我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及建議

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內(nèi)容提示：城鎮(zhèn)新增家庭新增住房需求增速將減緩，改善性住房可能成為未來(lái)城鎮(zhèn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)重點(diǎn)?；辇g年齡段人口增長(zhǎng)減緩和城鎮(zhèn)化速度放緩，將導(dǎo)致城鎮(zhèn)新增家庭增速減緩，由此形成的剛性基本居住需要增長(zhǎng)也將減緩。但隨著收入儲(chǔ)蓄進(jìn)一步增長(zhǎng)和積累，城鎮(zhèn)既有家庭的改善性住房需求將不斷增長(zhǎng)。這可能導(dǎo)致未來(lái)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)，中高檔住房需求成為主導(dǎo)，低檔需求日益萎縮。

       1. 我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)關(guān)系正面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型?；趧傂跃幼⌒枰淖》抗┬桕P(guān)系由趨緊態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)向相對(duì)平衡甚至寬松態(tài)勢(shì)，由剛性需求推動(dòng)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在。短期住房市場(chǎng)走勢(shì)取決于資本市場(chǎng)對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求的轉(zhuǎn)換。

 2012-2016年中國(guó)保障房市場(chǎng)深度評(píng)估與發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

2. 城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)成為扭曲型收入再分配的重要推手。由于投機(jī)性購(gòu)房需求膨脹，推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致新增住房供給向多套住房持有者集中，中低收入和青年家庭的消費(fèi)性購(gòu)房被驅(qū)逐，既有城市家庭被迫走向租房市場(chǎng)，在租賃市場(chǎng)承受租金盤(pán)剝，部分青年家庭在收入積累后被迫從多套住房投機(jī)客手中高價(jià)接受二手房，形成不利于中低收入家庭和青年家庭的住房市場(chǎng)收入再分配機(jī)制。

3. 城鎮(zhèn)新增家庭新增住房需求增速將減緩，改善性住房可能成為未來(lái)城鎮(zhèn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)重點(diǎn)?；辇g年齡段人口增長(zhǎng)減緩和城鎮(zhèn)化速度放緩，將導(dǎo)致城鎮(zhèn)新增家庭增速減緩，由此形成的剛性基本居住需要增長(zhǎng)也將減緩。但隨著收入儲(chǔ)蓄進(jìn)一步增長(zhǎng)和積累，城鎮(zhèn)既有家庭的改善性住房需求將不斷增長(zhǎng)。這可能導(dǎo)致未來(lái)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)，中高檔住房需求成為主導(dǎo)，低檔需求日益萎縮。

上述結(jié)論對(duì)國(guó)家的住房調(diào)控和住房支持政策的啟示是很顯然的，針對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)形勢(shì)和未來(lái)住房供需展望，以下幾方面的政策調(diào)整也是重要的:

1. 遏制投機(jī)性購(gòu)房需求應(yīng)成為未來(lái)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)調(diào)控中心。由于基于剛性居住需要的城鎮(zhèn)住房供需關(guān)系由趨緊轉(zhuǎn)向?qū)捤?，未?lái)投機(jī)性需求主導(dǎo)住房市場(chǎng)將不僅造成住房分配收入再分配扭曲和抑制農(nóng)民工家庭居住城鎮(zhèn)化進(jìn)程，還將加劇住房市場(chǎng)泡沫積累和破裂風(fēng)險(xiǎn)，威脅國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。因此無(wú)論從微觀分配還是宏觀發(fā)展的視角，均應(yīng)堅(jiān)決遏制投機(jī)性購(gòu)房需求。

2. 住房市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)由單一增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)與增量市場(chǎng)并重。我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房向多套住房持有的投機(jī)投資者集中，而投資投機(jī)性的住房持有者以保值增值為目的，其持有或拋售均以資本市場(chǎng)盈利和盈利預(yù)期為依據(jù)，在剛性需求推動(dòng)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在的條件下，一旦資本市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)，巨大的存量二手房市場(chǎng)拋售壓力將對(duì)新建住房開(kāi)發(fā)建設(shè)造成巨大壓力，造成建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)大幅波動(dòng)，威脅國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此未來(lái)住房市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)由以前僅僅針對(duì)單一增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)并重，調(diào)控領(lǐng)域應(yīng)由開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變。

3. 國(guó)家保障性住房建設(shè)應(yīng)與住房需求結(jié)構(gòu)變化相適應(yīng)。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民家庭收入儲(chǔ)蓄積累，其對(duì)住房需求層級(jí)將不斷升級(jí)，中高檔住房需求將主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)。未來(lái)城鎮(zhèn)新增家庭增長(zhǎng)減緩，滿足其基本居住需要的低檔住房需求增長(zhǎng)減緩，同時(shí)根據(jù)住房市場(chǎng)過(guò)濾機(jī)制，現(xiàn)有低檔住房家庭住房改善以后的原有低檔住房將形成二手住房供給，將進(jìn)一步壓縮新建低檔住房需求空間。國(guó)家住房保障政策應(yīng)與未來(lái)住房需求結(jié)構(gòu)變化相適應(yīng)，保障性住房建設(shè)應(yīng)適度控制低檔住房建設(shè)規(guī)模，應(yīng)探索并加大對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的金融支持力度。

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