2013年我國(guó)商鋪出租的四個(gè)影響因素分析

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    近來(lái)，很多認(rèn)識(shí)與不認(rèn)識(shí)的朋友給我打電話，咨詢我某某商鋪能否投資，或是買(mǎi)到的商鋪為何租不出去。說(shuō)實(shí)話，由于商鋪形態(tài)各異，且項(xiàng)目所處地理位置不同即商圈環(huán)境不同，很難準(zhǔn)確回答某一商鋪投資的可行性。但看到很多投資商鋪的人被套牢，我覺(jué)得有必要對(duì)商鋪投資存在的一些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總結(jié)，以給未來(lái)商鋪投資者一些幫助，也更希望能有更多的投資人慧眼識(shí)鋪。

    有些商業(yè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)往往給投資者算一個(gè)很好的回報(bào)。但這些回報(bào)卻是在商鋪一定能租得出去的前提下，而預(yù)估租金也一定是在理想狀態(tài)。很多初次投資商鋪的人對(duì)購(gòu)得的商鋪能否順利出租很難有經(jīng)驗(yàn)判斷。而購(gòu)得后商鋪一但難以出租卻又不知原因何在。一般情況下，商鋪難以出租原因主要有以下四個(gè)方面：

    1、商業(yè)生地，商家不會(huì)進(jìn)入

    第一個(gè)原因是商家開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)非常理性，不會(huì)賠錢(qián)經(jīng)營(yíng)。入住率不高、周邊消費(fèi)人群不足的區(qū)域，往往被商家稱為生地。如果讓一個(gè)生地成為一個(gè)繁華鬧市，可能需要很長(zhǎng)的培養(yǎng)期。在這期間商家往往要賠錢(qián)經(jīng)營(yíng)。因?yàn)楹苌儆猩碳以敢赓r錢(qián)經(jīng)營(yíng)，所以，一個(gè)剛剛建成的社區(qū)，商家很難立刻進(jìn)去經(jīng)營(yíng)。即使有些商鋪零租金也難以吸引商家，為什么？一但入住，裝修、人員及經(jīng)營(yíng)管理成本一樣會(huì)有。所以，商家的入住是很理性的。這就是為什么商家進(jìn)駐滯后人群入住的原因了。在這種情況下，新購(gòu)買(mǎi)的商鋪難以出租是正常的。投資者也許要等上兩三年或者三五年。所以，投資者在投資商鋪之前一定要想好，三五年內(nèi)出租不出去怎么辦，能否扛得住，如果沒(méi)問(wèn)題，投資也無(wú)妨，畢竟不會(huì)因一個(gè)商鋪的投資失誤給未來(lái)生活帶來(lái)太大麻煩。

    2、區(qū)域商業(yè)面積過(guò)大，新商業(yè)難以開(kāi)業(yè)

    第二個(gè)原因是區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積飽和。區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房面積供應(yīng)超過(guò)需求，過(guò)量的商業(yè)用房面積只能閑置，而難以出租，這就是市場(chǎng)的力量。所以，在投資前應(yīng)了解一下項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模，再了解一下周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。如果周邊已有大量商鋪空著沒(méi)有租出去，或者即使出租情況還可以，但租金很低，再在這個(gè)區(qū)域進(jìn)行商鋪投資將是一件很危險(xiǎn)的事。假如是一個(gè)大型社區(qū)，你可以算一算社區(qū)可以居住多少人，如果這個(gè)社區(qū)供應(yīng)的商業(yè)面積超過(guò)了每人1平方米，那這個(gè)社區(qū)的商業(yè)面積已經(jīng)過(guò)量了，再加上周邊原有商業(yè)，投資這個(gè)社區(qū)商業(yè)肯定會(huì)有危險(xiǎn)。如果一定要投資，則一定要選一個(gè)交通要道或進(jìn)出人流量很大的地方，小區(qū)深處的商鋪還是最好放棄。

    3、商鋪售價(jià)太高，導(dǎo)致租金拉高，商鋪難以出租

    第三個(gè)原因是商鋪過(guò)高的售價(jià)拉高了房租。由于有些商鋪售價(jià)很高，投資者為了盡快收回投資，常常將商鋪的出租價(jià)格定的不合理，高過(guò)了周邊正在經(jīng)營(yíng)中的成熟商鋪的租價(jià)，這樣的商鋪是難以出租的。因?yàn)檫^(guò)高租金增加了商家的經(jīng)營(yíng)壓力。

    那么，商鋪的投資者如何判斷租金的高低和商鋪售價(jià)的高低呢？其實(shí)，這一點(diǎn)兒也不難。一個(gè)是到商鋪周邊問(wèn)一問(wèn)正在經(jīng)營(yíng)著的商鋪的租金情況，然后投資者再問(wèn)一問(wèn)欲投資項(xiàng)目商鋪的售價(jià)，假設(shè)商鋪投資回報(bào)期為十年，通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的除法就可算出即將投資商鋪的租金水平，與周邊目前經(jīng)營(yíng)中的商鋪?zhàn)饨疬M(jìn)行對(duì)比，如果高于周邊商鋪的租金水平，那么這個(gè)商鋪投資壓力就大了，也就是說(shuō)不好出租了。如果將租金調(diào)低到周邊商鋪?zhàn)饨鹚?，無(wú)疑將大大延長(zhǎng)投資回報(bào)期。這樣的商鋪投資價(jià)值已大打折扣。當(dāng)然，如果投資者不在乎投資回報(bào)期，投資這個(gè)商鋪也無(wú)妨。但有一點(diǎn)，這個(gè)計(jì)算并不太準(zhǔn)確，如果加上物業(yè)管理費(fèi)、利息等，這個(gè)回報(bào)期可能還要延長(zhǎng)。

    這說(shuō)明什么呢？如果你不將租金降低，你的商鋪可能租不出去。

    4、商業(yè)用房結(jié)構(gòu)有問(wèn)題

    第四個(gè)問(wèn)題是商鋪的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題而使商鋪難以出租。這個(gè)問(wèn)題對(duì)投資者而言是最冤的，完全由于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，傷害的卻是投資者。

    由于商業(yè)用房的最終用途是商家經(jīng)營(yíng)使用。但很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前對(duì)后期商家使用功能重視不足，導(dǎo)致了建成的商業(yè)用房商家無(wú)法使用，出租自然是困難的。

    例如，開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售方便，將商業(yè)店鋪以單元為單位一至三層或四層，兩個(gè)單元之間是承重墻結(jié)構(gòu)，造成了店鋪之間互不相通。這種結(jié)構(gòu)完全不考慮商家使用要求。由于商業(yè)業(yè)態(tài)不同，對(duì)經(jīng)營(yíng)面積、規(guī)劃布局等使用要求也不用。如超市、百貨、專賣(mài)店、餐飲等不同業(yè)態(tài)對(duì)層高、承重、柱距寬、進(jìn)深、面寬、供電照明、人流、車(chē)流動(dòng)線、排污、排煙以及商業(yè)店面門(mén)窗、門(mén)頭外觀等建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)均有不同要求，這些要遠(yuǎn)比非商業(yè)用房設(shè)計(jì)復(fù)雜得多。不管商業(yè)使用功能的商業(yè)用房即使建成賣(mài)掉了，最后招商也非常困難。其實(shí)，對(duì)商業(yè)使用而言，框架結(jié)構(gòu)是比較好的，商家可根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行任意組合分割。而前面所說(shuō)單元式結(jié)構(gòu)則完全沒(méi)了按照商業(yè)使用功能重新布局的可能。另外，很多社區(qū)商業(yè)街由于是與住宅連在一起，結(jié)構(gòu)是為了照顧住宅，很多底層商業(yè)與樓上住宅結(jié)構(gòu)是一樣的，眾多的承重墻落地，對(duì)絕大多數(shù)商家而言，這樣的結(jié)構(gòu)是無(wú)法經(jīng)營(yíng)使用的。

    說(shuō)實(shí)話，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念確實(shí)成全了一些投資人，但也有很多人因此而受到了傷害。這個(gè)觀念完全建立在投資后的商鋪可以租出去的假設(shè)上，一但投資的商鋪難以出租，由于投資額巨大，而月供又不等人，最終有可能“商鋪”變“傷鋪”！