天價(jià)豪宅的定價(jià)秘密：從14萬到50萬的背后

上月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)被一個(gè)消息引爆，合生創(chuàng)展開發(fā)的位于北京(樓盤) 東北三環(huán)的豪宅項(xiàng)目霄云路8號(hào)，將推出單價(jià)36萬元/平方米起、最高50萬元/平方米的“空中四合院”。根據(jù)媒體報(bào)道，所謂空中四合院，是指該項(xiàng)目5號(hào)樓頂層近1000平方米的豪宅，按上述單價(jià)計(jì)算，單套住宅總價(jià)將在3.6億元~5億元之間。

霄云路8號(hào)項(xiàng)目為合生旗下北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，是北京四環(huán)內(nèi)一個(gè)相對(duì)老牌的豪宅項(xiàng)目。本報(bào)記者日前在北京市住建委網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目5號(hào)樓發(fā)證日期為2013年5月，總套數(shù)26套，擬售價(jià)格為9.5萬元/平方米。這與36萬元/平方米、50萬元/平方米的單價(jià)形成了反差。

“空中四合院只在頂層，套數(shù)非常少，36萬、50萬一平米現(xiàn)在其實(shí)沒多少人會(huì)買，但對(duì)開發(fā)商來說，有這么一套房子把這個(gè)盤鎮(zhèn)住，是最重要的。”一位接近合生創(chuàng)展人士告訴本報(bào)記者，雖然標(biāo)價(jià)高，但開發(fā)商可能并不期望現(xiàn)在就能高價(jià)賣出，現(xiàn)在把價(jià)格拉高的好處，一方面是給項(xiàng)目打上頂豪的標(biāo)簽，一方面可以讓現(xiàn)在購(gòu)房客戶形成一種感覺：“這個(gè)盤最高38萬元一平，我買的才20多萬一平”。

空中四合院

該人士補(bǔ)充說：“如果發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)不好，開發(fā)商又著急回籠資金，這種情況下，項(xiàng)目里那些少量的天價(jià)房也有可能打個(gè)八折就賣了。”

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站上的信息，當(dāng)前合生霄云路8號(hào)在售房源包括7號(hào)樓和4號(hào)樓，發(fā)證時(shí)間為去年6月，目前已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，擬售均價(jià)設(shè)為14萬元/平方米。其中7號(hào)樓共計(jì)79套房，主力戶型建筑面積在450平方米左右，目前已預(yù)定1套，簽約2套，成交價(jià)格約8.3萬元/平方米；4號(hào)樓主力戶型面積超過500平方米，共67套房，目前已簽約3套，成交價(jià)格約13.4萬元/平方米。

“這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的真實(shí)成交單價(jià)，就在10萬至15萬元之間。”上述接近合生人士進(jìn)一步指出，位數(shù)不多的空中四合院總價(jià)并沒有5億元那么高，而是在2億元左右。之所以總價(jià)的說法出現(xiàn)差異，原因在建筑面積上。按照該人士的說法，由于在頂層，空中四合院層高很高，二層還可能再做一層，豪宅一貫的做法也是如此，在建筑面積之外還會(huì)贈(zèng)送很多面積，使用面積常?？梢赃_(dá)到建筑面積的150%甚至200%，“偷面積”十分常見，因而，在折算成單價(jià)的時(shí)候，可以取高也可以取低。至于如何計(jì)算單價(jià)，要看開發(fā)商“想要什么”，想要彰顯項(xiàng)目的檔次的話，一般會(huì)按照建筑面積取高價(jià)，想要加快去化，則根據(jù)使用面積取低價(jià)。

空中四合院

  “霄云路8號(hào)的高價(jià)房源目前只有一套，而且并沒有實(shí)際推向市場(chǎng)，目前是處于宣傳階段。”一位長(zhǎng)期關(guān)注豪宅市場(chǎng)的分析人士也表示，由于北京、上海核心地段土地資源稀缺，因此核心區(qū)的高端產(chǎn)品具有稀缺性，因此價(jià)格高，但實(shí)際上眼下豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，豪宅項(xiàng)目也往往一改以往打造好產(chǎn)品再慢慢賣的風(fēng)格，提前做足宣傳以求預(yù)熱市場(chǎng)，搶先蓄客。