2012年北京商鋪地產(chǎn)市場供應趨勢分析

盡管有新增供應入市，但北京商鋪物業(yè)市場的有效供應仍然有限

截至2011年底，北京中高端購物中心物業(yè)總存量擴大到462萬平方米。國貿(mào)三期，優(yōu)唐二期以及鳳凰匯購物中心在年內落成并正式營業(yè)，為市場添增總建筑面積約111,000平方米。即便如此，市場有效供應依然緊缺。此外，上述三項目開業(yè)初期的品牌進駐率分別達到90%、70%和80%。部分購物中心于第四季度開始試營業(yè)，如凱德晶品購物中心，并將在2012年正式全面營業(yè)。

商鋪物業(yè)市場需求超過有效供應，導致空置率下降

總體而言，在2011年，多種業(yè)態(tài)零售商對優(yōu)質零售商鋪的需求依然不減，眾多國際知名品牌在北京開設新店、擴張或續(xù)租。北京中高端購物中心的整體平均空置率下降到9.8%，環(huán)比下降0.7個百分點，同比下降4.3個百分點。時尚服飾自2008年以來繼續(xù)表現(xiàn)為北京優(yōu)質商鋪需求的主要業(yè)態(tài)。譬如，Alexander McQueen和Vivienne Tam繼續(xù)擴張，與此同時，其他知名品牌包括American Eagle、Hogan以及Forever 21亦首次挺進國內市場。其次，由于多數(shù)中國人生活品質的提高，特別在飲食方面的要求不斷增長，餐飲業(yè)對于商鋪的需求也不斷上升。同時，鑒于中高收入階層不斷上漲的消費需求，珠寶、電子產(chǎn)品、娛樂、家居產(chǎn)品以及汽車等業(yè)態(tài)對于物業(yè)的需求也隨之增長。

購物中心的運營表現(xiàn)極化現(xiàn)象明顯

成熟的購物中心業(yè)績良好，近期完成培育期之項目經(jīng)營漸入佳境，而一些新開業(yè)和定位不明確的購物中心則面臨更多挑戰(zhàn)，租金有下降的趨勢。截至2011年末，北京中高端購物中心首層平均租金環(huán)比增長6.55%，同比增長10.52%至每月每平方米765.36元。就各商圈而言，王府井商圈仍然是租金最昂貴地段，其首層平均固定租金達每月每平方米1,480元，同比增長21%，西單商圈則緊隨其后。部分商場通過對物業(yè)重新裝修，調整業(yè)態(tài)和品牌組合，實現(xiàn)租金的大幅提升，豐聯(lián)廣場即是其中一例。

投資回報率下降，購地開發(fā)成為又一選擇

盡管過去幾年北京商鋪物業(yè)市場的投資回報率有所下降，但是由于租金的長期的上漲態(tài)勢以及各零售商日益增長的需求，許多投資者和發(fā)展商仍然對其趨之若鶩。但由于交易機會的有限，2011年僅有三宗交易完成。例如，嘉德亞洲（中國）投資12.1億元收購了冠城廣場的零售部分。除了購買現(xiàn)有的或者在建的商場之外，直接購地開發(fā)似乎也成為了一些資金雄厚，且具有整合零售資源以及運營經(jīng)驗的發(fā)展商的選擇之一。譬如，香港置地集團在王府井商圈購置土地并計劃將其開發(fā)成綜合性購物中心，暫定名為王府井國際品牌中心。

展望

由于國際經(jīng)濟局勢的動蕩以及國內經(jīng)濟增長的放緩，大眾對消費會更加謹慎，消費信心也會有所下降。

這最終可能會在一定程度上影響2012年的零售市場。不過，考慮到人均可支配收入的增加，高端產(chǎn)品消費需求的持續(xù)上升，以及投資渠道的有限性，北京的零售市場前景理應維持良好。

據(jù)估計，2012年將會有八個中高端購物中心入市。其中包括一些預租率已達到60%，但由于運營問題而推遲至2012年開業(yè)的項目，以及數(shù)個由具有運營經(jīng)驗的海外發(fā)展商所開發(fā)的項目。因此，預計2012年北京中高端購物中心場的新增供應將達到822,000平方米。

2012年北京優(yōu)質商鋪的需求構成合理

市場觀察表明，更多的需求將來自國際百貨公司、高級定制、時裝、箱包以及美容保健等行業(yè)，其中不乏一些領先的零售品牌，如Macy’s、Mitsukoshi、Michael Kors、Borbonese以及J Brand等。根據(jù)許多新商場已經(jīng)獲取的預租率，明年北京中高端購物中心整體平均空置率應在9%至12%的范圍徘徊(截至2012年年底)。

新增供應對整體平均租金將帶來負面影響

盡管2012年末市場空置率預計僅有較小幅度的同比增長，然而，代理商為了爭取代理份額而形成日趨激烈的競爭以及品牌商與代理商之間的博弈會某種程度上拉升租金。這種現(xiàn)象尤以珠寶首飾、鐘表、飾品及化妝品業(yè)態(tài)為甚。預測，2012年北京中高端購物中心的租金在保持穩(wěn)定的基礎上會有小幅增長。鑒于市場上可供交易的商鋪物業(yè)數(shù)量稀缺，2012年北京商鋪物業(yè)市場的投資機會，尤其系整售機會，將十分有限。盡管如此， 2012年北京商鋪物業(yè)投資市場仍會有一定量的交易，兩宗整售交易有望在2012年第一季度完成。同時，投資回報率在短期至中期內將持續(xù)下降。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY143 關鍵字：商鋪地產(chǎn)

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