房地產(chǎn)行業(yè)向低碳方向發(fā)展

內(nèi)容提示：城市規(guī)模擴(kuò)大化，住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢，建筑能源消耗必然穩(wěn)步上升，來中國的房地產(chǎn)發(fā)展，綠色、節(jié)能定是中國發(fā)展的重點(diǎn)
         近年來，人們對居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑能耗迅速增長，已大大超過了能源增長的速度，能源約束矛盾已嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì) 建設(shè)和人民生活水平的進(jìn)一步提高。預(yù)計(jì)到2020年，近３億農(nóng)村地區(qū)的人口將遷移到城鎮(zhèn)居住，城市規(guī)模擴(kuò)大化，住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢，建筑能源消耗必然穩(wěn)步上升。在這種情況下，推動(dòng)建筑節(jié)能市場化尤為必要。
         1綠色節(jié)能建筑概述
         綠色建筑，又稱生態(tài)建筑、可持續(xù)建筑，其核心含義是指從循環(huán)經(jīng)濟(jì)的視角出發(fā)，在建筑全生命周期（建造、使用和拆除）中實(shí)現(xiàn)資源消耗“減量化”原則，最大限度地減少不可再生的能源、土地、水和材料，同時(shí)產(chǎn)生最小的直接環(huán)境負(fù)荷（即溫室氣體排放、空氣污染、污水、固體廢物及對周邊的影響），并給人類提供健康和舒適的環(huán)境質(zhì)量及服務(wù)效果。
建筑節(jié)能，內(nèi)含是指“提高建筑中的能源利用率”。當(dāng)今社會面臨的能源供需矛盾以及如何提高能源利用效率等問題，為綠色節(jié)能建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。
         2政府角度
         建筑節(jié)能領(lǐng)域存在典型的外部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，屬于市場機(jī)制部分失靈的領(lǐng)域?；诖?，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮政府在政策引導(dǎo)和監(jiān)督協(xié)調(diào)方面的公共管理職能以推進(jìn)建筑節(jié)能市場化進(jìn)程。
         2.1針對開發(fā)商制定節(jié)能政策
         包括限制性政策和激勵(lì)性政策。限制性政策主要是節(jié)能法規(guī)以及與節(jié)能相關(guān)的各項(xiàng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。在建筑節(jié)能市場形成的初期，人們節(jié)能意識不高，節(jié)能技術(shù)不成熟，節(jié) 能評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方式還不夠完善，只有通過法律手段來明確開發(fā)商在建筑節(jié)能方面應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任，通過法制化手段將隱性的節(jié)能空間激發(fā)成顯性的市場，進(jìn)而通過市場手段促使建筑能源的合理使用。
         建筑節(jié)能是市場機(jī)制部分失靈的領(lǐng)域，建議政府在市場形成期，在財(cái)政、稅收方面給予一定的激勵(lì)政策。比如對達(dá)到節(jié)能能效標(biāo)準(zhǔn)的建筑減免固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié) 稅，對高能耗建筑所有者，征收能源超量消費(fèi)稅等。這將在很大程度上幫助企業(yè)渡過市場開拓期的難關(guān)，最終在政府政策的引導(dǎo)和企業(yè)的運(yùn)作下，形成穩(wěn)定的節(jié)能服務(wù)市場。

         2.2 針對消費(fèi)者的節(jié)能宣傳與激勵(lì)政策
         用戶是節(jié)能建筑的最終消費(fèi)者和受益者，建筑節(jié)能市場的成熟，更依賴于用戶使用節(jié)能建筑的主動(dòng)性，讓更多的用戶購買并使用節(jié)能建筑是市場形成最根本的工作。所以，政府要加強(qiáng)能源危機(jī)意識的宣傳，加強(qiáng)綠色節(jié)能生活理念的宣傳。

         另外，政府可以通過對使用節(jié)能建筑及產(chǎn)品的用戶進(jìn)行補(bǔ)貼。例如，可在采暖費(fèi)或電費(fèi)的價(jià)格上實(shí)行優(yōu)惠措施，使用戶因使用節(jié)能建筑或節(jié)能產(chǎn)品在經(jīng)濟(jì)上得以體現(xiàn)。此外，可考慮通過嚴(yán)格的稅收政策來提高用戶使用非節(jié)能建筑及產(chǎn)品的邊際私人成本，從另一個(gè)方面來刺激、提高用戶使用節(jié)能建筑的積極性和主動(dòng)性，為建筑節(jié)能市場不斷注入成長的動(dòng)力。

         2.3 促進(jìn)建筑節(jié)能產(chǎn)品規(guī)?；档凸?jié)能成本
         房地產(chǎn)開發(fā)注重產(chǎn)品的規(guī)模效應(yīng)和成熟度，就我國目前來說，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱、節(jié)能燈具、節(jié)水器具、中水、地?zé)峒疤柲軣崴燃夹g(shù)的相關(guān)產(chǎn)品都已經(jīng)有一定的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)，其價(jià)格已能為大眾和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所接受。
政府應(yīng)加大在節(jié)能技術(shù)與相關(guān)產(chǎn)品開發(fā)上的資金扶持力度，促使建筑節(jié)能技術(shù)或產(chǎn)品的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化，通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)降低生產(chǎn)成本，降低用戶使用節(jié)能建筑的私人邊際成本。
         3房地產(chǎn)開發(fā)商角度
         3.1適應(yīng)國家宏觀政策的需要
         國務(wù)院批準(zhǔn)的國家發(fā)改委起草的《國家中長期科技發(fā)展規(guī)劃綱要》和《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》中，明確了“十一五”期間建筑節(jié)能和綠色建筑的發(fā)展目標(biāo)、主要任務(wù)?！毒V要》明確，建筑節(jié)能和綠色建筑是城市發(fā)展與城鎮(zhèn)化領(lǐng)域重點(diǎn)內(nèi)容之一。建設(shè)部就此加強(qiáng)了推廣綠色節(jié)能建筑的政策與技術(shù)法規(guī)工作，確立了標(biāo)準(zhǔn)體系框架，包括系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、國家對綠色建筑的扶持政策和激勵(lì)措施等。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)不失時(shí)機(jī)的把握國家對我國建筑業(yè)的這種宏觀政策走向，積極開拓市場，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
         3.2適應(yīng)市場需求變化的需要
         2005年10月28日舉行的“資源價(jià)格改革研討會”上，國家發(fā)改委主任馬凱指出，目前我國資源性產(chǎn)品的價(jià)格構(gòu)成不合理，許多資源性產(chǎn)品生產(chǎn)過程中資源破壞和環(huán)境污染的治理成本沒有體現(xiàn)在價(jià)格中，現(xiàn)行價(jià)格只反映了資源開發(fā)成本。因此，水、煤、電、油、氣、土地等資源性產(chǎn)品價(jià)格都面臨上漲壓力。住房資源能源消費(fèi)占居民日常消費(fèi)開支的比例將大幅加大，將迫使購房者更加重視房屋的后期使用費(fèi)，此外，我國未來住房能源消費(fèi)計(jì)量收費(fèi)制度將更加合理，典型的例子就是我國北方城鎮(zhèn)供暖收費(fèi)體制改革：按分戶熱計(jì)量收費(fèi)，通過供熱熱源整合，提高能源綜合利用效率?？傊磥順潜P開發(fā)的住房使用費(fèi)將成為購房者考慮的一個(gè)重要因素。
         3.3企業(yè)業(yè)務(wù)延伸的需要
         房地產(chǎn)企業(yè)要做強(qiáng)、做大，就要從單一的房地產(chǎn)銷售延伸到房地產(chǎn)銷售、租賃與資產(chǎn)經(jīng)營管理并舉，創(chuàng)造企業(yè)可持續(xù)性穩(wěn)定發(fā)展的條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè) 務(wù)環(huán)節(jié)也將轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)全生命周期（從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行）的管理。房地產(chǎn)租賃管理也將成為開發(fā)企業(yè)的新增價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，未來建筑全生命周期的資源、能源消耗費(fèi)用也將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的一大支出，這恰恰與綠色節(jié)能建筑所關(guān)注的核心存在共同點(diǎn)，即節(jié)能建筑可以使房地產(chǎn)企業(yè)大大降低后期的物業(yè)管理成本，提高市場競爭力。
         3.4節(jié)能產(chǎn)品品牌營銷需要
         建筑節(jié)能可以引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提高物業(yè)新賣點(diǎn)。目前我國尚未細(xì)分房地產(chǎn)市場，由于建筑節(jié)能市場尚未成熟，缺乏產(chǎn)業(yè)精英的介入，還沒有形成具有號召力的品牌，這對開發(fā)商來說是一個(gè)良好的營造品牌的契機(jī)，從而把握企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的資源和凝聚力。
         4業(yè)主角度
         4.1良好居住性能
         達(dá)到光氣候分區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，必然是空氣對流，通風(fēng)良好的住宅。在室內(nèi)熱環(huán)境方面，節(jié)能建筑屋頂保溫能力約為非節(jié)能建筑的1.4~2.5倍，外墻的保溫能力約為一般非節(jié)能建筑的 2.0~3.2倍，窗戶約為1.2~1.7倍，顯著改善室內(nèi)熱環(huán)境，能夠形成室內(nèi)“冬暖夏涼”微循環(huán)熱環(huán)境，大大提高居住舒適度。同時(shí)，外墻外保溫體系 (XPS板或EPS板)具有防潮、防外墻滲漏和避免熱橋結(jié)露的良好性能。
         4.2 經(jīng)濟(jì)可行性
         符合節(jié)能要求的采暖居住建筑，大大降低供熱和制冷能耗。據(jù)測算,冬季室內(nèi)溫度保持在18℃左右時(shí)，節(jié)能建筑的采暖能耗僅為傳統(tǒng)建筑的50%左右。伴隨住宅能源消費(fèi)計(jì)量收費(fèi)體制的改革，新建的節(jié)能建筑都按分室、分時(shí)間段進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，既保證了舒適度，又節(jié)省了費(fèi)用。
         節(jié)能建筑的節(jié)能附加成本的回收期一般為5~8年，與建筑物使用周期50~100年相比，其經(jīng)濟(jì)上是可行的。隨著國家相關(guān)優(yōu)惠政策( 如稅收等) 陸續(xù)出臺，開發(fā)綠色建筑的初投資將進(jìn)一步減少，無疑會使廣大購房者直接受益。
         5結(jié)束語
         目前，我國經(jīng)濟(jì)增長方式正處于由粗放型向集約型轉(zhuǎn)軌時(shí)期，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中明確指出要大力發(fā)展“節(jié)能省地型住宅”，這為緩解能源資源短缺、最大限度地保護(hù)環(huán)境、建設(shè)節(jié)約型社會提出了明確要求。我國房地產(chǎn)市場主體選擇節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保的綠色建筑已成住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。
         主編點(diǎn)評：如今的樓市，就像一部戲，高潮時(shí)熱情滿懷，低落時(shí)猶豫不前。近日來，我國政府連連新政的出臺，極大地遏制了炒房者的熱情，各地樓市價(jià)格驟降，成交量也“一落千丈”。在此情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商要如何再次立足，又以一個(gè)新的什么亮點(diǎn)來激發(fā)消費(fèi)的購房熱情呢？綠色建筑的發(fā)展或許可以讓房地產(chǎn)認(rèn)真思考下，在未來中國的發(fā)展中，綠色、節(jié)能定是中國發(fā)展的重點(diǎn)，要如何在此種情形下把房地產(chǎn)市場重新做起來，恐怕建筑綠色住宅、智能住宅值得各位房地產(chǎn)的思考。

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房地產(chǎn)行業(yè)向低碳方向發(fā)展

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