房地產(chǎn)行業(yè)宏觀發(fā)展形勢2015年前景預(yù)測

2014年度，宏觀政策以及產(chǎn)業(yè)政策呈現(xiàn)寬松的態(tài)勢，尤其是對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策而言，幾乎已經(jīng)采取了一切可以使用的手段，從第二季度開始的限購取消以及各地方政府的救市政策；到930限貸政策松動以及1121全面降息，行業(yè)宏觀環(huán)境寬松度已經(jīng)回到了2009年的水平。但是我們發(fā)現(xiàn)，政策刺激僅有短期效應(yīng)，可持續(xù)性存疑，另一方面從宏觀經(jīng)濟(jì)來看并不理想，因此預(yù)期2015年市場環(huán)境將會繼續(xù)保持寬松狀態(tài)。

三輪通縮周期對比

資料來源：泛普軟件整理

從近年來兩次通縮周期來看，在通縮期內(nèi)，新開工面積，投資金額以及銷售面積（金額）等重要指標(biāo)均呈現(xiàn)出了下滑趨勢，尤其是新開工等投資數(shù)據(jù)，影響最大。而銷售情況的在周期內(nèi)一度出現(xiàn)了大幅度上升的趨勢，因此，我們認(rèn)為通縮對于供應(yīng)端的影響大于需求端的影響。供應(yīng)端對于財(cái)政政策刺激的敏感度較高，同時降息降準(zhǔn)等貨幣政策對成交的影響較大。而且兩輪通縮最后都引起了央行的多輪降息、降準(zhǔn)措施的實(shí)施，通過對比前兩輪通縮周期行業(yè)以及宏觀政策，可以發(fā)現(xiàn)本輪周期與前兩次降息都有一定的相似。

內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)發(fā)布的《2014-2019年中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)競爭格局及投資方向研究報(bào)告》

從成交量上來看，十大城市商品住宅成交面積來看，12月份成交出現(xiàn)井噴，甚至與2013年的高位相比仍然出現(xiàn)了同比增長，刺激效果已經(jīng)非常明顯，2015年第一季度將會延續(xù)年末慣性以及政策預(yù)期繼續(xù)維持較高位。

從價(jià)格上來看，目前仍處于低位，而根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來看，預(yù)計(jì)將于2015年上半年出現(xiàn)上行趨勢，而且將會呈現(xiàn)出分化各局，即一線以及重點(diǎn)二線城市增幅明顯大于其他二線城市以及三四線城市。

從新開工等投資方面來看，由于2014年度基礎(chǔ)值很低以及央行變相降準(zhǔn)以及正式降準(zhǔn)預(yù)期，預(yù)計(jì)2015年第一季度新開工和投資將會觸底反彈，但是由于降準(zhǔn)等大規(guī)模釋放流動性政策尚未推出，預(yù)計(jì)從全年來看將會出現(xiàn)逐步升高的趨勢。

土地價(jià)格仍是行業(yè)的關(guān)鍵問題

土地價(jià)格是決定整個市場的關(guān)鍵要素，體現(xiàn)在多方面：

一是地價(jià)的高低直接決定了房價(jià)的高低，進(jìn)而影響成交市場；

二是土地價(jià)格決定了房企利潤的天花板，影響企業(yè)ROE等關(guān)鍵要素以及資本市場表現(xiàn)；

三是土地價(jià)格與政府的收支、調(diào)控具有重要影響。

從各能級城市的土地成交情況來看，住宅用地今年成交面積普遍下降，溢價(jià)率也出現(xiàn)了較大幅度的下降，但是從平均成交樓面價(jià)上來看，則呈現(xiàn)出了上升趨勢，尤其是一線城市，同比漲幅高達(dá)55.48%。

不同城市能級土地單價(jià)同比

資料來源：智研數(shù)據(jù)中心整理

不同城市能級土地溢價(jià)率同比

資料來源：泛普軟件整理

由于地方財(cái)政收入來源繼續(xù)收緊，土地財(cái)政依賴仍會繼續(xù)。本輪中央啟動的稅制改革中最為重要的就是營業(yè)稅改增值稅（主要針對服務(wù)業(yè)），并已開始全面鋪開，營業(yè)稅作為地方政府稅收主要來源，占比約為35%，而如果該部分改為增值稅，意味著其中75%部分將上繳中央財(cái)政。但同時，中央對地方的稅收返還卻出現(xiàn)了下降趨勢，在沒有新稅源的情況下，地方稅收收入將出現(xiàn)減少。

2014年第4季度，中央政府救市政策頻出，行業(yè)內(nèi)對明年的市場預(yù)期明顯好于前三季度，雖然企業(yè)業(yè)績完成情況一般，但對市場預(yù)期的提升降低年底降價(jià)可能性。與銷售情況相比，2014年，企業(yè)土地投資明顯不足，在市場預(yù)期提升的情況下，為保證2015年供應(yīng)貨量，2014年底到2015第一季度或?qū)⒂瓉硗恋赝顿Y窗口期。

近3年住宅庫存情況圖

資料來源：泛普軟件整理

2015年房地產(chǎn)市場會整體向好。由于房地產(chǎn)行業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱作用，未來我們認(rèn)為至少存在一次降息或降準(zhǔn)的政策，信貸寬松對于地產(chǎn)行業(yè)供需兩端的將會產(chǎn)生極大的刺激作用。同時，在需求端行業(yè)的合理需求仍然存在，開發(fā)商推盤動力仍然充足，我們認(rèn)為2015年商品房完成13億平米的成交量將是大概率事件。

本文作者：213 責(zé)任編輯：CY154 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)業(yè)

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