我國(guó)二線城市房產(chǎn)投資趨勢(shì)淺析

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內(nèi)容提示：中國(guó)二線城市正在經(jīng)歷住宅存量供應(yīng)過(guò)剩和地價(jià)泡沫，投資這些城市的房地產(chǎn)，正日漸成為一個(gè)價(jià)值陷阱。二線城市房產(chǎn)投資到底是價(jià)值洼地還是價(jià)值陷阱？筆者為瑞士信貸做過(guò)相關(guān)咨詢。筆者認(rèn)為：判斷二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，要看全國(guó)總體趨勢(shì)、總量趨勢(shì)以及中央總體調(diào)控思路。而房?jī)r(jià)泡沫一旦破滅，二線城市反而受害更大。

對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌的爭(zhēng)論似乎是中國(guó)一個(gè)最煽情的話題。然而不管房?jī)r(jià)是漲是跌，有些共識(shí)已經(jīng)達(dá)成：房地產(chǎn)調(diào)控的政策扭點(diǎn)已經(jīng)形成，受制于調(diào)控政策、城市化率逼近上限、土地供應(yīng)緊缺、城市病蔓延等多重因素影響，一線城市房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)近期已處于高位。

 2011-2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)與投資方向研究報(bào)告

二線城市房產(chǎn)投資似乎已成為一線城市房產(chǎn)投資擠出效應(yīng)的最大受益者，二線城市的房?jī)r(jià)也在宏觀調(diào)控下勁唱“紅歌”！中國(guó)二線城市正在經(jīng)歷住宅存量供應(yīng)過(guò)剩和地價(jià)泡沫，投資這些城市的房地產(chǎn)，正日漸成為一個(gè)價(jià)值陷阱。二線城市房產(chǎn)投資到底是價(jià)值洼地還是價(jià)值陷阱？筆者為瑞士信貸做過(guò)相關(guān)咨詢。筆者認(rèn)為：判斷二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，要看全國(guó)總體趨勢(shì)、總量趨勢(shì)以及中央總體調(diào)控思路。而房?jī)r(jià)泡沫一旦破滅，二線城市反而受害更大。

價(jià)值洼地的第一假設(shè)為：二線城市房?jī)r(jià)低，具有較大的提升空間，購(gòu)房置業(yè)具有極大的投資價(jià)值。但實(shí)際上，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平最終將由這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平?jīng)Q定。

價(jià)值洼地的第二假設(shè)為：中國(guó)已進(jìn)入以二、三、四線城市為主體的第二波城鎮(zhèn)化浪潮。一線城市“攤大餅”式的大城市化模式或已走到盡頭，以二、三、四線城市為主體的城市化和城鄉(xiāng)一體化是未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的主要模式。很多地產(chǎn)商被擠出一線城市，他們認(rèn)為二線城市擁有巨大發(fā)展空間，卻容易掉入投資陷阱之中，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)資金短缺便與二線城市的極度擴(kuò)張有很大的關(guān)系。有位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老總就說(shuō)過(guò)：“二線城市不是藍(lán)海，而是藍(lán)天，不會(huì)飛就可能摔得很慘，并不是所有去二線城市的開(kāi)發(fā)商都能賺到錢。”價(jià)值洼地的第三假設(shè)為：二線城市政策相比一線城市更加寬松。因一線城市正處宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖，一線開(kāi)發(fā)商便開(kāi)始把資金大舉投向二線城市。但實(shí)際上，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的政策扭點(diǎn)已經(jīng)形成，緊縮性調(diào)控政策將對(duì)所有一、二線城市相繼展開(kāi)影響，預(yù)計(jì)2012年上半年，二線城市具有的彈性政策優(yōu)勢(shì)或?qū)⑾А?/span>

基于二線城市的住宅建設(shè)正在導(dǎo)致住宅存量供應(yīng)過(guò)剩和地價(jià)泡沫——這兩個(gè)現(xiàn)象都對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率造成了下行壓力。并且，這還是在貨幣政策收緊和正在多個(gè)城市試行的遏制房地產(chǎn)投機(jī)措施，沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)推廣的情況下發(fā)生的。

有關(guān)住宅存量供應(yīng)過(guò)剩這一點(diǎn)，瑞信統(tǒng)計(jì)了住宅存量，然后除以需求，由此算出過(guò)去三年里建成的住宅需要多長(zhǎng)時(shí)間才能售完。結(jié)論是：在深圳，住宅儲(chǔ)備幾乎只需一年便能售完——是調(diào)查中售罄速度最快的城市。但在大連，這個(gè)數(shù)字是7.5年，而武漢則需多達(dá)8年。在此基礎(chǔ)上，瑞信認(rèn)為潛在住房過(guò)剩最嚴(yán)重的十大城市包括：武漢、太原、天津、大連、濟(jì)南、廈門、烏魯木齊、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)。

關(guān)于地價(jià)泡沫的計(jì)算也很簡(jiǎn)單——相比于房?jī)r(jià)，地價(jià)的上漲速度有多快？在一些城市，差距相當(dāng)明顯。例如，2010年武漢房?jī)r(jià)漲幅不到10%，但地價(jià)上漲了約30%。開(kāi)發(fā)商正在生產(chǎn)要素方面付出過(guò)高的成本，推動(dòng)部分城市的利潤(rùn)率成為負(fù)數(shù)。

由此看來(lái)，部分二線城市暴露出的土地/住宅供應(yīng)過(guò)剩情況，以及地價(jià)房?jī)r(jià)泡沫，遠(yuǎn)比一、三線城市嚴(yán)重。

除了對(duì)二線城市供應(yīng)量、地價(jià)與房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂，我們還需警惕的是二線城市實(shí)體產(chǎn)業(yè)的滯后、城市經(jīng)濟(jì)的空心化、以及城市軟環(huán)境對(duì)流動(dòng)人口的吸附力衰失問(wèn)題。

二線城市看上去很美，但一旦房?jī)r(jià)下行成為預(yù)期，因房?jī)r(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)，二線城市房產(chǎn)極有可能成為最大受害者，因?yàn)樗碾[形泡沫比一線城市更可怕。

二線城市正處于不同的發(fā)展階段，一線城市已經(jīng)完成了數(shù)量增長(zhǎng)階段，而到了質(zhì)量增長(zhǎng)階段，是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但二線城市還有城市化帶動(dòng)的需求。

所以，對(duì)二線城市房產(chǎn)投資究竟是價(jià)值洼地還是價(jià)值陷阱的判斷，需要在國(guó)家的大背景、大趨勢(shì)下，針對(duì)不同的城市做深度的分析才能得出自己的結(jié)論和決策依據(jù)。

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