從上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看樓市變化

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.0%，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于觸底階段的基本面沒(méi)有改變。

從樓市表現(xiàn)看，四輪“救市”措施出臺(tái)后，尤其是“3·30新政”之后的二季度，一線城市及部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全國(guó)商品房銷售面積也開(kāi)始正向增長(zhǎng)，同時(shí)，投資增速盡管小幅回落，但是總體保持穩(wěn)中有升。

那么，什么原因?qū)е律习肽暧绕涫嵌径葮鞘型顿Y、銷售等數(shù)據(jù)表現(xiàn)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)觸底的基本面背景下，2015年下半年貨幣政策會(huì)有哪些變化特征？整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？當(dāng)前股市的基本面會(huì)不會(huì)影響樓市的走勢(shì)？筆者將逐一進(jìn)行解讀。

同策咨詢研究部研究顯示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣?，四次降息三次降?zhǔn)之后仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間，尤其是降準(zhǔn)的空間，預(yù)計(jì)隨后再次降準(zhǔn)降息也是大概率事件，“寬貨幣”的特征將越來(lái)越明顯。

而樓市基本面之所以發(fā)生變化。筆者認(rèn)為主要有以下四個(gè)原因：

一是貨幣政策已經(jīng)走向?qū)捤桑瑢?dǎo)致一線城市及部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)；二是各地規(guī)劃政策利好頻出，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度炒作，一定程度上促進(jìn)了樓市基本面快速好轉(zhuǎn)的出現(xiàn)；三是和調(diào)控政策的寬松關(guān)系密切，比如取消限購(gòu)、降準(zhǔn)降息、降低首套首付、鼓勵(lì)改善型需求入市、稅費(fèi)補(bǔ)貼等等，這些“救市”措施對(duì)于一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)起到助推作用；四是“自住需求 改善需求”兩股力量入市激發(fā)了市場(chǎng)需求更加集中釋放和爆發(fā)，導(dǎo)致一些城市“日光盤”頻現(xiàn)，基本面快速好轉(zhuǎn)。

總的來(lái)看，在2015年下半年，由于二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻等救市政策發(fā)力，以及一線城市、部分二線城市在今年上半年市場(chǎng)去庫(kù)存取得初步成效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該因時(shí)而變，不同城市采取不同的銷售、布局策略，以實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張與增長(zhǎng)。

從市場(chǎng)供求關(guān)系或庫(kù)存去化周期分析，在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市，整體銷售市場(chǎng)在品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)動(dòng)推盤之下將快速回暖，下半年這些市場(chǎng)將步入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，或者會(huì)出現(xiàn)買漲不買跌的行情。因此，總體來(lái)看，一線城市、部分二線城市由于市場(chǎng)基本面仍然供不應(yīng)求，市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍然看好，并不會(huì)因?yàn)?015年年初短期內(nèi)因素導(dǎo)致的市場(chǎng)低迷而改變，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商跑量的同時(shí)可以適度調(diào)整價(jià)格策略，更加重視利潤(rùn)指標(biāo)。

但對(duì)于其他二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地?？傮w來(lái)講，由于城市大量的土地供應(yīng)，以及由此帶來(lái)的大量庫(kù)存仍然沒(méi)有消化，市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，在今年下半年甚至明年仍然要堅(jiān)持去庫(kù)存的市場(chǎng)策略，這些城市的市場(chǎng)基本面短期內(nèi)還難以轉(zhuǎn)好。

另外，從股市最新表現(xiàn)來(lái)看，滬指自本輪牛市新高5178.19點(diǎn)調(diào)整以來(lái)，十個(gè)交易日跌逾千點(diǎn)，跌幅達(dá)20%。截至7月14日收盤，滬指報(bào)3848點(diǎn)，跌76點(diǎn)，跌幅1.94%。盡管決策層出臺(tái)了正面的救市措施，但是，截至目前為止股市并沒(méi)有出現(xiàn)趨勢(shì)性逆轉(zhuǎn)，甚至仍然存在“降杠桿”背后的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

這說(shuō)明，盡管有規(guī)劃、改革、重組等眾多政策層面的利好因素，但是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)并不支持股市持續(xù)上行。如果后期股市仍然在持續(xù)上行，說(shuō)明股市存在市場(chǎng)泡沫，此時(shí)進(jìn)入有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，隨后股市在“降杠桿”的過(guò)程中仍然有大幅暴跌的可能性。

因此，筆者認(rèn)為，在6月底“降息 定向降準(zhǔn)”的市場(chǎng)背景下，對(duì)于尚有獲利空間的股市投資來(lái)講，把控好央行給股民們最后的解套“窗口期”顯得非常關(guān)鍵，股民們?cè)谧詈蟮恼摺按翱谄凇辟u股套現(xiàn)買房成為投資的最佳選擇。