2010年中國(guó)樓市發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

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　　近日，廣州亞運(yùn)城以高于底價(jià)90億元的價(jià)格拍出，再創(chuàng)全國(guó)地王新紀(jì)錄。一邊是地王頻出，地產(chǎn)公司瘋狂拿地；一邊是中央三令五申力圖平抑瘋漲的樓價(jià)，展望2010年，中國(guó)樓市將走向何方？
　　多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，從目前情況看，2010年房地產(chǎn)政策調(diào)整以溫和為主，市場(chǎng)微調(diào)不可避免，但預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)上漲不會(huì)結(jié)束。從全年來(lái)看，土地供應(yīng)、貨幣政策和境外熱錢(qián)或?qū)Q定市場(chǎng)走向。
　　預(yù)測(cè)一：
　　土地供應(yīng)料難平抑房?jī)r(jià)
　　決定樓價(jià)的一個(gè)關(guān)鍵因素便是土地供應(yīng)量，而今年下半年以來(lái)土地供應(yīng)大幅增加。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，11月份居住用地供應(yīng)再度放量。12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市土地整體供應(yīng)433幅，面積達(dá)2419公頃，其中居住用地供應(yīng)1408公頃，高于前12月均值139%。大量的土地供應(yīng)能否抑制房?jī)r(jià)？多數(shù)專(zhuān)家表示，今年土地供應(yīng)迅速增長(zhǎng)，并不意味著明年房?jī)r(jià)就會(huì)得到抑制。
房產(chǎn)專(zhuān)家鄧浩志對(duì)記者分析指出，大量土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的緩解作用不大。“囤地問(wèn)題一直存在，政府不解決這個(gè)問(wèn)題，有效供給始終不能夠增加。”另外，他還指出,對(duì)于廣州市場(chǎng)而言，明年亞運(yùn)停工兩個(gè)月，停止開(kāi)工申報(bào)9個(gè)月，這將會(huì)加重一手市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況。
　　預(yù)測(cè)二：
　　房貸政策將有局部變化
　　今年以來(lái)，適度寬松的貨幣政策直接提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度，明年這些優(yōu)惠政策是否繼續(xù)將對(duì)樓市有直接影響？
　　從記者了解的情況看，業(yè)內(nèi)多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為，2010年貨幣政策將有局部變化，其中二套房貸、加息和信貸規(guī)模最受關(guān)注。易居地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，中央多次重申“抑制投資性購(gòu)房”，因此，明年二套房貸政策勢(shì)必會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行，甚至有可能收緊。陽(yáng)光100置業(yè)副總裁范小沖也認(rèn)為二套房貸政策會(huì)收緊。其中，首付比例和貸款利率都有可能進(jìn)一步上調(diào)。
　　而瑞信董事總經(jīng)理陶冬表示，從目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，中國(guó)有可能在明年二三季度開(kāi)始快速進(jìn)入加息通道，而央行一旦加息，不僅老百姓買(mǎi)房成本增加，開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本也大幅增加。因此，他認(rèn)為，房地產(chǎn)大概在明年第二或第三季度就會(huì)迎來(lái)新的調(diào)整。“此外，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)明年的信貸規(guī)模將出現(xiàn)萎縮，這也將壓制明年下半年樓價(jià)上漲。”
　　預(yù)測(cè)三：
　　熱錢(qián)或繼續(xù)涌向樓市
　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖及人民幣升值預(yù)期的增強(qiáng)，今年以來(lái)境外熱錢(qián)出現(xiàn)明顯流入。9月末外匯儲(chǔ)備余額攀至22726億美元，其中三季度不能解釋的資本流入超過(guò)500億美元，而熱錢(qián)的涌入在很大程度上推升了國(guó)內(nèi)的股市和樓市。因此，2010年，熱錢(qián)仍有望成為影響中國(guó)樓市的重要因素。
　　對(duì)此，易居地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，新一輪海外熱錢(qián)潮剛剛開(kāi)始，明年外匯儲(chǔ)備增量很有可能超過(guò)今年，況且中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭遠(yuǎn)好于美國(guó)，而今年我國(guó)4萬(wàn)億元投資計(jì)劃和信貸規(guī)模皆超美國(guó)，這就意味著我國(guó)通脹的到來(lái)也將早于美國(guó)，加息的壓力會(huì)越來(lái)越大。因此，他認(rèn)為，雖然海外基金投資內(nèi)地樓市熱情可能難以超過(guò)2007年，但其間接推高房?jī)r(jià)的作用卻不可低估。

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