商品住宅開發(fā)成本的控制

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近年來北京的商品房價格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈。究其原因有國家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。但其最根本的原因還是商品房開發(fā)成本過高。本文即從成本的角度出發(fā)，探討如何控制商品住宅的開發(fā)成本。
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　　一、商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
轉(zhuǎn)自泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　通過對近年來新建小區(qū)的調(diào)查和分析，新區(qū)開發(fā)的成本主要由土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)、大市政費(fèi)及四源費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。blog
　　通過敏感性分析證明，影響開發(fā)成本最敏感的因素是建安工程費(fèi)，其次是征地拆遷費(fèi)，再次是貸款利息。因此，對住宅產(chǎn)品成本控制的重點(diǎn)分別是建安工程費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、資金成本（即貸款利息）。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　二、在開發(fā)的全過程中嚴(yán)格控制建安成本泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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　　（一）以合同管理為手段，加強(qiáng)成本控制www
　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)，大部分是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費(fèi)用支出得到有效的控制，一個重要的途徑就是合同管理。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　開發(fā)企業(yè)的各個部門按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利，如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理，規(guī)劃設(shè)計合同由規(guī)劃設(shè)計部門簽訂，工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門簽訂。因此，作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時完全按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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　?。ǘ┩ㄟ^招標(biāo)選擇監(jiān)理單位http://m.52tianma.cn/
　　好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報價，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來進(jìn)行監(jiān)理。在辦理工程洽商時要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對洽商內(nèi)容在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理都有發(fā)言權(quán)。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　（三）做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計開始，因?yàn)樵O(shè)計是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段對投資的影響程度達(dá)70％—90％。設(shè)計階段工作水平的標(biāo)低，設(shè)計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設(shè)計平面組合好，將會使產(chǎn)品銷售好，從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計的質(zhì)量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面：
　?。?）加強(qiáng)設(shè)計階段的經(jīng)濟(jì)論證泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　設(shè)計階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定整個工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計方案優(yōu)化與否，直接影響著工程總造價，影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時，可以采用成本——效益分析方法，在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計方案。設(shè)計單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開展價值工程方法的應(yīng)用。價值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　在價值工程中，價值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：V＝F／C泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)文章
　　式中V——價值系數(shù)；www
　　F——功能（一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途）系數(shù)；泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　C——成本（從根據(jù)用戶提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本）系數(shù)。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用這一方法，就可以通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的最佳結(jié)合。training
　?。?）實(shí)行限額設(shè)計
　　所謂限額設(shè)計，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算，控制施工圖設(shè)計。同時，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制設(shè)計中不合理的設(shè)計變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重事實(shí)，實(shí)事求是，精心設(shè)計和保證設(shè)計科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　?。?）實(shí)行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法www
　　改革開放以來，建筑行業(yè)引進(jìn)了競爭機(jī)制，實(shí)行了招投標(biāo)制。設(shè)計的招投標(biāo)制對提高設(shè)計水平，促進(jìn)良性競爭起到了很好的作用。推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，可以促使設(shè)計單位和設(shè)計人員不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋，而且要在如何降低工程造價上下功夫。一個優(yōu)秀的設(shè)計方案。既要建筑造型美觀，又要造價合理，從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　（4）要加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)