房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資計(jì)劃管理

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一、投資計(jì)劃管理是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)利潤(rùn)的基本保證

　　作為管理的一項(xiàng)基本職能，計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多、投資風(fēng)險(xiǎn)和收益大等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復(fù)雜性，使計(jì)劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中必須強(qiáng)化計(jì)劃管理工作，確立計(jì)劃的龍頭作用，將計(jì)劃工作貫穿項(xiàng)目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。

　　投資項(xiàng)目是計(jì)劃管理的對(duì)象。確立投資項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理的前提條件。如果投資失誤，再好的計(jì)劃都只是無(wú)本之源。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，準(zhǔn)確地確立投資項(xiàng)目。在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究中要重點(diǎn)考慮產(chǎn)品的市場(chǎng)供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、項(xiàng)目的投資成本預(yù)測(cè)、企業(yè)投資的能力等；其次，應(yīng)當(dāng)編制完整的項(xiàng)目投資可行性報(bào)告，作詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析以研究項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項(xiàng)目，即投資目標(biāo)。

　　二、制訂項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是實(shí)施投資計(jì)劃管理的重要措施

　　投資項(xiàng)目一經(jīng)確立，投資計(jì)劃管理工作即進(jìn)入實(shí)施階段，應(yīng)通過編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書，將土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計(jì)劃管理范疇，明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進(jìn)度安排。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要包括項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本、項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排、項(xiàng)目投資的資金平衡計(jì)劃三大內(nèi)容。

　　編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃，首先要充分體現(xiàn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告中的策劃思想、市場(chǎng)定位和投資目標(biāo)，確保前期工作的延續(xù)性；其次要充分考慮投資決策的時(shí)效性，尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時(shí)間才付諸實(shí)施的項(xiàng)目，要注意重新研究市場(chǎng)，貼近市場(chǎng)，適應(yīng)市場(chǎng)變化，使計(jì)劃更具操作性。

　　1、編制項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要確保投資獲利，產(chǎn)品的市場(chǎng)定位非常重要。唯有正確的定位，才能實(shí)現(xiàn)有效銷售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位來(lái)源于翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查分析和銷售的反饋信息，要避免投資認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，即片面地認(rèn)為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項(xiàng)目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場(chǎng)需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)層次、消費(fèi)特點(diǎn)、市場(chǎng)售價(jià)等因素緊密結(jié)合起來(lái)，以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項(xiàng)目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。市場(chǎng)定位準(zhǔn)確了，產(chǎn)品就有顧客，有市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。

　　編制計(jì)劃成本的目的在于控制各分項(xiàng)工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細(xì)，牽涉的業(yè)務(wù)部門較多，各部門在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā)，造成投資成本膨脹，進(jìn)而影響投資效益。壁如，銷售部門希望通過完善的配套和強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳促進(jìn)銷售，設(shè)計(jì)部門希望通過采用新材料以增強(qiáng)樓宇觀感效果，監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外，大型項(xiàng)目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長(zhǎng)，常常需要分期投入使用，加上房屋預(yù)售政策的影響，不可避免地存在預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用，使開發(fā)成本不能即期反映，利潤(rùn)也只是預(yù)結(jié)利潤(rùn)。在這種情況下，計(jì)劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時(shí)和均衡地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。

　　編制計(jì)劃成本要以項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的測(cè)算數(shù)據(jù)作為參考，并與財(cái)務(wù)成本核算的口徑吻合，數(shù)據(jù)來(lái)源可以是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)繳規(guī)定，但在確定具體成本劃分時(shí)應(yīng)比可行性報(bào)告更詳細(xì)，要將地價(jià)（土地出讓金）、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用（含利息）、不可預(yù)見費(fèi)、稅金等幾大類納入測(cè)算范圍，這樣才能保證計(jì)劃的科學(xué)性和嚴(yán)密性。

　　計(jì)劃成本一經(jīng)審定實(shí)施，則要維護(hù)其執(zhí)行的嚴(yán)肅性，保證成本控制工作的落實(shí)。具體的做法是：由計(jì)劃部門編制計(jì)劃成本并下達(dá)到各業(yè)務(wù)部門，用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計(jì)劃和財(cái)務(wù)部門的撥款計(jì)劃。計(jì)劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度，執(zhí)行部門必須嚴(yán)格按照計(jì)劃將成本控制在指標(biāo)限定內(nèi)，凡屬計(jì)劃外的超標(biāo)用款，須另行報(bào)批，由計(jì)劃部門在計(jì)劃成本許可范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。