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影響容積率修正系數(shù)確定有哪些一般因素?
影響容積率修正系數(shù)確定有哪些一般因素?
影響容積率修正系數(shù)的因素主要有政策因素、容積率大小與土地利用類型。
(1)政策因素:容積率修正系數(shù)的制定必須貫徹國家的土地政策法規(guī)。“珍惜和合理利用每寸土地”是我國的一項基本國策,因此確定容積率修正系數(shù)必須考慮是否有利于無分利用土地,提高土地利用率。對于多占土地,浪費(fèi)和囤積土地的行為要給予經(jīng)濟(jì)懲罰,當(dāng)容積率較低時土地利用率低,必須提高容積率修正系數(shù),以提高地價,用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)土地供求;當(dāng)容積率較高時,土地利用率較高、對節(jié)約土地的行為應(yīng)該給予獎勵,此時可以適當(dāng)降低容積率修正系數(shù),降低地價。
(2)容積率的大?。罕M管土地開發(fā)收益隨著容積率的增加而增加,但是由于開發(fā)成本的增加,土地開發(fā)利潤增加得并不快,因此地價和容積率的大小并不呈正比,隨著容積率增加,容積率修正系數(shù)增加應(yīng)較緩慢。當(dāng)容積率增加到某個值(土地利用最大容積率)時,土地收益為負(fù)值,此時容積率修正系數(shù)不升反降。
(3)土地利用類型:土地利用類型不同,對容積率要求不同,因此規(guī)劃設(shè)計的最佳容積率不同。土地利用類型不同,容積率修正系數(shù)為1時的容積率也不同。
例如別墅類項目,容積率一般小于l,如按北京市的規(guī)定,容積率修正系數(shù)為1,雖然在制定基準(zhǔn)地價時已經(jīng)考慮了土地類別的差異,但是并未考慮土地利用情況,當(dāng)容積率很小時,別墅的環(huán)境較好,別墅的收益會很高,地價理所當(dāng)然要高,如果容積率修正系數(shù)都為1,就無法真實地反映出地價和土地收益的關(guān)系了。電子、服裝類用地規(guī)劃設(shè)計的最佳容積率較高,如果容積率為l時的容積率修正系數(shù)為1,在最佳容積率時容積率修正系數(shù)>l,地價高,不利于節(jié)約用地。
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