2013年中國(guó)商鋪地產(chǎn)新時(shí)代預(yù)測(cè)分析

歷史的車輪滾滾向前，后人都是踏在前人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與學(xué)費(fèi)上前進(jìn)與進(jìn)步。“商業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)2001年才誕生的新名詞與產(chǎn)物，幾年來使眾多的地產(chǎn)商如癡如醉地在明顯缺乏理論基礎(chǔ)指導(dǎo)的情況下前赴后繼地進(jìn)行著實(shí)踐，大浪淘沙，涌現(xiàn)了一批又一批贏家、輸家。我們驀然回首，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代，正在開啟新紀(jì)元。

不回顧和總結(jié)歷史，便難以清晰展望未來。“商業(yè)地產(chǎn)”發(fā)展歷史主要分為三個(gè)階段：

第一個(gè)階段為2000年以前，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”階段，這個(gè)階段的主要特征是：其一，簡(jiǎn)單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，那是還沒有“商業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)名詞；其二，地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)以“商鋪銷售”為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式，即使部分項(xiàng)目有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但也僅僅停留在概念上；其三，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理也簡(jiǎn)單停留于物業(yè)管理階段；其四，這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)項(xiàng)目其結(jié)果大多經(jīng)營(yíng)混亂，部分難以開業(yè)，有的開業(yè)后也很快就陷入困境，即使在繁華地段，二樓以上也空置嚴(yán)重。這個(gè)階段為“商業(yè)地產(chǎn)” 形態(tài)的原始階段。

第二個(gè)階段為2000年—2005年，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”，這個(gè)階段的主要特征是：其一，提出了“商業(yè)地產(chǎn)”概念，“商業(yè)地產(chǎn)”風(fēng)靡全國(guó)，其開發(fā)模式已明顯不同于住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，有一些地產(chǎn)公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式進(jìn)行積極努力的摸索；其二，將“商業(yè)”和“地產(chǎn)”進(jìn)行簡(jiǎn)單疊加，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”的價(jià)值貌合神離，是兩張皮，發(fā)展商對(duì)“業(yè)態(tài)和商家”進(jìn)行整合的目的是為了實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)價(jià)值”，“商業(yè)”更多地從屬于“地產(chǎn)”，“招商”也是為了“商鋪銷售”；其三，這個(gè)階段的地產(chǎn)商仍以盡快銷售商鋪實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的，銷售模式不斷創(chuàng)新，“帶租約銷售”、“短期返租”、“長(zhǎng)期返租”、“回購(gòu)”等銷售模式紛紛拋向市場(chǎng)，有許多項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較好的商鋪銷售，讓發(fā)展商嘗到了短期高回報(bào)的甜頭，從而刺激一批又一批發(fā)展商投入到這種開發(fā)模式上來。其四，商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的“返租”回報(bào)和付款方式所吸引并投資；其五，多數(shù)項(xiàng)目不重視經(jīng)營(yíng)管理。這個(gè)階段雖然也出現(xiàn)了天河城、中信城市廣場(chǎng)為代表的只租不售并經(jīng)營(yíng)成功的項(xiàng)目，但僅為個(gè)案。這個(gè)階段的項(xiàng)目，多數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)在還在返租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)情況好壞不一，但返租期結(jié)束后的項(xiàng)目普遍經(jīng)營(yíng)不善。我們稱這個(gè)階段為“商業(yè)地產(chǎn)”形態(tài)的“初級(jí)階段”。

第三個(gè)階段為2006年開始的新階段，稱之為“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”，商業(yè)地產(chǎn)的新紀(jì)元正式開啟，這個(gè)階段的商業(yè)地產(chǎn)模式將發(fā)生質(zhì)的飛躍，商業(yè)和地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)有機(jī)融合并相互提升的嶄新模式將形成，追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值帶來的長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，完全不同于住宅開發(fā)模式，也不僅僅是商業(yè)＋地產(chǎn)的簡(jiǎn)單疊加，這將是個(gè)與過去完全不同的新模式，以深圳萬(wàn)象城、星河購(gòu)物公園、海岸城等項(xiàng)目為代表的以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利為主要目標(biāo)的開發(fā)模式。我們稱這個(gè)階段為“商業(yè)地產(chǎn)”形態(tài)的“成長(zhǎng)與成熟”階段。

“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”的出現(xiàn)有其深刻的動(dòng)因和歷史背景：其一，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)機(jī)制正在發(fā)揮其威力，經(jīng)過前幾年的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，市場(chǎng)已普遍深刻認(rèn)識(shí)到“商鋪銷售”和“商業(yè)經(jīng)營(yíng)”存在著難以相融的客觀矛盾，而商業(yè)項(xiàng)目的根本價(jià)值在于租金的可獲得性和成長(zhǎng)性，租金的可獲得性則依賴于商業(yè)項(xiàng)目能否長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去，因此，市場(chǎng)的參與者包括地產(chǎn)商、中介代理機(jī)構(gòu)、媒體政府、商鋪投資者在內(nèi)的各方人士都在對(duì)上述第二階段以“商鋪銷售”為主要目的的開發(fā)模式帶來的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的困境進(jìn)行反思與總結(jié)，各方人士漸趨成熟，紛紛思考和尋求怎樣才能實(shí)現(xiàn)多方共贏的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并有一批積極的實(shí)踐者，這無(wú)疑是第三階段來臨的最直接也是最有力的動(dòng)因；其二，隨著中國(guó)加入WTO，眾多國(guó)際連鎖品牌商家的進(jìn)入，國(guó)內(nèi)零售商家也日趨成熟并努力實(shí)行連鎖品牌化，以及國(guó)際購(gòu)物中心先進(jìn)理念的涌入，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式向符合商業(yè)本身內(nèi)在規(guī)律的方向發(fā)展；其三，國(guó)家宏觀政策允許國(guó)際基金介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前雖仍處于個(gè)案階段，但必將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值融合提升；而信托產(chǎn)品也漸趨出現(xiàn)以及機(jī)構(gòu)商鋪投資者的出現(xiàn)也為緩解目前多數(shù)地產(chǎn)商資金短缺提供了能兼顧長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的解決方案，并且也能鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成熟發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)新紀(jì)元的“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”的主要特征如下：

其一，地產(chǎn)商與零售商關(guān)系將更為緊密、角色互相交融。地產(chǎn)商與零售商是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中最主要的兩個(gè)主體，他們之間的緊密合作與角色交融是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基石。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依賴主力店得進(jìn)駐來帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的招商并為整個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力提供了保障，而主力店則盡可能的取得較好的位置和優(yōu)惠的租賃條件從而增大了自身的獲利空間。

其二，“只租不售”漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的基本準(zhǔn)則，長(zhǎng)期獲利得到越來越多的地產(chǎn)商的認(rèn)同，并有一批成功的項(xiàng)目作為佐證。只租不售體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回歸商業(yè)自身內(nèi)在規(guī)律和價(jià)值，體現(xiàn)了長(zhǎng)期獲利的思想，與第二階段中以銷售商鋪短期獲利為主要目標(biāo)的思想完全不同。

其三，“做對(duì)程序”成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的流行語(yǔ)。主要有：一是先做深入有效的市場(chǎng)研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且在項(xiàng)目定位探討階段接洽目標(biāo)商家來驗(yàn)證初步定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃是否成立；二是主力店招商要先行，確定主力店后完善業(yè)態(tài)規(guī)劃然后再開工；三是招商過程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作一開始就應(yīng)有專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)介入，共同探討定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、租金水平以及經(jīng)營(yíng)管理等。

其四，注重經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)。中國(guó)第一代購(gòu)物中心----廣州的天河城廣場(chǎng)以其驚人的業(yè)績(jī)?cè)贅I(yè)內(nèi)樹立了標(biāo)竿，并鼓舞著后來的實(shí)踐者?？繌?qiáng)大的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力來獲得長(zhǎng)期高收益已成為許多地產(chǎn)商向往的模式。

其五，商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國(guó)內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景。2005年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)一度被抑制，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常資金需求量都很大，回收期也通常超過8年，因此市場(chǎng)期待著更多的融資渠道。目前國(guó)際基金都紛紛在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“試水”，這無(wú)疑會(huì)促進(jìn)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另外房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）也正被市場(chǎng)熱切期盼。

綜上，有理由相信“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”必將是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作更為成熟、商業(yè)和地產(chǎn)價(jià)值互相融合并提高的時(shí)代。

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