房地產(chǎn)項目融資與公司融資優(yōu)劣分析

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

 摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性行業(yè)，開發(fā)項目規(guī)模大、周期長、房地產(chǎn)價值高昂等特點使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)所需的資金量巨大，資金融通就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問題。發(fā)展房地產(chǎn)面臨的各種各樣困難當中，資金問題是限制中小企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性因素。融資問題最為突出，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)業(yè)的生存和發(fā)展的主要瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)要走出困境，想做大做強，就必須從融資開始,以充足的資金保障企業(yè)發(fā)展。本文以現(xiàn)代房地產(chǎn)融資理論為基礎(chǔ),分析了傳統(tǒng)公司融資與房地產(chǎn)項目融資優(yōu)劣.進而防范金融風險,促進房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 項目融資 優(yōu)劣 金融 資金
引言
近幾年來房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)模越來越大，耗資金額，項目風險也隨之不斷增加。由于一旦項目失敗，投資者不僅無法收回再投資項目中的投資，還可能牽扯到其他的業(yè)務和資產(chǎn)，甚至破產(chǎn)。因此，如果采用傳統(tǒng)的公司融資方式將很少有人愿意參加項目的投資。在這樣的背景下，房地產(chǎn)項目融資就應運而生。
房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。通常是按照房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容對其進行劃分，如常見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等，本文所指的房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，兼及其他類型。房地產(chǎn)資金管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理活動中的各項資金的控制與管理，它是房地產(chǎn)財務管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)，如住宅、商業(yè)設(shè)施、辦公大樓的建設(shè)，以及相應的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通常需要開發(fā)商投入大量的資金。同時，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個階段，都需要資金支出，特別是在前期開發(fā)和建造階段，這種支出需要較長的時間才能收回。隨著開發(fā)商從第一階段進入到第四階段，支出的最終回收越來越近，但需要的資金也越來越多，收支變異程度極大，加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資金管理的最主要的目標是提高資金供應的及時性、有效性及資金利用率。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中資金運作過程復雜、周期較長，而且房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動需要投入大量的資金，因而加強對企業(yè)資金的運作、控制和管理，是保證房地產(chǎn)開發(fā)順利進行的重要環(huán)節(jié).
傳統(tǒng)的公司融資分為直接融資和間接融資. 我國資本市場發(fā)展較晚，股權(quán)融資和債券融資目前尚不可能成為我國民營企業(yè)融資的主渠道。房地產(chǎn)業(yè)由于受各種因素的制約，與公司法規(guī)定的上市條件相差甚遠，自然被股票市場拒之門外。民營企業(yè)通過發(fā)行股票與債券融資的可能性會進一步增大，但近期仍不會成為我國民營企業(yè)融資的主要方式。
   間接融資是指通過金融中介機構(gòu)充當信用媒介而實現(xiàn)融資的一種方式，它具有間接性、短期性、可逆性和非流通性等特性，是民營企業(yè)融通資金的一種重要方式。近幾年，政府主管部門出臺了不少旨在強化對民營企業(yè)發(fā)放銀行信貸的政策，城市商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社等地方性金融機構(gòu)也極力支持民營企業(yè)的發(fā)展。間接融資即債務融資已經(jīng)成為民營企業(yè)融資的重要來源。
   理性地講，在沒有政策障礙的前提之下，民營企業(yè)是采取直接融資方式，還是間接融資方式，應由企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模特點，所涉足的行業(yè)、企業(yè)發(fā)展前景而定。對于從事高科技產(chǎn)業(yè)類的民營企業(yè)，因其經(jīng)營風險較大，資本有機構(gòu)成較高，技術(shù)含量也較高，可考慮通過證券市場融資；對于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)類的民營企業(yè)，因其經(jīng)營風險較小，資本有機構(gòu)成較低，技術(shù)含量一般，可主要采取銀行信貸方式進行間接融資。
 房地產(chǎn)項目融資是整個社會融資體系的一個重要組成部分,是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動.項目融資是指項目開發(fā)人為該項目籌資和經(jīng)營而成立的一家項目公司，由項目公司承擔貸款，以項目公司的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目的資產(chǎn)或權(quán)益作抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的貸款方式。
我國當前房地產(chǎn)項目融資存在特點：融資渠道單一，房地產(chǎn)“綁架”銀行
a.開發(fā)性融資渠道
　　《2007房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.4》中指出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預收款。據(jù)測算，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中大約有30%都是出白干銀行的直接貸款，而作為開發(fā)資金來源另一部分的自有資金實際上也有很大一部分是來自于個人按揭貸款，兩項相加之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期操作籌集到的銀行貸款就近逾40%。更甚者，近來某些建筑單位墊資施工現(xiàn)象屢見不鮮，直接和間接由銀行所提供的貸款已在不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備金中至少占了60%以上，并且“空手套白狼”的企業(yè)也有一些。銀行信貸貫穿干土地儲備、交易和房地產(chǎn)開發(fā)全過程。開發(fā)資金中的七成左右直接或間接來自商業(yè)銀行貸款。
b.消費性融資渠道
　　我國房地產(chǎn)的消費性融資渠道單一，基本還是依靠商業(yè)銀行。這是因為根據(jù)央行個人住房貸款管理力、法規(guī)定，我國有資格辦理個人住房抵押貸款的機構(gòu)僅是商業(yè)銀行。[1]不僅如此，住房貸款品種單一，主要還是浮動利率抵押貸款，無法與國外多樣的抵押貸款種類相比。同時，我國的住房公積金制度也剛剛起步，“嫌貧愛富”的制度設(shè)計使公積金融資的比例還是很低，大量公積金閑置。通過商業(yè)銀行住房貸款的數(shù)額遠遠大干通過公積金貸款數(shù)額，房地產(chǎn)消費性融資基本還是依靠商業(yè)銀行。
　　中國的房地產(chǎn)業(yè)是一個多方利益之間的博弈。在各地，地方政府為了拉動當?shù)谿DP上漲，往往先從房地產(chǎn)入手，通過地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以獲得巨額的預算外收入，且不說這個過程中可能出現(xiàn)的某些政府官員“尋租”的灰色收入。對于銀行，鑒于地方政府的壓力以及在房價上漲的正向預期下銀行能夠平穩(wěn)獲得利息收益的“確定性”，銀行機構(gòu)將巨額的資金帶給房地產(chǎn)開發(fā)商。由于土地供應制度的缺陷，企業(yè)在這段時期紛紛貸款屯地。而對于許多房地產(chǎn)個人投資者，銀行也十分慷慨。在地方政府，銀行，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的共同作用下，中國的房地產(chǎn)業(yè)形成了基于房價上漲的“多方有利”格局，房價泡沫越來越大，為以后房地產(chǎn)貸款壞賬埋下了隱患。但是經(jīng)濟是有周期性的，政府一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展有問題時，就希望通過宏觀調(diào)控的方式來改變房地產(chǎn)銀行信貸的擴張，“假按揭”事件的頻繁曝光，足以看出這一階段房地產(chǎn)企業(yè)“資金鏈”緊張，一批房地產(chǎn)企業(yè)“猝死”給銀行帶來了壞賬。同時其他企業(yè)為獲得資金，拋售房產(chǎn)，房價泡沫破滅，個人住房貸款的違約率大幅提高，大量提供房地產(chǎn)貸款的銀行就會大額虧損。在中國，這種銀行的呆壞帳就又會由國家財政埋單。所以就連中央政府也不希望房價真的大幅下跌，而是要合理控制房價上漲速度，熨平上漲趨勢。分析到這里，我們發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)長期建立在“房價上漲”這樣一個不可永久的脆弱基礎(chǔ)上，各方利益在這之上“艱苦”地維持了一種恐怖的不可持久的平衡。
　　房地產(chǎn)業(yè)對銀行的依存度過高，同時由于資產(chǎn)證券化還在探索之中，風險無法轉(zhuǎn)移分散，金融風險集中在銀行部門，形成房地產(chǎn)“綁架”銀行的格局。
   總的來說，任何融資行為都是要明確地反映資本方的價值取向，即便是包含資本方與市場規(guī)則相違背的條件和愿望。目前太多的融資中介、創(chuàng)投機構(gòu)和投資理論都在向融資各方傳達所謂投資項目價值評估和分析的重要性和科學方法是必要的和極其重要的，特別是對于房地產(chǎn)項目，幾乎所有的融資項目都會被要求提供項目商業(yè)計劃書、財務分析報告以及其中的關(guān) 于利潤率、內(nèi)部收益率、（凈）現(xiàn)金流等多種財務指標的測算。
　　實際上，在我國當前經(jīng)濟發(fā)展水平和環(huán)境中，對于房地產(chǎn)項目投資分析并不會使用那種復雜的分析工具和財務方案，一種簡單的項目投資測算往往決定投資方對于房地產(chǎn)項目的興趣和意愿。
　　無論是公司融資還是項目融資，我們都應該有正確的應對方案：建立多元化融資體系，分散風險 。
　　a.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金
　　從房地產(chǎn)開發(fā)型融資渠道來看，主要通過大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金來拓寬融資渠道，分散系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs)是一種以其發(fā)行的受益憑證(REITs)匯集市場投資人(REITs單位持有人)的資金，交與受托人保證其安全，由專門投資機構(gòu)(資產(chǎn)管理人)進行投資、經(jīng)營、管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資人的一種信托基金。REITs的引入，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風險的分散，降低危機產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。
　　(1)建立和完善REITs的相關(guān)法律法規(guī)
　　要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。借鑒國外的成功做法，結(jié)合我國的實際情況制定適合我國的REITs法規(guī)，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，如取消對資金信托計劃200份的上限限制。另外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。
　　(2)加快REITs相關(guān)專業(yè)人才的培養(yǎng)
　　REITs相關(guān)專業(yè)人才的儲備是發(fā)展REITs的基本前提。我們不僅需要大批既精通基金業(yè)務，又了解房地產(chǎn)市場、熟悉其業(yè)務運作的專業(yè)管理人才，還需要大批熟悉REITs運作程序的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)中介人才。而目前我國顯然在兩方面部儲備不足。
　　(3)加快市場信用制度建設(shè)，健全信息披露機制。
　　建立信托企業(yè)信用制度，保證信托市場的健康發(fā)展。尤其是要培育獨立公正的信用評級機構(gòu)。作為信息匯總、甄別與傳播機制的主要承擔者，信用評級機構(gòu)在資金供求雙方信息高度不對稱的金融市場中發(fā)揮著不可替代的作用。此外，要健全信息披露機制，信托投資公司應真實、準確、及時、完整地披露信息，包括經(jīng)審汁的年報和重大事件臨時報告等。
　　b.加快住房抵押貸款證券化步伐，完善住房公積金制度
　　從房地產(chǎn)消費融資渠道來看，通過對現(xiàn)有住房抵押貸款的證券化和加大公積金貸款的覆蓋面來多樣化融資渠道，解決風險集中住商業(yè)銀行體系的問題。
　　目前，我國以福利性為目的的住房公積金制度還有很多不完善的地方，尚未充分發(fā)揮作用。主要反映在兩個方面：第一個是公積金大量閑置，截至2006年5月，沉淀資金余額為2600多億元，反映資金運作水平的個貸率指標一直徘徊在45%的水平。第二個是住房公積金“嫌貧愛富’，違背了政策初衷。據(jù)某市統(tǒng)計，2005年繳存額排在前10%的單位職工(高收入者)申請住房貸款占當年該市發(fā)放公積金貸款總戶數(shù)的12.7%，而繳存額排在后10%的單位職工(中低收入者)申請貸款的戶數(shù)僅占當年總貸款戶數(shù)的1.7%。
　　出現(xiàn)這些問題的核心是我國住房公積金實行的是“強制性”融資機制和“市場化”配貸機制。強制性儲蓄一方面不符合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期中經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多元化和消費需求多元化，另一方面拒絕了城鎮(zhèn)個體經(jīng)營者、自由職業(yè)者、農(nóng)民工等收入不穩(wěn)定群體，不僅違背公平原則，而且把真正需要住房保障的人群拒之門外。這從資金源頭上導致了不公，導致了公積金制度沒有覆蓋大量低收入人群，與政策初衷相悖。“市場化”配貸機制只注重借款人的支付能力，導致貸款發(fā)放范圍主要集中在較高收入群體，而中低收入群體公積金貸款比例低，無法體現(xiàn)公積金政策目標。同時，在住房公積金儲戶之間，“低存低貸”實質(zhì)上是“富人”對“窮人”的再次掠奪。
　　我國應迅速改善公積金貸款服務現(xiàn)狀，加大對中低收入人群的金融支持力度和服務范圍，應實行“市場化”融資機制與“強制性”配貨機制。在融資方面，根據(jù)收入情況對不同對象設(shè)定不同的繳存率，把真正需要國家扶持的中低收入者納入支持體系，且為擴大公積金覆蓋面提供資金支持，在貸款方面，限定貸款用途，對低收入者，提高補貼的同時也只能用于購買廉價房或經(jīng)濟適用房、小戶型房和租房，確保公積金實現(xiàn)中低收入者“居有其屋”之政策目標，使公積金制度真正成為國家住房保障制度的重要環(huán)節(jié)。
　　具體來說，怎么改變公積金“嫌貧愛富”的格局，并提高公積金的使用率，使其真正發(fā)揮政策性房地產(chǎn)金融的作用呢?最重要的就是對低收入者在放貸時必須降低條件，并實施一定程度的優(yōu)惠，激活他們的貸款需求，具體措施如下：一是放寬中低收入居民貸款條件，降低貸款門檻。二是降低首付貸款比例，首付資金可來源于單位補貼。三是提供貼息貸款并給與稅收優(yōu)惠，使貸款通常低于商業(yè)貸款幾個百分點，同時按照每月歸還貸款的數(shù)額，核減一定比例的稅款，四是針對中低收入者收入低、支付不規(guī)律性等固有性質(zhì)，推出專為滿足各個特定的、潛在的中低收入購房群體貸款需求的貸款品種，如遞增式、彈性式、打捆式、“氣球”式等各種還款安排，達到降低風險、提高低收入居民金融支持的可獲得性。五是借鑒反抵押貸款方式，解決低收入家庭住房困難。反抵押貸款是近年來在美國較為流行的一種貸款模式，即房產(chǎn)所有人在抵押貸款未全部償還情況下，以所抵押的房產(chǎn)向貸款人反抵押，獲得一筆房款，除用于償還余下的借款外，還可獲得一筆不菲的資金用于生活。
　　此外，成立公積金資金管理中心，在規(guī)定留存比例的前提下，統(tǒng)一管理全國各地區(qū)富余資金。在確保公積金安全性前提下，資金管理中心應探索住房公積金富余資金增值渠道，如購買貨幣市場、資本市場收益穩(wěn)定、風險較低產(chǎn)品，提高資金使用效果。并且住房公積金在資金運作過程中產(chǎn)生的增值收益，可以通過轉(zhuǎn)移支付方式反哺中低收入住房困難家庭，增加并充分發(fā)揮其改善住房條件的公益性功能。同時探索公積金制度與養(yǎng)老保險制度的有效結(jié)合，建立“大公積金”制度，既可以解決資金量不足的問題，又可以理順繳交者與受益人相統(tǒng)一的關(guān)系。“大公積金”年輕時可以幫助購房，年老時 可以幫助養(yǎng)老。
結(jié)語
房地產(chǎn)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融的發(fā)展，確實是息息相關(guān)。如果沒有房地產(chǎn)金融的支持，房地產(chǎn)的下一步持續(xù)的發(fā)展。在經(jīng)歷了2008年全球經(jīng)濟危機后，中國的房地產(chǎn)開發(fā)趨于更加理性，但是在房地產(chǎn)市場中存在較多的不可控因素導致了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理具有較多不確定因素，風險大、投資大、資金回籠速度慢等，因此只有通過加強資金管理籌措、開展多元化融資、將傳統(tǒng)公司融資與項目融資相結(jié)合,加強資金計劃管理、提高資金管理水平才能保證企業(yè)的正常運作和房地產(chǎn)項目的順利開發(fā),使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融的發(fā)展都進入一個良性循環(huán)，共同取得持續(xù)、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過多元化的融資方式，減少融資成本和融資風險，確保企業(yè)的穩(wěn)定、良性發(fā)展。
參考文獻:
［1］黃愛友.淺析加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理［J］.科技資訊，2007，(12)．
［2］熊蝶芬.進一步強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的思考［J］.求實，2004，(S1)．
［3］王浩.淺議融資房地產(chǎn)的集合資金信托風險管理［J］.經(jīng)濟研究參考，2004，
[4] 施立鵬； 王洪峰，《房地產(chǎn)企業(yè)融資的新途徑》，載于《中國房地產(chǎn)》，2006.5
 [5] 申炫國； 謝泗薪，《構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略制勝臺階》，載于《中國房地產(chǎn)》，2006.5
 [6] 葛波，《對房地產(chǎn)金融發(fā)展的思考》，載于《金融與經(jīng)濟》，2006.04