用心筑房 心悅四季

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2014年10月10日，由開發(fā)公司開發(fā)的北京市最大保障房項目之一東壩福潤四季項目，提前迎來了業(yè)主入住，在一個月的交房入住期內(nèi)，3500余戶業(yè)主搬進了期盼已久的新居，這是集團地產(chǎn)開發(fā)史上和朝陽區(qū)保障房入住史上，一次性入住戶數(shù)最多的項目。 從項目開工到正式交房，僅僅兩年半的時間，總建筑面積35萬平方米，為3500多戶中低收入家庭提供了舒心房、放心房，福潤四季項目以其優(yōu)異的表現(xiàn)先后榮獲2013年全國人居經(jīng)典綜合大獎、全國保障性住房優(yōu)秀工程獎和國家綠色建筑工程稱號，工程質(zhì)量更是獲得北京市建筑竣工長城杯。 走進福潤四季，由兩個中心景觀構成的綠化率超過30%的園林景觀，讓人賞心悅目；首次在保障房項目中推行的廚余垃圾分類處理體系，標志著綠色環(huán)保的社區(qū)理念；成熟的幼兒園、娛樂健身和服務場所，讓業(yè)主體驗著生活的便利。 在限制居住面積、限制銷售價格的兩限條件下，福潤四季銷售價格僅每平方米9000元，而其建筑質(zhì)量、園林綠化、服務配套、物業(yè)管理均達到商品房標準。 開發(fā)公司總經(jīng)理史贊說：“保障房建設是我們的良心，公司秉承“品質(zhì)•幸福”理念，心系業(yè)主，勇于承擔社會責任，開發(fā)出比肩商品房品質(zhì)的福潤四季，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。” 兩塊待開發(fā)的集團自有用地 在朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)三岔河村，集團有兩塊地。一塊地是集團自有土地，占地面積50134平方米，另一塊地是投資股份公司多年前購得，面積57530平方米。 這兩塊地如果各自單獨開發(fā)，土地利用率低，收益難達預期。如果走商品房開發(fā)，實行招拍掛，集團又難以拿到二次開發(fā)權。兩塊地靜靜地躺在那里，等待著合適的開發(fā)良機。 2010年，北京市出臺政策，鼓勵大型國有企業(yè)利用自有用地，進行保障房建設。開發(fā)公司抓住契機，經(jīng)集團授權，向北京市和朝陽區(qū)政府申請，用這兩塊地建設保障性住房，朝陽區(qū)很快批準了開發(fā)公司的申請。 此時，商品房開發(fā)完全杜絕一、二級聯(lián)動，但保障性住房可以通過招拍掛形式由一級開發(fā)企業(yè)拿到二級開發(fā)權。運作好一級開發(fā)，拿到二級開發(fā)權，是開發(fā)公司既定的目標。 “集團拿出優(yōu)質(zhì)的地塊交給開發(fā)公司做限價房，在向社會做貢獻的同時，一定要確保集團公司和投資股份公司的土地補償收益。”這是開發(fā)公司領導縫會必提的一句話。 兩次緊張的土地聯(lián)席專家會 土地估價方法有很多種，北京市均采取成本評估法，這一方法以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)。就東壩而言，成本評估法會導致每平方米補償達不到集團和投資股份公司的期望值。”開發(fā)公司拓展部部長陳晉說。 開發(fā)公司用了6個月時間與專業(yè)土地評估機構商討、溝通。公司上至領導，下至業(yè)務人員，研讀了大量土地估價書籍，數(shù)十次咨詢專業(yè)估價人員，并多方與政府部門溝通，最終打破常規(guī)，引入另一種土地估價方法，也就是市場比較法，該方法以近期實際成交的類似地塊安全為主要參考對象，再通過系數(shù)修正得出本項目地價，能較好地反映土地的潛在價值。 這是第一例在北京市引用市場比較法的項目，開發(fā)公司領導及拓展部人員一次次到政府相關部門溝通，最終使國土部門同意按照成本法80%的比重，市場法20%的比重進行評估。 2010年10月29日，東壩項目通過了市國土局第十次土地聯(lián)席專家會審核，確認該土地補償總額及兩限房售價為9000元每平方米，銷售價格在鄰近地塊是最高的價格，而補償金額也較為合適。但是，當開發(fā)公司現(xiàn)場了解到年底還有最后一次地價聯(lián)席會時，他們決定不能放過機會。 近一個月緊張而更深入細致的研究，通過評估土地升級，成本申報增項等各種方式進一步增大土地補償金額。 11月26日，這是扣人心弦的一天。北京市國土局第十一次土地聯(lián)席會場內(nèi)，專家們激烈地爭辯著。會場外，開發(fā)公司焦急地等待著消息。中午時分，當場內(nèi)傳來東壩項目上報的土地補償金總額最終通過第十一次地價會審核時，陳晉眼淚刷地落了下來。 兩次聯(lián)席會，開發(fā)公司使土地補償金達到了理想收益，圓滿完成集團公司指定的目標。 兩個一天的高效運作 地產(chǎn)開發(fā)的過程是鉆研政策，以合理規(guī)劃一步推動一步的過程。在拿到規(guī)劃意見書當天，開發(fā)公司就請國土部門進場驗收土地，僅用一天就完成了土地驗收工作。同時兵分三路，一路申報資料，一路到國土局、審核資料和反饋問題，另一路修改各類資料，同樣僅用一天，就完成了土地預審工作。兩個一天，在與時間賽跑中，完成了原本需要二十天才能完成的工作。 土地確權工作是土地入市的重點，又因為土地現(xiàn)場的釘樁成果與原有土地證不匹配而成為難點。開發(fā)公司立即召開專題會議，要求項目部按照規(guī)劃意見書的要求對地塊釘樁，必須在兩天內(nèi)出具新的釘樁成果。 兩天后，釘樁成果完成條例規(guī)劃意見書，與國土地籍測繪數(shù)據(jù)庫也完全一致，意味著調(diào)整后的地塊北側相鄰地塊變成了集團身份，不需要原來相鄰的中央級單位來進行指界，同時將數(shù)據(jù)庫中西側、北側的樁點空隙調(diào)整到代征道路。 在兩限房開發(fā)沒有經(jīng)驗可循的不利情況下，開發(fā)公司勇于打破常規(guī)，完成了眾多難以實現(xiàn)的任務，順利拿到了土地確認權，為項目上市爭取到了寶貴的時間。 在集團公司和投資股份公司的支持下，開發(fā)公司順利完成了兩塊生地的一級開發(fā)，土地確權后，在2011年，經(jīng)過半年多的三通一平工作，整合在一起的一塊熟地具備了上市條件。 兩個人的感人故事 為了取得東壩項目的二級開發(fā)權，開發(fā)公司又投入到工作量巨大的投標工作之中。項目上市后，招拍掛的投標公示期縮短了一半，只有10天，因為采取邀標方式，需要同時進行三套投標文件的編制，這是公司歷史上第一次面臨如此時間緊、任務重的投標工作。 項目相關人員在這10天里，吃住在辦公室，晝夜連著轉。高強度的連續(xù)工作，不少人累倒了、病倒了，依然帶病忘我的工作。陳晉因為過度勞累，偏頭痛犯了，他不聲張，痛了就吃兩片止疼藥，堅守在崗位。拓展部科員段衛(wèi)紅的孩子面臨小升初的關鍵時期，她顧不上孩子，所有精力都用在投標工作中，深夜回到家看見沒人照顧的孩子睡在沙發(fā)上，她掉下了眼淚。 2011年7月，開發(fā)公司以絕對優(yōu)勢，通過招拍掛從國土局拿到了中標通知書，順利實現(xiàn)了東壩項目一、二級聯(lián)動開發(fā)，敲開了集團內(nèi)部自有用地盤活的大門。 重新規(guī)劃后的東壩項目總建筑規(guī)模達到343383平方米，住宅部分由22棟塔板結合的樓組成，完善的小區(qū)配套規(guī)劃有3520平方米的幼兒園、2000平方米的室內(nèi)文體活動中心、900平方米的托老所、200平方米的老年活動站、240平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務站和200平方米的郵政所。 兩限房的限制 “福潤四季項目是兩限房，就是面積限制在90平方米以下，而這個項目的銷售價格已經(jīng)限制在每平方米9000元，同地區(qū)商品房價格已經(jīng)接近30000元，二級開發(fā)想賺錢非常困難。”東壩地塊在二級開發(fā)中定名為福潤四季，36歲的劉文澤擔任項目經(jīng)理，56歲的劉興隆任黨支部書記，兩個人帶領項目班子在2011年底開始建設這個集團歷史上最大的保障房項目。 福潤四季面向的是朝陽區(qū)限價房輪候家庭，朝陽區(qū)所屬40多個街道正在向政府申請經(jīng)濟適用房、廉租房和公租房的低收入家庭，經(jīng)過資格審定可以申請福潤四季。 政府和百姓都對這個當時最大的保障房項目投入了極大關注，而限面積和限價格的政策又給了開發(fā)公司巨大的壓力。 面對壓力，開發(fā)公司經(jīng)理史贊提出福潤四季是民生工程，必須打造成“環(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量一流、業(yè)主滿意、政府放心”的精品工程，在為社會和諧穩(wěn)定做貢獻的基礎上，盡力為企業(yè)爭取效益。 兩個方向要效益 公司測算過數(shù)次，每次測算，福潤四季都是虧損的。如何在建設精品工程的同時，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益呢？ 開發(fā)公司經(jīng)過研究決定，調(diào)整規(guī)劃設計，確立了向地上和地下要效益的思路。 向地上要效益，指的是在保持原有住宅面積的同時，增加商業(yè)面積，新設計增加了25000平方米的可售商業(yè)，取名為金粒街。 金粒街配套商業(yè)，不僅美化了福潤四季，提升了項目檔次，還為業(yè)主提供了方便的商業(yè)服務。僅此一項，福潤四季就一舉扭轉原本會虧損的局面，為企業(yè)贏得了可觀的收益。 向地下要效益，是在地下一層建設可售車位，在地下二層建設可售的儲藏室。 但是這兩項規(guī)劃調(diào)整，需要突破原有建筑物30米高的規(guī)劃指標，必須征求周邊單位的意見。項目北側，是國管局下屬的老年活動中心，對方要求臨街建筑不得超過15米，北側不能有出入口。項目南側鄰近東壩郊野公園，是空軍桿子區(qū)，對方認為新規(guī)劃的60米高度，擋住了發(fā)射信號。 公司多次與兩家單位和政府相關部門溝通，動之以情，言之以理，最終以低代價，取得了兩家單位的認可，也得到了政府的批準。 調(diào)整后的規(guī)劃，22棟住宅樓以21層為主，樓高60米，綠化率達到30%，兩塊集中綠化地超過5000平方米。金粒街和地下可售面積獲得批準，為項目實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益打下了堅實的基礎。 為了降低成本，項目團隊想盡了一切辦法。精確計算地下車位的柱子間距，保證兩根柱子間剛好可以停三輛車；精準測算樓間距，使樓號之間距離合適，既美觀大方，又經(jīng)濟適用；在工程建設中，盡量減少二次設計，減少設計環(huán)節(jié)，節(jié)省建設費用。精細化管理，使項目建設中的成本變動不超過4%，低于行業(yè)領先的5%的標準。 兩位全國保障性工程勞動競賽優(yōu)秀建設者 為了保證建設質(zhì)量，開發(fā)公司在開工之始，就貫徹落實中國海員建設工會、北京市總工會和集團公司工會關于開展保障性安居工程建設勞動競賽的精神，分結構施工、裝修施工和交房入住三個階段開展勞動競賽。 結合勞動競賽，借勢政府相關部門監(jiān)督工程質(zhì)量，借勢城建一、八、十六和道橋公司保證工程質(zhì)量，借勢業(yè)主監(jiān)督打造精品工程。項目部利用一切可以利用的機會，形成政府、上級單位、業(yè)主、施工企業(yè)和項目團隊齊抓共管的局面。 項目團隊總結出從基礎管理到精巧管理的8 點經(jīng)驗，通過激勵管理，讓勞動競賽落到實處；通過溫情管理，形成和諧向上的良好氛圍；通過暗示管理，打造干凈整潔的施工環(huán)境；將各類合同交底整合為一，理順管理流程；以標桿帶動，全面提升項目的品質(zhì)。 因為在全國保障性安居工程勞動競賽中的出色表現(xiàn)，全國總工會和北京市總工會多次到福潤四季召開現(xiàn)場會。人民日報、北京電視臺等眾多媒體也聚焦項目，稱贊福潤四季是中國保障性安居工程建設的典范。 在2013年勞動競賽第一階段總結表彰大會上，史贊和劉文澤獲得了全國保障性安居工程建設勞動競賽優(yōu)秀建設者稱號，劉文澤榮獲全國五一勞動獎章，開發(fā)公司榮獲全國五一勞動獎狀。 2013年6月，福潤四季35萬平方米保障性住房全面封頂，工程獲得北京市結構“長城杯”；2014年8月，項目提前竣工，獲得了北京市竣工“長城杯”。 2014年10月12日，在福潤四季迎來業(yè)主入住的日子，全國總工會海員建設工會副主席姚久強和北京市總工會建筑工會主席宋麗靜再次來到福潤四季，對第三階段勞動競賽進行指導驗收。姚久強說：“福潤四季項目把勞動競賽貫穿于整個開發(fā)建設的全過程，充分反映了北京城建的務實作風和企業(yè)文化的深刻精髓，履行國企的社會職責已經(jīng)滲進到企業(yè)管理的全過程。” 兩個雙零的突出表現(xiàn) 35萬平方米，22棟住宅樓、22棟配套樓同時開工，同時竣工，同時入住，福潤四季項目創(chuàng)造了許多的奇跡。 2012年7月才開始動工，同年10月就實現(xiàn)住宅銷售，并在三個月之內(nèi)完成銷售20多億的合同額；2014年5月24日，實現(xiàn)金粒街開盤銷售，5個月就實現(xiàn)商業(yè)銷售任務過半。在營銷方面，福潤四季成績不凡。 2012年10月，3000多戶通過搖號獲得選房和簽約機會的業(yè)主，扶老攜幼來到朝陽區(qū)體育中心。開發(fā)公司經(jīng)過了十幾次預演的搖選簽團隊在兩個多月的時間內(nèi)，接待了一萬多人。因為人多，他們晝夜無休；因為時間長，他們勞累不堪，就連打印機都打壞了四臺；又因為服務水平高，整個選房、簽約過程，在朝陽區(qū)歷史上首次實現(xiàn)“零失誤、零投訴。” 朝陽區(qū)房管局在兩個多月里，全程對選房、簽約過程進行了錄像，他們決定要把福潤四季的選房簽約雙零經(jīng)驗做為樣板，讓所有朝陽區(qū)保障房安居工程來觀看和學習。 為了打造美好環(huán)境，福潤四季項目在北京市保障房建設中，首次使用了廚余垃圾分類處理體系，小區(qū)東南角1000多平方米的全封閉地下垃圾處理站，杜絕了垃圾處理中的異味；廚余垃圾在分類后，會通過專業(yè)的設備，化成如化肥一樣的干燥粉末，實現(xiàn)了生活垃圾零排放。 數(shù)萬平方米的綠地，以兩個中心景觀軸精心構筑，30%的綠化率，銀杏等高貴樹種的引入，打造出比肩商品住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。 網(wǎng)絡平臺與工程開工同時啟動，福潤四季官方微博經(jīng)過兩年多的維護，已經(jīng)有10643位粉絲，也就是說所以業(yè)主全部成為粉絲，時時刻刻通過網(wǎng)絡關注著項目的成長。福潤四季網(wǎng)絡論壇平臺和手機客戶端也建立起來，與業(yè)主及時互動，為業(yè)主營造出網(wǎng)絡家園的溫暖，培養(yǎng)出業(yè)主小區(qū)主人的情感。通過網(wǎng)絡聯(lián)系，組織的一次次感恩業(yè)主活動，請業(yè)主來到工程現(xiàn)場，讓業(yè)主監(jiān)督工程質(zhì)量的同時，開發(fā)者的心與業(yè)主的心緊緊相連。 2014年10月10日，北京市最大規(guī)模的保障房項目福潤四季完成了近三年的開發(fā)歷程，打開大門迎接3500多戶業(yè)主的入住。業(yè)主進入服務大廳，從接待到資料存檔九個環(huán)節(jié)，只需要二十分鐘就可以拿到新房的鑰匙。業(yè)主任麗榮一家四口拿到了鑰匙，她高興地說：“我們一家擠住在原來的小房子里，從2010年開始申請兩限房，今天終于收到新房了。” 2014年11月5日17點，當福潤四季最后一位業(yè)主辦理完入住手續(xù)后，持續(xù)一個月的入住工作落下帷幕，完美實現(xiàn)雙零目標，即零失誤、零投訴。 在一級開發(fā)確保集團和投資股份公司的土地收益后，開發(fā)公司秉承“誠實守信、協(xié)作共贏、卓越進取、忠誠奉獻”的理念，把福潤四季項目從微利運作到經(jīng)濟效益優(yōu)良，把朝陽區(qū)標桿做到了北京市保障房開發(fā)的標桿，實現(xiàn)了社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收。     本文標題：用心筑房 心悅四季 Tags：