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房地產(chǎn)集團(tuán)工程造價(jià)控制4大招
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項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制是施工企業(yè)項(xiàng)目管理常用的方法,它是在項(xiàng)目法施工理論指導(dǎo)下產(chǎn)生,吸收了目標(biāo)管理和責(zé)任制管理等管理思想,結(jié)合我國(guó)建房地產(chǎn)集團(tuán)施工管理的經(jīng)驗(yàn)而逐步發(fā)展起來的。實(shí)踐證明,項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制是有效控制項(xiàng)目成本,保證項(xiàng)目質(zhì)量的有效舉措。
引言
工程造價(jià)的合理確定與有效控制是工程項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容之一。對(duì)工程建設(shè)的參與各方來說,站在不同的角度對(duì)工程造價(jià)的控制有不同的側(cè)重點(diǎn)和方法。從建設(shè)單位的立場(chǎng)上看,對(duì)工程造價(jià)的控制主要是項(xiàng)目投資的控制,力求以最少的投資獲得最大的效益;而站在建筑房地產(chǎn)集團(tuán)的角度上講,對(duì)工程造價(jià)的控制重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目成本的控制,力爭(zhēng)以最小的成本獲取更多的利潤(rùn)。
我國(guó)現(xiàn)階段建筑房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)工程造價(jià)控制的技術(shù)方法,更多的是以事后管理為特征的,以控制工程結(jié)算為目的的方法,實(shí)行的是投標(biāo)報(bào)價(jià)—中標(biāo)價(jià)—進(jìn)度款結(jié)算—竣工結(jié)算的管理模式。這種方法主要體現(xiàn)在對(duì)工程項(xiàng)目成本靜態(tài)的、孤立的被動(dòng)管理,很難從根本上達(dá)到控制項(xiàng)目成本,獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。
對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)而言,工程施工管理涉及面廣,成本控制的因素錯(cuò)綜復(fù)雜,而建設(shè)工程項(xiàng)目的成本直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗,關(guān)系到建筑房地產(chǎn)集團(tuán)的發(fā)展,同時(shí)也是工程競(jìng)標(biāo)的主要因素。房地產(chǎn)集團(tuán)必須嚴(yán)格控制工程造價(jià),降低項(xiàng)目成本,才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)集團(tuán)合理確定和控制工程項(xiàng)目成本是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,必須采用全面有效的措施,做好成本的事前控制、事中控制和事后控制,有效降低項(xiàng)目成本,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
一、項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制
強(qiáng)化施工項(xiàng)目質(zhì)量和成本管理的作用責(zé)權(quán)利明晰是現(xiàn)代企業(yè)制度的最基本要求。明確項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)權(quán)利,使建筑企業(yè)挖掘內(nèi)部潛力,獲取最大利潤(rùn)的根本途徑,也是項(xiàng)目管理質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。
在施工項(xiàng)目實(shí)施中,項(xiàng)目經(jīng)理作為企業(yè)法定代表人在工程項(xiàng)目上的全權(quán)委托代理人,是項(xiàng)目管理的直接組織實(shí)施者,是工程項(xiàng)目管理的核心,享有項(xiàng)目管理的最高權(quán)力。與此同時(shí),作為項(xiàng)目管理的中流砥柱,房地產(chǎn)集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃、品牌形象、經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力最終都要通過項(xiàng)目經(jīng)理的管理而體現(xiàn)在建成的項(xiàng)目上,項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)負(fù)最大責(zé)任。實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制,通過合同對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任的實(shí)現(xiàn)許諾豐厚的報(bào)酬,同時(shí),要求項(xiàng)目經(jīng)理提供未實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)時(shí)追究其責(zé)任的抵押。
二、工程項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)
是造價(jià)控制的基礎(chǔ)項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)集團(tuán)控制工程造價(jià)的基礎(chǔ),是科學(xué)合理地編制項(xiàng)目成本計(jì)劃,確定成本控制目標(biāo)的依據(jù)。工程項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的內(nèi)容,應(yīng)根據(jù)各個(gè)工程項(xiàng)目的施工條件、機(jī)械設(shè)備、人員素質(zhì)等進(jìn)行預(yù)測(cè)。
1、人工、材料、機(jī)械等成本的預(yù)測(cè)
?。?)人工費(fèi)要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格和企業(yè)內(nèi)部人員工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算,根據(jù)工期及設(shè)備投入的人員數(shù)量預(yù)測(cè)該項(xiàng)工程的人工費(fèi)成本額。在人工費(fèi)預(yù)測(cè)時(shí),房地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)注意不能完全按照定額的規(guī)定預(yù)測(cè)人工費(fèi)。由于國(guó)家定額編制的滯后性,目前定額規(guī)定的人工工日單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是大大低于市場(chǎng)人工價(jià)格的。只有按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的人工費(fèi)預(yù)測(cè)才是合理的,才是具有可操作性的。
?。?)材料成本的預(yù)測(cè)是項(xiàng)目總成本預(yù)測(cè)的關(guān)鍵因素。因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)工程項(xiàng)目中,材料費(fèi)占項(xiàng)目成本的70%左右,基本決定了工程造價(jià)的水平。對(duì)主材、地材、輔材及其它材料成本應(yīng)進(jìn)行逐項(xiàng)分析,實(shí)行比價(jià)采購(gòu)管理,要核定材料的供貨地點(diǎn),購(gòu)買價(jià)格,運(yùn)輸方式和距離,要加大對(duì)市場(chǎng)材料價(jià)格“詢價(jià)”的力度和方法,分析工程施工方案中規(guī)定的材料規(guī)格與實(shí)際使用材料規(guī)格的異同,要預(yù)測(cè)和制定當(dāng)某項(xiàng)材料出現(xiàn)短缺時(shí),能采用的替代材料方案,并重點(diǎn)分析替代材料與原定材料成本的差異,當(dāng)差異較大造成項(xiàng)目總成本增加較多時(shí),應(yīng)采取相應(yīng)處理措施。
?。?)機(jī)械使用費(fèi)成本的預(yù)測(cè)要分析使用自有機(jī)械設(shè)備的攤銷費(fèi)用和使用費(fèi)用,并與使用租賃機(jī)械設(shè)備費(fèi)用相比較。當(dāng)使用租賃機(jī)械設(shè)備更劃算時(shí),應(yīng)將租金作為機(jī)械使用費(fèi)的主要成本標(biāo)準(zhǔn)。
2、措施項(xiàng)目費(fèi)的預(yù)測(cè)措施項(xiàng)目費(fèi)中有些項(xiàng)目如文明施工費(fèi)、安全施工費(fèi)等按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,不存在預(yù)測(cè),但措施項(xiàng)目費(fèi)中其它的一些費(fèi)用如夜間施工費(fèi)、二次搬運(yùn)費(fèi)、垂直機(jī)械運(yùn)輸費(fèi)等是需要進(jìn)行成本預(yù)測(cè)的,應(yīng)根據(jù)工程規(guī)模、工期的長(zhǎng)短、施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境及投入人員設(shè)備的多少,并參考以往工程施工中的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)合理的成本目標(biāo)值。
3、成本風(fēng)險(xiǎn)控制的預(yù)測(cè)工程項(xiàng)目的施工,由于工期長(zhǎng),工程標(biāo)的大,施工程序繁多和環(huán)境氣象的變化大,始終存在著風(fēng)險(xiǎn)因素。這些風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括政策性變化導(dǎo)致施工方案改變的風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn),設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn),施工管理風(fēng)險(xiǎn)等,直到工程竣工驗(yàn)收合格,成本控制的風(fēng)險(xiǎn)才基本消失。因此,要做好事前對(duì)工程項(xiàng)目技術(shù)特征如地質(zhì)特征的分析,對(duì)施工組織設(shè)計(jì)、施工資源配置,施工人員素質(zhì)進(jìn)行分析,對(duì)市場(chǎng)變化和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析,做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)工作。
成本預(yù)測(cè)工作的不好,實(shí)際也是關(guān)系到工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的工作,房地產(chǎn)集團(tuán)為了中標(biāo),總是盡量報(bào)出合理低價(jià),而合理低價(jià)的確定,一定是以科學(xué)合理的成本預(yù)測(cè)分析作為依據(jù)的。
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