2015年，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制有望取得實質(zhì)性進展

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    2015年，萬科、綠地、萬達等巨頭進軍海外，國內(nèi)開發(fā)商的資產(chǎn)配置，出現(xiàn)引人關(guān)注的變化。

    剛剛進入2015年，嬗變?nèi)蕴庍M行時。2015年1月8日，綠地宣布，投資12億英鎊，在英國倫敦開發(fā)兩個住宅項目；1月24日，大連萬達集團董事長王健林和英國首相卡梅倫宣布，投資20億英鎊至30億英鎊，在英國開展城市改造項目，主要投資萬達具有知識產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項目。

    仲量聯(lián)行稱，2015年中國企業(yè)逐漸在全球房地產(chǎn)市場，尤其是在英國、美國和澳大利亞增加投資，而綠地集團在倫敦的舉動，標志著中國房企2015年的海外投資活動已拉開帷幕。截至2015年底，中國買家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項目的投資額超過100億美元，這使得中國2015年的海外房地產(chǎn)投資額較2015年增逾30%。

    國內(nèi)開發(fā)商紛紛進軍海外，這對國內(nèi)樓市意味著什么？自己用腦。

    預(yù)言二　長效調(diào)控機制浮現(xiàn)

    2015年，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制有望取得實質(zhì)性進展。

    在過去一年的樓市調(diào)控中，決策層曾提出過諸如“兩個促使”（促使房價合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道）的調(diào)控發(fā)展目標。有分析人士認為，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)行政調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制，都將進行相應(yīng)的市場化改革。

    首創(chuàng)集團董事長劉曉光預(yù)測，在市場分化的現(xiàn)實背景下，地方調(diào)控的自主權(quán)將增加，樓市調(diào)控將更強調(diào)針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強的觀點是，新一屆中央政府自上任以來，淡化、低調(diào)處理房地產(chǎn)，今后的樓市調(diào)控不會再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導(dǎo)角色，不會再統(tǒng)一發(fā)號施令、一刀切，而會突出地方政府在調(diào)控中的主體作用和主體責(zé)任。

    住建部政策研究中心主任秦虹認為，對房企而言，眼下多研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，比研究下一步會出哪樣的調(diào)控政策更重要。“在人口結(jié)構(gòu)里面，通常是‘20歲到49歲的年輕勞動力’，以及‘35歲到40歲的高儲蓄人口’對房地產(chǎn)的貢獻最大。未來，中國的房地產(chǎn)市場還有很多機會，只是這些機會因為人口結(jié)構(gòu)的變化而跟以前有所不同。”

    預(yù)言三　開發(fā)商重回一二線城市

    5年前，多數(shù)全國性大企業(yè)還只是在十幾個重點城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計劃”，或者更宏大的城市進軍規(guī)劃。到2015年，歷經(jīng)上一輪宏觀調(diào)控之后，企業(yè)又開始重新聚焦，典型如過去以三四線城市為主戰(zhàn)場的恒大，2015年以來也開始布局一二線城市。2015年，這一趨勢繼續(xù)，恒大在上海預(yù)計會有多達4個項目面世。

    研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個月。二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現(xiàn)欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

    花樣年控股集團董事局主席潘軍斷言，由于一線城市的供應(yīng)量不足，而需求極大，所以一線城市房價會延續(xù)漲勢。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價保持平穩(wěn)，可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。

    預(yù)言四　地產(chǎn)“金融化”

    1月24日，恒大地產(chǎn)在港交所公告，2015年11月13日至2015年1月24日期間，該公司通過子公司，在市場上買入約4.027億股華夏銀行股份。

    這并非個案。綠地集團與上海農(nóng)商銀行，僑鑫集團與華興銀行，泰禾集團與海峽銀行，合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商銀行，新湖中寶與溫州銀行，香江集團與廣發(fā)銀行，北京城建與錦州銀行，開發(fā)商入股銀行聲此起彼伏。

    開發(fā)商缺錢了？不！部分業(yè)內(nèi)人士的觀點是，開發(fā)商入股銀行，并非看中關(guān)聯(lián)銀行的融資便利，事實上，受制于銀監(jiān)會對于銀行關(guān)聯(lián)交易的管控，開發(fā)商入股銀行后可獲得的融資便利很有限。開發(fā)商看重的是，銀行為其上下游企業(yè)做供應(yīng)鏈融資的業(yè)務(wù)空間。

    說得很白了，開發(fā)商是為了少幫產(chǎn)業(yè)鏈“墊資”，讓銀行代勞。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，目前“涉銀”的房地產(chǎn)上市企業(yè)已有約30家。不出意外，這一趨勢無疑會在2015年得到延續(xù)。

    預(yù)言五　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度上路

    建立和實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是產(chǎn)權(quán)管理體制機制的重大改革，2015年重點在于建立統(tǒng)一登記機構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺。

    按國務(wù)院要求，2015年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對于正常的商品房此舉并無影響，原本就屬合規(guī)登記；而對于各種灰色房屋，以后會逐步納入正規(guī)登記程序，會暴露某些不合規(guī)的事實。比如在部分資源型城市，某些大型礦產(chǎn)國企所建的大量房產(chǎn)，皆沒有進行合規(guī)登記，就賣給本單位職工甚至非本單位人員。

    預(yù)言六　個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)

    原計劃去年6月底完成500個城市聯(lián)網(wǎng)，最終還是泡湯了。這事不僅涉及技術(shù)問題，更多的還是人為障礙。

    即便阻力重重，此事還會繼續(xù)推進，這是一項基礎(chǔ)性工作，國家必須掌握全國住宅的“家底”，這也是制定合理的住宅產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提。隨著這一進程的推進，勢必抑制部分灰色的多套房需求，中短期內(nèi)會有少量出售二手房的行為發(fā)生。

    預(yù)言七　房地產(chǎn)稅立法

    中共十八屆三中全會提出“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。這再次宣示，中央推進房地產(chǎn)稅改革的決心是不變的。財政部部長樓繼偉的解讀是：減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費，清費立稅，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。

    說明白點，房產(chǎn)稅繼續(xù)推進。由于提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能全國鋪開，而立法需要好幾年時間。

    不過，立法之前，依然可能擴大試點范圍，先試點后立法，這是改革的“常規(guī)打法”，2015年推出第二批試點城市的可能性依然較大。

    預(yù)言八　融資成本激增

    僅2015年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭輝、綠城、華南城等房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計劃，總額超271億元人民幣。

    除了融資金額，融資成本也是個值得注意的現(xiàn)象。2015年同期，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債融資成本，一般在5%左右；而萬科在2015年4月份所發(fā)美元債，年利率只有2.6%。

    有投資界人士提醒，海外融資大部分是美元融資，美元兌換成人民幣需要周期，去年做的美元融資，到今年年中以后再融資，用來償還舊債比較合適。

    預(yù)言九　養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)

    養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)，這是個近幾年一直在發(fā)酵的話題，盡管眼下仍看不到真正的爆發(fā)點，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，養(yǎng)老是幌子，圈地才是目的。

    2015年12月24日，保利地產(chǎn)對外宣布長期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃。當天，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊對外說，保利地產(chǎn)計劃全產(chǎn)業(yè)鏈切入，打造機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式，目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等地，保利地產(chǎn)已有6個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目在建。

    包括萬科、保利、招商、金地、遠洋等在內(nèi)的品牌房企，目前都涉足了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。險資也不甘落后，紛紛在全國范圍內(nèi)布局養(yǎng)老地產(chǎn)項目，平安、新華、泰康等保險公司加緊腳步，圈地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有超過80家房地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目數(shù)量也已超過百個。按研究機構(gòu)的說法，這些遠不能滿足市場需求。同策研究數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2015年，全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)的潛在需求為：自理老人床位數(shù)174萬～185萬張左右，需要護理老人床位數(shù)30萬～32萬張左右。按照單個項目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計算，未來三年市場上需要至少建設(shè)4500個項目。 

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