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房地產(chǎn)行業(yè)向低碳方向發(fā)展
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內(nèi)容提示:城市規(guī)模擴(kuò)大化,住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢(shì),建筑能源消耗必然穩(wěn)步上升,來中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展,綠色、節(jié)能定是中國(guó)發(fā)展的重點(diǎn)
近年來,人們對(duì)居住舒適度的要求日益提高,但由于能源利用效率很低,建筑能耗迅速增長(zhǎng),已大大超過了能源增長(zhǎng)的速度,能源約束矛盾已嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì) 建設(shè)和人民生活水平的進(jìn)一步提高。預(yù)計(jì)到2020年,近3億農(nóng)村地區(qū)的人口將遷移到城鎮(zhèn)居住,城市規(guī)模擴(kuò)大化,住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢(shì),建筑能源消耗必然穩(wěn)步上升。在這種情況下,推動(dòng)建筑節(jié)能市場(chǎng)化尤為必要。
1綠色節(jié)能建筑概述
綠色建筑,又稱生態(tài)建筑、可持續(xù)建筑,其核心含義是指從循環(huán)經(jīng)濟(jì)的視角出發(fā),在建筑全生命周期(建造、使用和拆除)中實(shí)現(xiàn)資源消耗“減量化”原則,最大限 度地減少不可再生的能源、土地、水和材料,同時(shí)產(chǎn)生最小的直接環(huán)境負(fù)荷(即溫室氣體排放、空氣污染、污水、固體廢物及對(duì)周邊的影響),并給人類提供健康和 舒適的環(huán)境質(zhì)量及服務(wù)效果。
建筑節(jié)能,內(nèi)含是指“提高建筑中的能源利用率”。當(dāng)今社會(huì)面臨的能源供需矛盾以及如何提高能源利用效率等問題,為綠色節(jié)能建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。
2政府角度
建筑節(jié)能領(lǐng)域存在典型的外部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,屬于市場(chǎng)機(jī)制部分失靈的領(lǐng)域?;诖耍瑧?yīng)當(dāng)充分發(fā)揮政府在政策引導(dǎo)和監(jiān)督協(xié)調(diào)方面的公共管理職能以推進(jìn)建筑節(jié)能市場(chǎng) 化進(jìn)程。
2.1針對(duì)開發(fā)商制定節(jié)能政策
包括限制性政策和激勵(lì)性政策。限制性政策主要是節(jié)能法規(guī)以及與節(jié)能相關(guān)的各項(xiàng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。在建筑節(jié)能市場(chǎng)形成的初期,人們節(jié)能意識(shí)不高,節(jié)能技術(shù)不成熟,節(jié) 能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方式還不夠完善,只有通過法律手段來明確開發(fā)商在建筑節(jié)能方面應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任,通過法制化手段將隱性的節(jié)能空間激發(fā)成顯性的市場(chǎng),進(jìn)而通過 市場(chǎng)手段促使建筑能源的合理使用。
建筑節(jié)能是市場(chǎng)機(jī)制部分失靈的領(lǐng)域,建議政府在市場(chǎng)形成期,在財(cái)政、稅收方面給予一定的激勵(lì)政策。比如對(duì)達(dá)到節(jié)能能效標(biāo)準(zhǔn)的建筑減免固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié) 稅,對(duì)高能耗建筑所有者,征收能源超量消費(fèi)稅等。這將在很大程度上幫助企業(yè)渡過市場(chǎng)開拓期的難關(guān),最終在政府政策的引導(dǎo)和企業(yè)的運(yùn)作下,形成穩(wěn)定的節(jié)能服 務(wù)市場(chǎng)。
2.2 針對(duì)消費(fèi)者的節(jié)能宣傳與激勵(lì)政策
用戶是節(jié)能建筑的最終消費(fèi)者和受益者,建筑節(jié)能市場(chǎng)的成熟,更依賴于用戶使用節(jié)能建筑的主動(dòng)性,讓更多的用戶購(gòu)買并使用節(jié)能建筑是市場(chǎng)形成最根本的工作。 所以,政府要加強(qiáng)能源危機(jī)意識(shí)的宣傳,加強(qiáng)綠色節(jié)能生活理念的宣傳。
另外,政府可以通過對(duì)使用節(jié)能建筑及產(chǎn)品的用戶進(jìn)行補(bǔ)貼。例如,可在采暖費(fèi)或電費(fèi)的價(jià)格上實(shí)行優(yōu)惠措施, 使用戶因使用節(jié)能建筑或節(jié)能產(chǎn)品在經(jīng)濟(jì)上得以體現(xiàn)。此外,可考慮通過嚴(yán)格的稅收政策來提高用戶使用非節(jié)能建筑及產(chǎn)品的邊際私人成本,從另一個(gè)方面來刺激、 提高用戶使用節(jié)能建筑的積極性和主動(dòng)性,為建筑節(jié)能市場(chǎng)不斷注入成長(zhǎng)的動(dòng)力。
2.3 促進(jìn)建筑節(jié)能產(chǎn)品規(guī)?;档凸?jié)能成本
房地產(chǎn)開發(fā)注重產(chǎn)品的規(guī)模效應(yīng)和成熟度,就我國(guó)目前來說,外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱、節(jié)能燈具、節(jié)水器具、中水、地?zé)峒疤柲軣崴燃夹g(shù)的相關(guān)產(chǎn)品都已經(jīng)有一 定的規(guī)模和產(chǎn)業(yè),其價(jià)格已能為大眾和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所接受。
政府應(yīng)加大在節(jié)能技術(shù)與相關(guān)產(chǎn)品開發(fā)上的資金扶持力度,促使建筑節(jié)能技術(shù)或產(chǎn)品的規(guī)?;a(chǎn)業(yè)化,通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)降低生產(chǎn)成本,降低用戶使用節(jié)能建筑的 私人邊際成本。
3房地產(chǎn)開發(fā)商角度
3.1適應(yīng)國(guó)家宏觀政策的需要
國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家發(fā)改委起草的《國(guó)家中長(zhǎng)期科技發(fā)展規(guī)劃綱要》和《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》中,明確了“十一五”期間建筑節(jié)能和綠色建筑的發(fā)展目標(biāo)、主要任 務(wù)?!毒V要》明確,建筑節(jié)能和綠色建筑是城市發(fā)展與城鎮(zhèn)化領(lǐng)域重點(diǎn)內(nèi)容之一。建設(shè)部就此加強(qiáng)了推廣綠色節(jié)能建筑的政策與技術(shù)法規(guī)工作,確立了標(biāo)準(zhǔn)體系框 架,包括系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、國(guó)家對(duì)綠色建筑的扶持政策和激勵(lì)措施等。作為房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)不失時(shí)機(jī)的把握國(guó)家對(duì)我國(guó)建筑業(yè)的這種宏觀政策走向,積極開拓市 場(chǎng),促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
3.2適應(yīng)市場(chǎng)需求變化的需要
2005年10月28日舉行的“資源價(jià)格改革研討會(huì)”上,國(guó)家發(fā)改委主任馬凱指出,目前我國(guó)資源性產(chǎn)品的價(jià)格構(gòu)成不合理,許多資源性產(chǎn)品生產(chǎn)過程中資源破 壞和環(huán)境污染的治理成本沒有體現(xiàn)在價(jià)格中,現(xiàn)行價(jià)格只反映了資源開發(fā)成本。因此,水、煤、電、油、氣、土地等資源性產(chǎn)品價(jià)格都面臨上漲壓力。住房資源能源 消費(fèi)占居民日常消費(fèi)開支的比例將大幅加大,將迫使購(gòu)房者更加重視房屋的后期使用費(fèi),此外,我國(guó)未來住房能源消費(fèi)計(jì)量收費(fèi)制度將更加合理,典型的例子就是我 國(guó)北方城鎮(zhèn)供暖收費(fèi)體制改革:按分戶熱計(jì)量收費(fèi),通過供熱熱源整合,提高能源綜合利用效率。總之,未來樓盤開發(fā)的住房使用費(fèi)將成為購(gòu)房者考慮的一個(gè)重要因素。
3.3企業(yè)業(yè)務(wù)延伸的需要
房地產(chǎn)企業(yè)要做強(qiáng)、做大,就要從單一的房地產(chǎn)銷售延伸到房地產(chǎn)銷售、租賃與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理并舉,創(chuàng)造企業(yè)可持續(xù)性穩(wěn)定發(fā)展的條件。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè) 務(wù)環(huán)節(jié)也將轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)全生命周期(從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行)的管理。房地產(chǎn)租賃管理也將成為開發(fā)企業(yè)的新增價(jià)值鏈環(huán)節(jié),未來建筑全生命周期的資源、 能源消耗費(fèi)用也將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的一大支出,這恰恰與綠色節(jié)能建筑所關(guān)注的核心存在共同點(diǎn),即節(jié)能建筑可以使房地產(chǎn)企業(yè)大大降低后期的物業(yè)管理成 本,提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
3.4節(jié)能產(chǎn)品品牌營(yíng)銷需要
建筑節(jié)能可以引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,提高物業(yè)新賣點(diǎn)。目前我國(guó)尚未細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng),由于建筑節(jié)能市場(chǎng)尚未成熟, 缺乏產(chǎn)業(yè)精英的介入,還沒有形成具有號(hào)召力的品牌,這對(duì)開發(fā)商來說是一個(gè)良好的營(yíng)造品牌的契機(jī),從而把握企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的資源和凝聚力。
4業(yè)主角度
4.1良好居住性能
達(dá)到光氣候分區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn), 必然是空氣對(duì)流,通風(fēng)良好的住宅。在室內(nèi)熱環(huán)境方面,節(jié)能建筑屋頂保溫能力約為非節(jié)能建筑的1.4~2.5倍,外墻的保溫能力約為一般非節(jié)能建筑的 2.0~3.2倍,窗戶約為1.2~1.7倍,顯著改善室內(nèi)熱環(huán)境,能夠形成室內(nèi)“冬暖夏涼”微循環(huán)熱環(huán)境,大大提高居住舒適度。同時(shí),外墻外保溫體系 (XPS板或EPS板)具有防潮、防外墻滲漏和避免熱橋結(jié)露的良好性能。
4.2 經(jīng)濟(jì)可行性
符合節(jié)能要求的采暖居住建筑,大大降低供熱和制冷能耗。據(jù)測(cè)算,冬季室內(nèi)溫度保持在18℃左右時(shí),節(jié)能建筑的采暖能耗僅為傳統(tǒng)建筑的50%左右。伴隨住宅 能源消費(fèi)計(jì)量收費(fèi)體制的改革,新建的節(jié)能建筑都按分室、分時(shí)間段進(jìn)行溫度調(diào)節(jié),既保證了舒適度,又節(jié)省了費(fèi)用。
節(jié)能建筑的節(jié)能附加成本的回收期一般為5~8年,與建筑物使用周期50~100年相比,其經(jīng)濟(jì)上是可行的。隨著國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策( 如稅收等) 陸續(xù)出臺(tái),開發(fā)綠色建筑的初投資將進(jìn)一步減少,無疑會(huì)使廣大購(gòu)房者直接受益。
5結(jié)束語
目前,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式正處于由粗放型向集約型轉(zhuǎn)軌時(shí)期,溫家寶總理在政府工作報(bào)告中明確指出要大力發(fā)展“節(jié)能省地型住宅”,這為緩解能源資源短缺、最大 限度地保護(hù)環(huán)境、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)提出了明確要求。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體選擇節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保的綠色建筑已成住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。
主編點(diǎn)評(píng):如今的樓市,就像一部戲,高潮時(shí)熱情滿懷,低落時(shí)猶豫不前。近日來,我國(guó)政府連連新政的出臺(tái),極大地遏制了炒房者的熱情,各地樓市價(jià)格驟降,成 交量也“一落千丈”。在此情形下,房地產(chǎn)開發(fā)商要如何再次立足,又以一個(gè)新的什么亮點(diǎn)來激發(fā)消費(fèi)的購(gòu)房熱情呢?綠色建筑的發(fā)展或許可以讓房地產(chǎn)認(rèn)真思考 下,在未來中國(guó)的發(fā)展中,綠色、節(jié)能定是中國(guó)發(fā)展的重點(diǎn),要如何在此種情形下把房地產(chǎn)市場(chǎng)重新做起來,恐怕建筑綠色住宅、智能住宅值得各位房地產(chǎn)的思考。
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