大城市頻現(xiàn)“時光盤” 全國樓市這是要全面復(fù)蘇嗎？

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經(jīng)過“降溫”之后，深圳樓市在2014年末點(diǎn)燃“冬天里的一把火”。自11月22日降息以來，深圳多個樓盤加速入市，開盤后買賣踴躍，頻現(xiàn)“時光盤”，近兩周，交易量創(chuàng)5年來新高。

12月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的11月份數(shù)據(jù)顯示，樓市成交價(jià)和成交量均大幅上揚(yáng)，11月全市一手住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲19.5%，同比漲幅達(dá)22.4%；成交5787套，環(huán)比增長21%；成交面積為57.47萬平方米，環(huán)比增長28%，為2010年調(diào)控以來的最高水平。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰認(rèn)為，交易量最能說明降息對于市場的刺激作用，深圳樓市年末翹尾，和深圳市場的龐大需求不無關(guān)系。而政策利好促使了市場需求快速釋放。但不建議從交易價(jià)格觀察深圳樓市。

面對樓市高庫存壓力仍未得到根本緩解，分析人士認(rèn)為，深圳有其特殊性，目前全國樓市還難言全面復(fù)蘇。

深圳樓市去化周期環(huán)比減少

深圳樓市在11月22日央行公布降息后，迎來暖冬。

在降息后的3個周末，多個房企加快推盤節(jié)奏，僅深圳龍華一個片區(qū)便有4個樓盤入市，不僅推出2000余套房源，連續(xù)創(chuàng)出“日光盤”、“時光盤”，而且部分房源的每平方米價(jià)格更是首次邁入4萬元大關(guān)。

12月7日上午，在深圳龍華星河傳奇的樓盤開盤現(xiàn)場看到，不到9點(diǎn)，開盤現(xiàn)場已全部坐滿購房者，部分購房者因晚到而錯過抽簽而失去購房資格。有多位購房者曾向記者表示此次降息是促使其加快購房步伐的原因之一。據(jù)當(dāng)日下午開發(fā)商數(shù)據(jù)，此次開盤共計(jì)推出750套房源，吸引了近3000人到場，全部房源在3小時內(nèi)售罄，攬金約25 億元。

星河傳奇樓盤并非個案。據(jù)解，在11月22日降息后，星河傳奇附近還有3個樓盤開盤，除特發(fā)和平里完成八成銷售外，均當(dāng)日售罄。

“售罄”同樣蔓延至高端住宅項(xiàng)目。11月30日，華潤城第二批推出的683套房源，以超出吹風(fēng)價(jià)的價(jià)格開盤，然而開盤3小時后售罄，成交總額逼近30億元。而第二批房源的成交均價(jià)達(dá)5萬元，與數(shù)日前開盤的第一批房源相比，價(jià)格已有提升。

并非只有華潤城旗下的項(xiàng)目在提價(jià)。在市場轉(zhuǎn)熱，成交量大幅提升后，部分樓盤縮減優(yōu)惠力度，部分樓盤上調(diào)價(jià)格。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，11月全市存量住宅面積環(huán)比攀升12%，但是，去化周期卻在縮短，環(huán)比減少1.3個月。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰稱，每月的成交均價(jià)受入市房源所在區(qū)域的影響很大，如果地處中心區(qū)域的樓盤入市較多，便難免拉抬整體成交數(shù)據(jù)。因此，他不建議從交易價(jià)格觀察深圳樓市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，在11月22日降息后，11月最后幾天的成交量大幅上漲，因?yàn)榫W(wǎng)簽的滯后性，這一數(shù)據(jù)將在12月份的統(tǒng)計(jì)中，更加明顯地表現(xiàn)出來。對于此次政策調(diào)整，他分析稱，除了降息，銀行還通過其他貨幣工具釋放流動性，這一系列政策對于有自住需求的購買者影響更大，對于投資炒房的杠桿操作空間并不大。

降息很難帶來全國樓市復(fù)蘇

張大偉認(rèn)為，同前兩次降息相比，這一次降息并不會帶來全國樓市的整體復(fù)蘇。

降息以來，全國市場的供應(yīng)以及交易量呈現(xiàn)分化。

克爾瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，一線城市，因市場提振，推盤量增加，其中深圳11月供應(yīng)近130萬平方米，處于近年來較高水平。不過，全國各城市的供應(yīng)量分化趨勢明顯，南京、杭州、沈陽、武漢等城市供應(yīng)量都超過100萬平方米，而福州、南昌、廈門等城市卻不足30萬平方米。

 另外，各城市間的成交水平也參差不齊?？硕鹧芯糠Q，一線城市中，上海、廣州成交量同比環(huán)比全部下跌，而北京、深圳同比環(huán)比均出現(xiàn)上升，二、三線城市中，近四成城市環(huán)比出現(xiàn)下降，同比下降的城市占五成，并沒能延續(xù)上月的上漲態(tài)勢。

 王峰表示，深圳樓市年末翹尾，和深圳市場的龐大需求不無關(guān)系。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，深圳常住人口的自有住房率很低，要達(dá)到北京、上海的水平，需要20多年。因此，他認(rèn)為，在此背景下，政策利好促使了市場需求快速釋放。

除了需求量大、自住率低外，深圳樓市的特殊性還在于土地稀缺。今年全年，深圳僅推出了一塊純住宅用地，最終以樓面地價(jià)2.5萬元成交。在深圳開發(fā)樓盤的眾多房企，由于很難從一級市場獲得土地，所以大多通過與有地的企業(yè)合作開發(fā)或者以舊改項(xiàng)目維系。

原“關(guān)內(nèi)”地區(qū)已無空地，離福田中心區(qū)最近的龍華片區(qū)，近來變得炙手可熱。昨日（12月10日）下午，深圳龍華片區(qū)推出一塊商業(yè)用地，被爭相競價(jià)，在經(jīng)過24輪舉牌后，被招商地產(chǎn)和華僑城置業(yè)聯(lián)合體競得。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，龍華商圈目前已聚集了萬科、招商、星河、中航、海岸城等眾多房企巨頭。

在新一輪降息周期中，深圳樓市能否延續(xù)反彈行情？

在獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳迪看來，樓市的本質(zhì)問題不在供需而在債務(wù)水平，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和2008年以及2012年降息時的債務(wù)融資情況有很大不同，如果單從樓市作為資本商品的屬性來看，樓市作為炙手可熱的資本商品時代已經(jīng)結(jié)束了。

從國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)查詢到，進(jìn)入2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低，截至2014年10月末，商品房待售面積達(dá)到5.82億平方米。

而1~10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積69億平方米，同比增長12.3%其中，住宅新開工面積10.28億平方米，下降9.8%。住宅竣工面積4.87億平方米，增長5.1%。1~10月份，商品房銷售面積8.8億平方米。