教你如何計算公攤面積

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教你如何計算公攤面積

 
或許在你買房時總會發(fā)現(xiàn)你實際得到的房屋面積要比你購買的面積小許多。一位購房者，張先生曾咨詢過筆者，他買了一套面積為160多平方米的高層住宅二手房，當他第一次進入房內看房時卻發(fā)現(xiàn)房屋的面積比他想象的要小得多，再怎么量都發(fā)現(xiàn)不到140平方米，同時還有許多人都產生這個疑問，自己所購買的房子，少則幾千元一平方米，多則萬元一平方米，這幾平方米豈能說少就少？
其實，許多購房者在買房時所購買的都是建筑面積，而此時的公攤面積也是包含在內的，一幢樓的整體公攤面積最終會分攤到整幢的每一位住戶當中，所以，公攤面積就是減少你這幾平方米房屋實際利用率的重要因素。這次，我們就一起來看一下，這公攤面積到底是怎么算出來的，也能讓你對自己少的這些使用面積有本明明白白的賬。
什么是公攤面積
公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱。它和套內面積之和構成了一套房屋的建筑面積。一套住房如果公攤面積較小，相對來說房屋的得房率就較高。而如果公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；一般來說高層住房的公攤面積要大于多層住房，目前杭州的高層一般分攤面積在25%-30%，而多層的分攤面積一般在20%左右。不過具體每一套房子的情況都不一樣。也就是說，公攤面積是客觀存在的，而公攤面積的大小，是根據(jù)每一套房子的具體使用和配套情況來定的，沒有一個具體規(guī)定的范圍。
公攤面積的組成有兩部分
公攤面積主要由以下兩部分組成：
１.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
２.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
而已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
公用面積的分攤系數(shù)
及公用建筑面積的計算
我們常提到的公攤系數(shù)其實是有固定計算格式的，當然每幢建筑的設計不同、功用不同，公攤面積當然也是不同的。一般來說，將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，就能得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。下面我們來看一下計算公攤面積的公式：
公用建筑面積÷套內建筑面積之和＝公用建筑面積分攤系數(shù)
各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。
分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×套內建筑面積。
不同類型建筑
共有建筑面積的分攤方法
1.住宅樓共有建筑面積的分攤方法
住宅樓以幢為單元，依照第二點的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。
2.商住樓共有建筑面積的分攤方法
首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。
住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第二點的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。
商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內各套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。
3.多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法
多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤方法進行分攤。
附：不計算建筑面積的范圍
1.層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
3.房屋之間無上蓋的架空通廊。
4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
5.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
7.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
8.活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
9.獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干支線。
10.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。