biāo)的后，賬目上按對(duì)外拍賣(mài)的價(jià)格將錢(qián)劃到地方財(cái)政，緊接著又會(huì)給地方財(cái)政打一份報(bào)告，說(shuō)明自己無(wú)償修建市政公益設(shè)施，希望政府給予價(jià)差補(bǔ)貼或優(yōu)惠。然后就像企業(yè)出口創(chuàng)匯、外貿(mào)退稅等一樣，財(cái)政會(huì)通過(guò)土地局返還開(kāi)發(fā)商約定比例的款項(xiàng)。這樣開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是以折扣價(jià)買(mǎi)到了好地塊，如果管理和控制建筑成本有效，返還的款項(xiàng)除了修建公益設(shè)施還可能有剩余。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還會(huì)以“樓盤(pán)周?chē)h(huán)境綠化好、公益市政設(shè)施齊全”為由抬高房?jī)r(jià)。這樣，修建市政設(shè)施的成本通過(guò)高漲的房?jī)r(jià)最終還是攤到了百姓頭上，開(kāi)發(fā)商自然穩(wěn)賺不賠。