城市綜合體建筑的商業(yè)價值最大化

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解讀城市綜合體 如何使其價值最大化

　　當(dāng)下的中國房地產(chǎn)，對城市綜合體有一個約定俗成的定義，從產(chǎn)品形式講一般是有五種，酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅，稱為4+1模式。

　　國外城市綜合體的英文名為hopsca，是英文單詞hotel(酒店)、office(寫字樓)、park(公園)、shopping mall(購物中心)、convention(會議中心、會展中心)、apartment(公寓)首個字母的縮寫。

　　綜合體的歷史和現(xiàn)狀

　　城市綜合體是從美國傳來的，最早的成功案例一直經(jīng)久不衰的美國洛克菲勒中心，亞洲最經(jīng)典的就是號稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木，在中國最熟悉的是國貿(mào)中心， 到今天差不多20年了，我們看城市綜合體發(fā)展的歷程，國貿(mào)三期去年才形成，它的時間價值和資產(chǎn)價值無與倫比！

　　綜合體不僅作為城市地標(biāo)性的建筑成為市長工程和城市的名片，也作為拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎和城市經(jīng)濟(jì)和文化的增長極；更作為一種成功的商業(yè)模式被投資商和開發(fā)商所青睞。而在中國尤其是近兩年綜合體成為城市建設(shè)和運(yùn)營的標(biāo)志和主體，同時也成為房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)投資商的主流模式。幾乎每個城市都要打造一座當(dāng)?shù)刈罡呓ㄖ?、體量最大，最高級的商場、最好(三星以上)的酒店于一體的復(fù)合建筑群。杭州這個領(lǐng)先的二線城市更提出要建100個城市綜合體的宏大構(gòu)想！而中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)袖企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)也提出只建城市綜合體的開發(fā)戰(zhàn)略。

　　城市綜合體在中國這幾年成為了政府推動城市化進(jìn)程的標(biāo)志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時也成為了消費(fèi)者和投資者投資的一個主要產(chǎn)品的類型。

　　綜合體的功能和要素

　　一般來說，一個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會展等展覽功能，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此又被稱為“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以說是濃縮的都市。

　　城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時城市綜合體通過街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

　　在中國城市綜合體一般具備三個要素，一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的樞紐；三是獨(dú)享和兼具城市的自然景觀或公共資源如臨(觀)水或城市廣場。

　　綜合體的分類

　　性能分：

　　商務(wù)綜合體，是指沒有住宅的純綜合體；

　　生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過30%；

　　單一綜合體；一種按功能說不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜合體；另一種按建筑形態(tài)說可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。

　　地段分：都心型綜合體，副中心(區(qū)域和新城)型綜合體。

　　品位分：

　　高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級酒店、五a級寫字樓和奢侈品和國際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。

　　中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業(yè)以大賣場主力店為主和寫字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。

　　綜合體的多重價值

　　一個城市綜合體應(yīng)該說具備五重的價值空間，一個可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金，第二個是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營和租金的回報；三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對物業(yè)(資產(chǎn))評估的價值的翻倍，抵押貸款或并購的價值；第四個是資本的價值，價值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。第五個就是它的附加值，一個好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價值提高，會帶動整個周邊土地和建筑價值和價格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。

　　城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價值不僅體現(xiàn)在這個城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價值提升。所以大家判斷城市綜合體的價值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個城市綜合體最終的價值最大化，會成為一個區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時會成為一個城市、居民娛樂消費(fèi)的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大的價值的體現(xiàn)。

　　城市綜合體的價值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營順序和節(jié)奏，比如先開發(fā)酒店和商業(yè)并通過一段良好的運(yùn)營和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹立并傳播開來時再開發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價值和價格無疑會最大化。而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期價值和資產(chǎn)價值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。