驗房大全

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我們通常講的驗房( Home Inspection )，是房地產(chǎn)交易過程中對房屋當(dāng)前狀況進行鑒定的一種手段。其通常是一種 Visual Inspection，即通過視覺上的觀察和一般性的操作并借助于一些儀器設(shè)備，對房屋各主要系統(tǒng)及其構(gòu)件(可接近可操作的部分 ) 的當(dāng)前狀況進行評估，發(fā)現(xiàn)明顯的問題(significant deficiencies) 和那些接近使用壽命的構(gòu)件或設(shè)備( near the end of their service lives) ，提出維修或改進意見，并估計其費用(有可能且被要求這么做時) 。---這是本人參考了一些資料并結(jié)合實際情況，試圖給 “驗房” 下的一個定義。
　　驗房通常需要2-3小時，根據(jù)房屋的類型. 大小有所不同。驗房師按照有關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對房屋從上到下. 由里到外檢查一遍，其中包括檢查室外場地. 屋面. 地下室. 各樓層. 閣樓. 水電設(shè)施，并開動暖氣機. 冷氣機等設(shè)備，最后會將一份書面報告交給顧客。在驗房過程中，本人非常希望顧客及代理經(jīng)紀能夠全程跟蹤，及時討論一些問題，并會介紹許多房屋維護保養(yǎng)知識和一些設(shè)備的操作使用方法。
　　驗房的主要目的就是給房屋做個體檢以評估其當(dāng)前的狀態(tài)，讓顧客對其有一個全面的. 客觀的. 公平的. 準(zhǔn)確的了解，以幫助他們做一個清楚明白的( informed )買賣決定。
　　除新屋檢驗外，驗房通常不是對房屋是否符合現(xiàn)有建筑規(guī)范和地方法規(guī)的一種檢驗，因為有關(guān)規(guī)范和法規(guī)在不斷更新，但卻不能要求舊房做不斷的改變。雖然驗房師有時也會向顧客提出是否將某些構(gòu)件提升至當(dāng)今的的標(biāo)準(zhǔn)，但這只是建議且不是驗房工作的重點。
　　建筑規(guī)范和法規(guī)是我們工作的重要依據(jù)和參考，但有時我們也會根據(jù)一些行業(yè)內(nèi)普遍接受的標(biāo)準(zhǔn)或協(xié)會的操作指引，對一些情況提出意見，特別是針對那些有關(guān)安全. 健康的問題。如有些情況現(xiàn)有規(guī)范都沒有規(guī)定是否可以這樣做，但在我們看來不是好的建造方法( not a good construction practice) ，我們也會提出來。
　　驗房通常也不是對房屋任何形式的驗收批準(zhǔn)，所以不存在通過或不通過的問題。驗房報告反映了房屋當(dāng)前的狀態(tài)和驗房師對一些問題的看法，但卻不能被看作是對任何一方的整改指令，因為驗房師沒有被授予公權(quán)力指定任何一方做些什么。
　　驗房的目的也不是來評估房屋的市場價值，雖然房屋的狀況(包括一些損耗性構(gòu)件和設(shè)備的狀況) 對其價值有所影響，但起決定因素的還是地點. 面積. 周圍環(huán)境等房地產(chǎn)市場因素。由於驗房師不是房地產(chǎn)方面的專家又不了解顧客的具體狀況，所以通常不會對是否購買提出意見。顧客應(yīng)根據(jù)房屋買賣協(xié)議，綜合考慮各方面的因素，做出恰當(dāng)?shù)臎Q定。
　　驗房通?？煞譃橘I房前的驗房(Pre-purchase Inspection)，賣房前驗房 (Pre-listing Inspection )， 新屋檢驗( Pre-delivery Inspection )，新屋保險計劃檢驗( N. H. W. Program Inspection )和單項檢驗 ( Single Item Inspection )。
　　其中，最常見的是買房前的驗房 (Pre-purchase Inspection) 。這是一項在房地產(chǎn)交易過程中保護買方利益的措施。是根據(jù)房屋買賣協(xié)議(Agreement of Sale and Purchase ) 中的驗房條件( Home Inspection Condition )來進行的。除了一般都要求由 “ Qualified Home Inspector ”來執(zhí)行這項工作外, 條件的內(nèi)容差別很大, 并沒有一個統(tǒng)一的要求或文字表述。但一般都說如果發(fā)現(xiàn)有 “ Major deficiencies ”，買賣雙方又不能就此達成一致，買方有權(quán)終止協(xié)議，定金全額返還。房屋買賣協(xié)議可能設(shè)定許多條件( Conditions ) ， 但驗房和貸款( Financial Condition) 是最常見的兩個，都需要買方在一定的時間內(nèi)以書面簽署waiver的形式加以解除，才能使買賣協(xié)議正式成立。
　　雖然驗房是一個行之很久的，并為地產(chǎn)界廣泛采用的做法，但在國內(nèi)沒有任何一條法律規(guī)定驗房是一個房產(chǎn)交易的必需步驟。所以，這是一項雙方在自由意志下達成的商業(yè)協(xié)議。也就是說，買方可以選擇要或不要驗房。同樣，賣方也可選擇接受或不接受這樣的條件；接受或不接受驗房之后買方可能提出的要求。
驗房程序：
　　查看兩書一表一數(shù)：房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數(shù)據(jù)對照購房合同上的面積（自己可實測套內(nèi)面積）?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內(nèi)容的驗收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。
　　住宅工程質(zhì)量分戶驗收的主要內(nèi)容包括：依據(jù)設(shè)計圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。
　　分戶驗收合格后，開發(fā)商必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負責(zé)人簽字(簽章)確認的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗收專用章。住宅工程質(zhì)量分戶驗收如果不合格，建設(shè)單位就不能組織整個工程竣工驗收。
　　二、不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應(yīng)先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調(diào)好日期記錄證據(jù)）奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。
　　三、房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。
　　四、交合理費用（物業(yè)管理費[應(yīng)有市物價局批文]等）
驗房順序
　　專人進行同步紀錄，最好填寫一式四份驗房單，業(yè)主留好交房代表簽字的一份。
　　一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內(nèi)墻滲漏）、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。
　　二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、排煙（廚房）、排氣（衛(wèi)生間）、強弱電配電箱、強電：插座、開關(guān)、照明燈；弱電：可視對講、呼叫報警、電話、寬帶、有線電視。
　　三、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。
驗房常用工具：
　　一、量具：3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
　　二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）；5號電池2節(jié)、測電筆；手錘；小錘；大燈（200W）、小燈（白熾燈10－15W）
　　三、輔助工具：鏡子、手電（2節(jié)1號電池）、塑料袋多個、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙+筆
　　驗房專用工具：（質(zhì)檢站借）JZC-2型垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿；水電檢測錘（50g）；活動響鼓錘（25g）；鋼針小錘（10g）等。
驗房注意問題分述：