金融危機背景下中國房地產(chǎn)業(yè)信貸風險研究

　　2007年在美國爆發(fā)的次級住房按揭貸款危機在美國引發(fā)全面金融系統(tǒng)危機之后，影響逐步從美國擴展到了全世界金融體系。更為嚴重的是，這場全球金融系統(tǒng)中的危機正在加速向?qū)嶓w經(jīng)濟領(lǐng)域蔓延，除房地產(chǎn)行業(yè)之外，汽車產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易行業(yè)甚至能源行業(yè)都受到了巨大的沖擊，金融體系中的危機正對實體經(jīng)濟體系產(chǎn)生越來越大的破壞和影響。

　　中國作為世界新興經(jīng)濟體之一，經(jīng)濟、金融體系與美國存在較大差別，特別是中國的銀行業(yè)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場特征與美國有著很大差異。在這場全球性金融危機中，中國銀行業(yè)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)行業(yè)是否穩(wěn)定關(guān)系到整個經(jīng)濟的發(fā)展。

　　一、次級房貸引發(fā)的金融系統(tǒng)危機

　　1.美國次貸危機的生成機理

　　在美國金融系統(tǒng)危機全面爆發(fā)之前，次級住房抵押貸款引發(fā)的危機大致經(jīng)歷了三個發(fā)展階段。辛喬利(2008)認為，第一階段是危機醞釀階段，從2001年初美聯(lián)儲的貨幣政策開始了從加息轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息的周期，到2003年6月聯(lián)邦基金利率已經(jīng)進行了13次下調(diào)，降低到1%，這一時期房地產(chǎn)市場貸款利率也同期下降，美國資本市場的寬松和活躍極大刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮，各種低月供、還款額度靈活的金融貸款產(chǎn)品層出不窮，為次級房貸市場埋下隱患；第二階段是危機產(chǎn)生階段，從2004年6月起，美聯(lián)儲開始連續(xù)兩年13次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，利率從1%提高到4.25%，到2006年8月，聯(lián)邦基金利率上升到5.25%，連續(xù)升息提高了房地產(chǎn)市場的借貸成本，引起了房價走低以及按揭違約風險的增加；第三階段是危機爆發(fā)階段，連續(xù)升息引發(fā)的市場作用在2007年開始大面積的顯現(xiàn)出來，次級房屋貸款者的斷供和違約開始大面積出現(xiàn)，次級房屋貸款危機開始爆發(fā)。

　　杜厚文(2008)認為，美國次級貸款市場參與者不僅包括了基本的貸款申請者和貸款發(fā)放機構(gòu)，同時衍生出大型投資金融機構(gòu)及其附屬或投資機構(gòu)，次級貸款在各種衍生工具和證券化操作的催化下，通過內(nèi)部及外部的信用增級最終使信用鏈條發(fā)生了巨大變化，以次級貸款為源頭的金融產(chǎn)品被無節(jié)制地創(chuàng)新，風險經(jīng)過掩飾得以積聚。次級房屋貸款的危機生成與傳導機制如圖1（略）所示。

　　2.次貸危機向全面金融危機乃至實體經(jīng)濟危機的演變進程

　　次級房屋貸款引發(fā)的危機在整個美國金融系統(tǒng)中迅速蔓延，首先產(chǎn)生的影響結(jié)果是與次級貸款有關(guān)的各類資產(chǎn)價格急劇萎縮，從而使涉及次級貸款的金融機構(gòu)不得不承擔巨大資產(chǎn)減值的損失，盈利能力大幅降低，形成市場預期虧損。隨著危機日益深化，金融系統(tǒng)承擔的損失不斷擴大，導致了金融系統(tǒng)內(nèi)部巨大的信用危機，伴隨而來的是金融系統(tǒng)內(nèi)部流動性的嚴重不足，在缺乏及時、強大的外部支持條件下，金融機構(gòu)開始出現(xiàn)破產(chǎn)、倒閉，由此引發(fā)了市場對風險的更大恐慌，導致資產(chǎn)進一步貶值。至此，次級房屋貸款泡沫的破裂效應已經(jīng)蔓延至整個金融系統(tǒng)，整個美國金融體系陷入了惡性循環(huán)之中。于是那些與美國金融體系聯(lián)系較深的國家和地區(qū)開始受到影響，全球的金融系統(tǒng)危機開始顯現(xiàn)，這種最初暴露在金融系統(tǒng)中的困境很快向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延，其中房地產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)、鋼鐵行業(yè)等最先產(chǎn)生反應，金融危機開始向更深層次的經(jīng)濟危機演變。我們通過追溯過去一段時間內(nèi)的重要事件可以發(fā)現(xiàn)從次貸危機產(chǎn)生到全面金融危機乃至影響實體經(jīng)濟的演變過程：

　　二、中美房地產(chǎn)市場比較

　　1.房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟度不同

　　一個國家的房地產(chǎn)市場與其經(jīng)濟整體發(fā)展水平密切相關(guān)，鄧亞平(2000)指出，美國具有高度發(fā)達的市場經(jīng)濟體系，與其相對應的是一個具有充分多元化和多樣性的成熟房地產(chǎn)市場。而美國房地產(chǎn)市場的成熟不僅表現(xiàn)在市場消費結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)的多元化，同時在房地產(chǎn)信用和貸款支持方面也相對成熟，例如美國個人住房按揭貸款市場分類十分詳細，如表1所示。

相對于美國而言，中國是一個新興經(jīng)濟市場，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展階段，而且還是一個不健全、不完善的房地產(chǎn)市場。從20世紀80年代起，我國開始改變傳統(tǒng)的福利分房舊體制，從1998年開始全面推進住房改革，明確了居民住房產(chǎn)權(quán)私有化和擁有住房渠道的市場化，供需雙方建立了合理的市場關(guān)系，住房商品化、社會化問題得到了較好的解決。然而與成熟發(fā)達的房地產(chǎn)市場相比，中國的房地產(chǎn)市場仍然存在很多問題，如房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)依然單一，資金來源過多依賴信貸資金，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)依賴程度高等。

　　2.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位不同

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動國民經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)，在中國和美國各自整體經(jīng)濟中所占的比重和地位有很大差別。楊紅(2008)認為，美國房地產(chǎn)行業(yè)在20世紀的30和40年代前后經(jīng)歷了長時間的高速發(fā)展階段，當時房地產(chǎn)業(yè)、鋼鐵行業(yè)和汽車行業(yè)作為美國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在美國經(jīng)濟生活中占有十分重要的地位。然而隨著美國科技水平的迅速提升，與高新科技密切相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域得到快速發(fā)展，高新技術(shù)和高端服務類產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著越來越重要的作用，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的比重和地位已經(jīng)大不如前。雖然目前居住仍然是美國居民消費和信貸的重要部分，但居民住房方面的平均開支占稅后收入的34%，與食品、服裝、交通方面的開支相當，每月住房還貸平均占債務總額的35%，低于信用卡債務40%的比重。而在中國，房地產(chǎn)業(yè)正處于興旺發(fā)展階段，對國民經(jīng)濟增長和滿足房地產(chǎn)需求起到重要作用。隨著中國房價步步升高，中國居民的住房開支和房屋信貸占收入和債務的比例很高，房地產(chǎn)行業(yè)動蕩對整個經(jīng)濟和生活的影響將遠遠大于美國。

　　3.房地產(chǎn)市場融資方式不同

　　中美兩國房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴程度和融資方式有很大不同。中國房地產(chǎn)行業(yè)中的開發(fā)商借款和購房者貸款有70%以上依賴商業(yè)銀行貸款，因此商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生直接而重要的影響，同時也承擔著房地產(chǎn)行業(yè)波動產(chǎn)生的巨大風險。而在美國，The NBER Summer Institute(1993)的研究指出，開發(fā)商和購房者對銀行依賴程度相對較低，很多開發(fā)商本身就是大型財團或上市集團公司，或者都以大型財團或大型集團公司為背景，因此他們的融資渠道廣泛，對銀行貸款的依賴程度較低。與此同時美國購房者獲得貸款的渠道除了傳統(tǒng)的商業(yè)銀行外，市場中還存在大量獨立的貸款機構(gòu)和數(shù)量龐大的貸款經(jīng)紀人。

　　4.房地產(chǎn)市場的干預方式不同

　　在中國和美國的房地產(chǎn)市場上，政府和相關(guān)職能部門對房地產(chǎn)行業(yè)的政策干預方式和影響程度也不同。美國政府為了防止房地產(chǎn)泡沫急劇破裂而對經(jīng)濟和就業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，采取的是間接控制利率的較為緩和的調(diào)控手段，通過經(jīng)濟和市場運行機制本身逐步消化和吸收房地產(chǎn)行業(yè)泡沫，然而提高利率對房地產(chǎn)市場尤其是對房地產(chǎn)價格的影響作用緩慢，抑制房價效果難以很快顯現(xiàn)。而在中國房地產(chǎn)市場上，為了有效防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，抑制房地產(chǎn)價格過快增長，政府及相關(guān)部門通過制定一系列房地產(chǎn)行業(yè)新政策，強化監(jiān)管手段，完善監(jiān)管體制，同時不斷提高利率，增加供需雙方的交易成本，從而實現(xiàn)了全面而直接地干預和引導房地產(chǎn)市場。

　　三、金融危機條件下中國房地產(chǎn)業(yè)信貸風險實證分析

　　1.危機條件下中國銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)、負債及不良貸款分析

　　我國銀行業(yè)金融機構(gòu)經(jīng)過近三十年的不斷發(fā)展和壯大，已經(jīng)形成了具有中國特色的金融服務體系。截至2007年底，銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)總額達52.6萬億元，負債總額達49.6萬億元。銀行業(yè)金融機構(gòu)各項存、貸款繼續(xù)穩(wěn)步上升，整體加權(quán)平均資本充足率為8%，達到國際監(jiān)管水平。從機構(gòu)類型看，資產(chǎn)規(guī)模較大的依次為國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村合作金融機構(gòu)，這三類機構(gòu)資產(chǎn)占銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)的份額分別為53%、14%和11%。圖2、圖3為2003年至2008年9月我國銀行業(yè)總資產(chǎn)、總負債變化情況。

　　與此同時，中國銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量不斷改善，尤其是近幾年銀行業(yè)金融機構(gòu)加快了改革步伐，加大不良貸款核銷力度，資產(chǎn)質(zhì)量明顯改善。從2003年6月至2008年9月，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)按照五級分類標準的不良貸款余額和占比都保持了整體下降的趨勢，次級類貸款、可疑類貸款和損失類貸款的余額和占比變化參見圖4、圖5所示。

　　可以看出，截至2008年第三季度中國銀行業(yè)金融機構(gòu)的不良貸款余額持續(xù)下降，其中次級類貸款和可疑類貸款余額保持連續(xù)下降趨勢，損失類貸款余額存在波動，從2007年開始有小幅上升。但由于貸款總量的增加，不論是不良貸款總額還是次級、可疑和損失類貸款占比都保持了連續(xù)的下降趨勢，說明我國銀行業(yè)金融機構(gòu)的整體不良貸款狀況有很大改善，資產(chǎn)質(zhì)量逐年提升。

　　2.中國房地產(chǎn)行業(yè)信貸實證研究

　　隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長和城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步深化，中國城鎮(zhèn)住房建設規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的重要推動力。截至2007年底，金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達4.69萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.76萬億元，個人住房貸款余額達2.6萬億元，分別占金融機構(gòu)人民幣各項貸款總余額的6.76%和9.99%。圖6是2001年1月至2008年9月中國固定資產(chǎn)投資完成額和房地產(chǎn)開發(fā)完成額的變化。

　　我們選取2000年1月至2008年9月共105個月的中國銀行業(yè)金融機構(gòu)存款、貸款、建筑業(yè)貸款額以及貨幣發(fā)行、國內(nèi)信貸和外匯儲備六個指標量，運用統(tǒng)計軟件SPSS16.0對上述指標量進行統(tǒng)計分析，結(jié)果表明：(1)在中國，存款月度變化大于貸款變化；(2)國內(nèi)信貸的變化率也明顯高于貸款變化率的平均水平，說明我國國內(nèi)信貸額的波動較大，這主要是由于各項政策措施導致的信貸投放額發(fā)生相對劇烈的變化；(3)國內(nèi)信貸額與存貸款總額之間具有高度相關(guān)性，其Pearson相關(guān)系數(shù)均高于0.99；(4)國內(nèi)信貸與貨幣發(fā)行量以及外匯儲備之間具有顯著的相關(guān)性，其Pearson相關(guān)系數(shù)分別為0.96和0.97，同時P值(雙側(cè))均小于0.001，顯示出了很好的統(tǒng)計特性；(5)國內(nèi)信貸的投放與存款總額、貸款總額之間有顯著的正比例關(guān)系，對存貸款總額的依存度較高。

　　進一步對中國2001年1月至2008年9月的國內(nèi)信貸額、固定資產(chǎn)投資完成額和房地產(chǎn)開發(fā)完成額三個指標量進行統(tǒng)計分析，可以得到統(tǒng)計結(jié)果，如表3。

　　從上述統(tǒng)計結(jié)果分析來看，中國2000年1月至2008年9期間固定資產(chǎn)投資完成額與國內(nèi)信貸規(guī)模之間存在較高的相關(guān)性，Pearson相關(guān)系數(shù)為0.848；房地產(chǎn)開發(fā)完成額與信貸規(guī)模之間的Pearson相關(guān)系數(shù)達到0.827，兩者之間同樣存在較高的相關(guān)關(guān)系。因此，我們可以知道在近十年的時間內(nèi)，信貸支持是中國固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資保持較快增長的重要保障，房地產(chǎn)行業(yè)投資的快速增長是建立在社會固定資產(chǎn)投資不斷加大的基礎(chǔ)上的，兩者之間保持了高度的相關(guān)性。

　　五、結(jié)論

　　1.金融危機條件下中國銀行業(yè)基本保持良好

　　在美國次貸危機逐步蔓延至全球金融系統(tǒng)危機的大背景下，虛擬經(jīng)濟體系中的風險正在向?qū)嶓w經(jīng)濟體系滲透。中國與世界經(jīng)濟聯(lián)系日益密切，在全球金融危機條件下雖然無法獨善其身，出口等外向型經(jīng)濟也受到不同程度的沖擊和壓力，但目前中國金融體系尤其是商業(yè)銀行體系依然保持了穩(wěn)健經(jīng)營的良好狀態(tài)。從2001年至2008年9月，中國銀行業(yè)發(fā)展迅速，自身規(guī)模的擴大和業(yè)務品種的不斷創(chuàng)新使中國銀行業(yè)具備了抵御風險的能力，在國際金融環(huán)境日趨惡化的情況下依然保持了穩(wěn)定的增長。更加難能可貴的是，中國主要銀行的資產(chǎn)質(zhì)量、營利水平和風險控制能力進一步增強，整個銀行業(yè)保持了良好的發(fā)展態(tài)勢。

　　2.房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期但其信貸風險依然可控

　　自2003年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入高速發(fā)展期，在這期間銀行業(yè)信貸支持在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。雖然房地產(chǎn)行業(yè)貸款在銀行業(yè)貸款中占比較高，但其規(guī)模和數(shù)量處于合理范圍之內(nèi)，尤其是2003年第二季度至2008年第三季度房地產(chǎn)行業(yè)次級貸款總額和不良貸款總額均保持了下降的態(tài)勢，信貸質(zhì)量有所提升，房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險依然可控。

　　3.防止危機蔓延，維護市場穩(wěn)定是當務之急

　　在當前金融危機逐步深化和蔓延的趨勢下，中國金融和經(jīng)濟體系不可避免地受到越來越嚴重的沖擊，但是中國相對穩(wěn)健的經(jīng)濟體系是克服金融危機沖擊的最大優(yōu)勢。在危機期間，對銀行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)等重要行業(yè)的風險控制顯得尤為重要，通過經(jīng)濟、金融甚至行政手段全力防范危機蔓延和深化、維護市場穩(wěn)定是抵御此次金融危機的關(guān)鍵所在。
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本文來源：中國人民大學財政金融學院責任編輯：CY11 關(guān)鍵字：研究風險中國金融

金融危機背景下中國房地產(chǎn)業(yè)信貸風險研究

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